浅谈实施二手房交易资金托管的必要性

马争明

（大庆市房产管理局房屋产权市场管理中心，黑龙江 大庆 163002）

浅谈实施二手房交易资金托管的必要性

马争明

（大庆市房产管理局房屋产权市场管理中心，黑龙江 大庆 163002）

二手房交易资金托管，是指存量房交易双方当事人为保证交易资金的安全，与资金托管机构签订资金托管协议，由资金托管机构代收买方当事人应付交易资金，并在完成产权登记后，按照约定，向卖方当事人代付应得交易资金的行为。

二手房；资金；托管

如何保证二手房交易资金安全，一直是买卖双方极为关注的问题。由于登记机关在审核二手房交易登记过程中常因司法查封、拆迁冻结、登记手续不全等原因通知当事人补件或不予办理登记，造成买卖双方因交易中止、退款等引起矛盾和纠纷。而有些运作不规范的中介公司在挂牌出卖、交易洽谈、合同签订、申报登记、领取权证过程中，欺瞒买卖双方、暗箱操作，既收取买卖双方的佣金，又牟取房屋差价，严重侵害了买卖双方的合法权益。对此，笔者针对我市二手房交易市场发展现状、影响二手房市场快速发展的因素、二手房交易资金托管的必要性进行了分析，并提出了相应对策建议。

一、我市二手房交易市场发展现状

我市二手房市场兴起，源于1998年国家停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，此时，面向存量房市场的中介服务起步发展。2001年，房地产市场出现需求两旺的景象，商品房价格快速上涨，二手房市场也受到进一步影响，房地产买卖、租赁市场开始全面繁荣，房地产经纪行业进入初级发展时期。2004年，二手房市场进入快速发展期。但是2008年，在金融危机的影响下，因整体楼市的不景气及消费者的观望情绪，二手房成交量出现了近5年来的首次下降，二手房市场发展上升曲线出现了拐点，进入了调整期。2009年，为了更好地拉动内需，鼓励住房消费，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，意见强调住房保障建设，明确鼓励普通商品住房消费，在宏观政策的指导下，新建商品房与二手房的交易量出现高峰，市场价格出现新高，全市由平均3300元/m2上升到4500元/m2，二手房交易总额度高达51亿元。综观二手房交易市场近10年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段，逐步形成了房地产行业中不同于商品房市场，具有自身发展特点的另一种市场环境。

二、影响二手房市场快速发展的因素

我国的住宅概念从新中国成立到改革开放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年，城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。一是已获得政策性住房的或中等收入群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产；二是低收入或暂时性低收入者需要低价、面积小的住房满足其对居有定所的需求；三是先富起来的高收入者更看中住房面积、小区环境及物业管理，故而其原有住房也会进入市场流通；四是全民重视教育，学区划分清晰，重点中小学附近的二手房交易居多；五是随着居民收入与社会经济的发展，消费者对住房的需求会不断升级，存量房的交易已经达到一级市场的50%左右，且存量房的交易比例在不断攀升。

三、二手房交易资金托管的必要性

早在2006年12月，住房与城乡建设部、中国人民银行就发布了《关于加强房地产经营管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房［2006］321号)，通知明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易资金专用存缴账户的开设和资金划转。这种按照自愿和不收取服务费的原则为买卖二手房的当事人提供的交易资金托管服务，可以充分保证交易资金的安全转移。一是可以提高市场信息透明度，进一步规范了房产经纪行为，避免二手房交易过程中出现交易欺诈或一方不履约造成的交易纠纷，有利于二级市场的规范，进一步促进二手房市场的发展；二是从信息源头上将存量房交易全程纳入“阳光”下操作，从而在根本上规范了存量房市场秩序，保障了房产交易的安全；三是杜绝了房产交易双方签订“阴阳合同”，避免了偷税漏税行为的发生；四是为金融部门安全开展贷款业务把关，有效地规避了金融风险。同时，二手房交易资金托管还具有安全可靠、方便快捷、贷款及时、无偿服务等特点。

四、二手房交易资金托管应解决的问题

1.政策支持。存量房交易资金托管如果实行买卖双方“自愿托管”的模式，那么必定规模小、影响小、服务半径小。可以参照天津、苏州两市实行存量房交易资金“全面强制托管”的模式，并以政府文件形式加以明确，规定房产交易双方必须实行办理资金托管，只有出卖人为法人、其他组织或交易双方为亲属关系的，才可以自行交付房款，但必须向登记机关提交自行交付购房款的申请。这种“全面强制”的监管模式有三大好处，一是可以保证交易双方的合法权利，大幅度减少因购房款引发的纠纷；二是打击中介机构违规代收交易者购房款的不法行为，防范出现不法中介挪用、挤占甚至卷款潜逃等风险；三是能够要求交易双方在填写《买卖合同》和《资金托管协议》文件中所诉购房款一致，有效地减少税费的流失。

2.规范管理。在我市的存量房交易中，通过中介成交的房屋占据了整个交易量的半壁江山，所以中介机构对于资金托管业务的影响还是比较大的。国家有明确的规定，中介机构不能代收购房者的购房款，但是由于在房地产交易二级市场上信息的相对不对称，造成了中介公司在某种程度上可以左右买卖双方的行为，通过各种手段忽悠买卖双方。中介公司一方面违反规定代收购房款，一方面不配合交易机构进行资金托管，有时甚至会做反向宣传。买卖双方由于掌握不了足够多的信息，不清楚资金托管这样的业务，更不用说办理业务了。中介公司利用普通交易者难以全面掌握房产交易的相关信息，对交易双方大肆忽悠，加之交易者也想尽量减少房产交易过程的参与度，对中介的忽悠也就听之任之了。这样一来，中介公司对于资金托管业务的消极态度，也就影响了我市存量房交易资金托管业务的开展，因此，必须加强管理。

3.便捷服务。要采取与多家银行合作的模式，不断完善技术支持。如果银行账户开设情况过于单一，人们在办理资金托管业务时不得不重新办理合作银行的银行账户，而不能使用自己熟悉和经常使用的其他商业银行账户，就会给交易者带来不便。

〔责任编辑：迟云龙〕

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2010-03-02

马争明(1981—)，男，浙江余姚人，科员、助理工程师，从事房产管理研究。