上海存量住房市场发展的相关分析与思考

文/魏小群

[关键字]存量住房；市场监管；互动机制；发展趋势

一、存量房市场政府监管现状及存在问题

经过多年努力，上海市存量房市场的发展相较国内其他城市而言较为成熟，为规范存量房市场的健康有序发展，保障房地产交易安全，维护交易双方的权益，本市在存量房市场监管方面做了大量工作，但考虑到人民群众日益增长的美好生活需要，存量房市场的发展还存在一定问题。

（一）监管机构及监管制度建设

1．建立房地产交易中心，促进存量房交易规范发展。1996年8月，上海建立市和区县房地产交易中心，与房地产交易有关的房地产登记、中介、公证、税收金融等机构均进驻中心，实行“一门式”服务。房地产交易中心是集信息、交易、服务、管理于一体的大型交易场所，对本市存量房市场有序发展起重要作用。此外，房地产交易中心还通过与房管部门、税务部门、社保部门、金融部门等建立协作机制，落实本市关于房屋买卖的相关调控政策。

2．出台一列法律规章，规范存量房市场秩序。在存量房交易方面，2006年9月本市出台了《上海市存量房经纪和交易合同网上备案办法》，推行存量房经纪合同和交易合同网上备案制度，规范存量房市场秩序、保障房地产交易安全。在租赁管理方面，先后出台了《上海市房屋租赁条例》《上海市居住房屋租赁管理办法》《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》及多份配套文件，提出了完善租赁市场发展的相关管理措施，鼓励租赁市场健康发展。

（二）存量房监管方式创新

存量房市场监管是指针对买卖市场和租赁市场的相关管理工作，具体包括存量房网上备案、存量房交易资金监管、存量房租赁管理、房地产经纪管理。

1．建立存量房交易网上备案制度，维护交易安全。2005年，本市推出存量房网上交易平台及与之配套的存量房服务体系。该平台是按照存量房交易的运作环节所设计的全方位、全覆盖、全过程的“信息流、物权流和资金流”三流合一的公共服务平台。2007年，本市将存量房交易活动全部纳入网上操作，实行网签制度，存量房交易过程中的房地产中介服务合同签订、房源信息公示、买卖合同签订、交易资金托管及银行选择等业务全部在网上进行，并且房屋交易过程中各个环节的信息也都可以通过该系统获得。存量房网上备案制度可有效避免一房多卖、信息不对称等问题，维护交易安全。

2．搭建存量房交易资金监管平台，保障交易资金安全。为进一步规范本市存量房交易和经纪行为，防范交易风险，2008年市房地局、市房地产交易中心搭建了房地产交易资金监管平台。2016年在松江区重新开展存量房交易资金监管制度试点，购房首付款、银行贷款、尾款甚至中介服务费都可纳入平台监管。上海市房地产交易资金管理有限公司作为第三方交易保证机构，将在整个流程中提供资金监管及结算服务。今后，市住建委还将会同金融监管部门加快完善本市存量房交易资金监管制度的全面实施。

3．强化存量房租赁管理，规范租赁市场秩序。存量房租赁管理主要包括房屋租赁的交易环节监管以及租后监管，租赁交易环节的监管对象包括住房租赁经营主体、合同登记备案等。通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理、登记备案等一系列制度，规范存量房租赁秩序，维护住房租赁各方合法权益。租后管理环节的监管主要是对“群租”等住房租赁违法违规行为进行查处。2018年3月，上海市住房租赁公共服务平台上线试运行，2018年7月起，全面实施住房租赁合同网签备案制度。

4．加强房地产经纪管理，营造良好的服务环境。在房地产经纪机构管理方面，采取提高准入门槛、教育培训、网上公示、书面承诺等措施提高房地产中介行业素质。为进一步加强存量房网签认证管理，本市出台相关政策严格密钥发放和日常管理。此外，为规范房地产交易秩序，还进行了多次房地产经纪专项整治行动，重点查处炒作房价、虚构房源、伪造材料、变相收费等违法违规经纪行为。

（三）存量房监管存在的问题及原因

1．缺乏稳定存量房价格的有效调控手段。相对于新建商品住房市场，存量房市场更偏向于完全竞争市场，有大量的供应方和需求方，供应方进入市场的门槛较低，因而其价格的确定主要依靠市场的力量。市场运行失灵以及市场参与者的非理性行为可能导致存量房价格偏离理论价格，引起市场不合理的波动。由于存量房交易分散，对价格的监控较为困难，目前本市还缺乏有效的调控手段来稳定存量房交易价格。

2．缺乏存量房交易管理的有效抓手。目前本市虽已成立相关机构以及出台一系列法律法规对存量房网上备案、交易资金、房地产经纪行业等方面进行管理，但是在存量房交易方面仍存在信息不对称、房地产中介机构违规操作等一系列问题。对于存量房交易管理，目前主要抓手是房地产中介的管理，如房地产经纪专项整治行动、严格密钥发放和日常管理等，但是对于中介违规行为的处罚力度仍有所欠缺。

3．未有效发挥行业协会的监管作用。从国外发达国家的经验来看，房地产经纪行业协会在房地产市场发展方面发挥了重要作用，如美国在国家层面上的行业协会主要有全国房地产经纪人协会和全国房地产中介人协会，此外还有各个地方上的行业协会，起着信息沟通、培训管理以及约束自律等作用。而本市行业协会的作用尚未充分发挥，在对行业的指导及监管方面需要进一步健全和完善。

二、存量房市场与新建商品住房市场的互动关系

随着本市房地产市场的不断发展和完善，存量房成交量逐步超过新建商品住房，存量房市场成为本市房地产市场的重要组成部分。存量房市场与新建商品住房市场联系紧密，存在较强的互动关系，稳定存量房市场有利于新建商品住房市场的平稳发展。

（一）存量房成交价与新建商品住房成交价之间存在长期均衡和强正相关关系

由于存量房和新建商品住房存在较强的彼此替代性，根据市场比较法的原理，二者之间的价格应当具有较大的相似性。如果新建商品住房价格升高，部分购房者会倾向于购买存量房，存量房需求增加，在供给不变的情况下，存量房的价格会上涨，最后通过市场的不断调整实现新的均衡。但是，存量房与新建商品住房在新旧程度、交易成本、使用年限方面存在差异，因此二者之间不是完全替代关系。总体来看，新建商品住房的价格与存量房价格存在同向变动的趋势。

本文利用2008年1月至2018年12月本市存量房与新建商品住房价格月度数据进行实证分析。分析结果表明：存量房价格与新建商品住房价格存在长期均衡关系，且二者之间互为格兰杰因果；存量商品住房和新建商品住房价格之间存在强正相关关系，相关系数为0.98。新建商品房价格变动会立即带动存量房价格同向变动，而存量房价格变动对新建商品住房价格的带动作用会稍显滞后，但从二者之间的影响力度来看，存量房价格变动对新建商品住房价格的影响力度大于新建商品住房价格对存量房价格的影响力度（见图1、图2）。由此可见，保持存量房价格的稳定对于稳定新建商品住房价格具有重要意义。

图1 新房价格对存量房价格的脉冲响应

图2 存量房价格对新房价格的脉冲响应

（二）存量房成交量与新建商品住房成交量之间不存在长期均衡关系但存在强正相关关系

从理论上讲，房地产市场繁荣时，存量房和新建商品住房成交量都会有所增加。但根据需求挤出模型，新建商品住房与存量房在功能上具有较大的替代性，因此，新建商品住房需求增加会分流部分存量房市场需求，从而导致存量房市场需求减少，反之亦然。因此，当市场消费者需求偏好变化导致对新建商品住房或存量房的需求变化时，另一住房市场上的需求就会相应增加或减少。最终结果是市场繁荣时市场交易量总体增加，并根据消费者偏好在新建商品住房与存量房市场之间进行分配。

本文利用1995年至2017年本市存量房与新建商品住房成交量年度数据进行实证分析。结果表明，存量房成交量与新建商品住房成交量不存在长期均衡关系，并且未通过格兰杰因果检验，但存量房和新建商品住房成交量之间存在强正相关关系，相关系数为0.82。可能的解释是在1995年至2017年间，本市房地产市场经历了由以新建商品住房交易为主转为以存量房交易为主的过程，其间新建商品住房与存量房成交走势存在差异，因而成交量之间不存在长期均衡关系。但一般而言，房地产市场利好，新建商品住房和存量房成交量都会上升，二者之间出现正相关关系。

三、本市存量房市场的发展趋势

根据国际发达城市相关经验数据，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家存量住房与新建商品住房交易的比例约为8：1至10：1， 目前本市的存量住房与新建商品住房的交易比例远低于发达国家水平。随着本市经济社会的发展和房地产市场的日渐成熟，存量房交易占比将进一步提高，存量房市场中租赁占比不断扩大，郊区存量房交易占比将逐步增加。

（一）存量房交易占主导，成交占比进一步提高

本市房地产市场经过多年的培育与发展，住房存量已经达到一定水平，现有住房总量基本满足居民的住房需求。从土地供给来看，上海人口密度高，土地资源相对稀缺，新增建设用地总量受限，新建商品住房增量也将逐步减少。

从房地产开发投资来看，近五年来，本市房地产开发投资由2014年的3206.48亿元增加到2018年的4033.18亿元，增长25.78%。同比增速，由2014年的13.73%下降到2018的4.58%，同比增速逐渐放缓，年均增长5.90%（见图3、图4)。

图3 上海市房地产开发投资额

近五年来，商品房新开工面积呈现波动略减趋势，2018年比2014年减少3.41%，住宅新开工面积减少4.79%。

图4 上海市商品房及商品住宅新开工面积

鉴于上述原因，本市新建商品住房供应及成交量将逐渐减少，存量房交易量将不断提高，成交占比进一步扩大。存量房成交占比提高、房地产开发投资增速下降等会对本市经济运行产生一定影响。

（二）租赁占比不断扩大，居住品质提升

目前，本市住房租赁比重低于销售比重，产权住房比重高于国际大都市平均水平。从存量房的租赁与销售比看，上海租售比约为25：75，明显低于其他国际大都市(纽约为68：32，东京为52：48，首尔为59：41，柏林为70：30)，产权住房比例偏高。近年来，本市大力培育和发展租赁市场，随着本市住房租赁市场的不断规范与完善，越来越多的居民将通过住房租赁解决过渡期间的住房需求。从国际大都市房地产供给体系演变的一般规律来看，在成熟的住房供给体系中，租赁住房的供给比重将不断增加。另外，随着居民收入水平的不断提高，居民对于高品质存量住房的需求也将不断增加，这也是房地产市场发展的一般规律。因此，本市的存量房市场将进入租赁供需不断扩大、居住品质不断提升的新阶段。存量住房和租赁住房的增加，有助于房屋的循环利用，客观上增加了市场上的房屋供给。居住品质的提升将进一步增强本市对人才的吸引力，从而促进本市经济社会的可持续发展（见图5)。

图5 上海及其他国际大都市存量房的租赁与销售比

（三）郊区存量房占比增加，成交进一步活跃

由于中心城区新增土地供应增量有限，住宅用地供应将逐步变为以郊区为主，住房存量也将逐步增加。2014年以来，近郊区和远郊区纯市场化住宅用地供应面积占全市住宅用地供应面积比例保持在90%左右，2016年占比高达99.79%。2016年以来，远郊区纯市场化住宅用地供应面积占比均超过50%。其中，2017年远郊区占比较高，为63.55%，2018年远郊区占比50.67%。随着郊区住宅用地供应面积的增加，郊区存量住房总量占比将越来越高。随着本市郊区交通条件以及配套设施的不断完善，加上郊区房源总量大、总价低等优势，郊区购房将成为满足刚性购房需求家庭的重要选择，郊区存量住房成交也将进一步活跃（见图6)。

图6 近五年本市各城区纯市场化住宅用地供应面积

发展和完善本市存量房市场对本市房地产市场有重要影响，不仅可以盘活存量、优化资源配置、加强存量房市场与新建商品住房市场之间的有效联动，还有利于完善本市房地产市场的供需结构、扩大住房消费、改善居民住房条件。因此，应通过强化存量房买卖的实时监测与统计分析、优化存量房租赁管理和服务平台、加强对房地产经纪行业的监管、发挥中介行业协会的监管作用、加快完善相关法律法规等，进一步规范和促进本市存量房市场发展。