农房抵押贷款价值的评估方法研究

王 静

一、试行农房抵押贷款的必要性

随着农业经济的快速发展和农业产业结构的调整，农业投资不断增加，农民资金需求也日趋旺盛。为了解决农民资金的缺口，推行农房抵押贷款，可大大缓解农业产业化过程中对信贷资金的需求。

第一，农房是农民最主要的家庭财产之一。四川省遂宁市调查统计，农民家庭资产结构为：建设住房资金约占60%；以备就医、防老、急需的资金约占20%；用于再生产及其它资金占20%。

第二，农业生产规模化、科技化、产业化的发展对信贷资金需求增加。目前，我国一些经济发达地区，出现了农户农业投资的低水平饱和，发展农业生产规模化、科技化、产业化是解决之一问题的有效途径。而发展农业生产规模化、科技化、产业化对资金投入的需求大大增加，办理农房抵押贷款能较好地解决资金困难。

最后，开展农房抵押贷款可以提高农村合作银行资本充足率和降低信贷风险。我国农村合作银行普遍存在业务单一，贷款项目较少的问题，开展农房抵押贷款业务，全国可提供价值上万亿的农房资产作为抵押物。这样，农村合作银行的抵押贷款率一定能大幅度提高，从而提高抗风险能力。

二、评估农房抵押价值的方法选择

房地产估价常用的方法为市场法、收益法、成本法和假设开发法。它们各自适用的估价对象、条件、原理及所需数据均不相同。

宁波市江北区采用市场法——由信用社和借款人根据房屋周边房价通过协商确定农房抵押贷款的评估价值。市场法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如，普通住宅、商铺、标准厂房、写字楼等。然而，在现实中农房抵押贷款在各地仅限于试点地区实行，试行面积较小、贷款数量不多，在加上农房本身的材料、结构、成新率、地理位置等因素相差很大，具有相似的区位状况和实物状况的农房较少，很难找到可比的实例。因此，用市场法会造成农房抵押贷款评估价值随意性很强。不宜采用市场法评估农房的抵押价值。

收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用于有经济效益或有潜在经济收益的房地产，一般农房虽然没有直接经济收益，但却有潜在经济收益，可以使用收益法。然而，收益法评估的是房地产的价值，不是建筑物的价值，难以将宅基地与农房的价值分开计算。

假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。用这种方法存在与收益法同样的问题。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法适用于旧的房地产、在开发的房地产、计划开发建设的房地产。对于很少发生交易，又没有经济收益或潜在经济收益的房地产，一般采用成本估价法。成本法适合评估农房的抵押价值。

三、成本法评估农房的抵押价值

成本法评估农房的抵押价值，一般原则为：

农房评估价格=农房重新购建价格-农房折旧 （1）

（一）重新购建价格的求取

重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出（如重新购买的价款和税费），或者重新开发假设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。银行可以按照基本结构（框架结构、砖混结构、砖木结构和简单结构）、墙体、地面、屋面和门窗等把农房划分几个等级，分别制定其重新购建价格。

建筑物重新购建价格可以采用单位比较法、分部分项法、供料测算法和指数调整法来求取。银行为了估价的方便可以采用单位比较法，制定一个农房等级的划分标准，按照这个标准分别制定各个等级农房单位建筑面积的重新购建价格，并且进行定期更新。

（二）折旧的求取

估价上和会计上的“折旧”，意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质的区别。求取农房折旧的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。

建筑物折旧=建筑物重购价格-建筑物市场价值（2）

1.分解法求取折旧。分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。

分解法把建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，农房的功能折旧和外部折旧较小，主要是物质折旧，所以在这个只考虑物质折旧。物质折旧的求取过程和方法如下：

（1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：

修复费用≤修复后的房地产的价值-修复前的房地产价值 （3）

反之，是不可修复的。

（2）对于可修复的项目，估算其估价时点的修复费用作为折旧额。

（3）对于不可修复的项目，根据其估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。

（4）把可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额，具体计算公式如下：

长寿命项目的折旧额=（建筑物的购建价格-修复费用-短寿命项目的重置价格-残值）×长寿命项目使用年限/长寿命项目经济寿命 （4）

短寿命项目的折旧额=（短寿命项目的重置价格-残值）×短寿命项目使用年限/短寿命项目经济寿命 （5）

物质折旧额=短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额+修复费用 （6）

农房评估价格=农房购建价格-长寿命项目的折旧额-短寿命项目的折旧额-修复费用=农房购建价格-（农房购建价格-修复费用-短寿命项目的重置价格-残值）×长寿命项目使用年限/长寿命项目经济寿命-（短寿命项目的重置价格-残值）×短寿命项目使用年限/短寿命项目经济寿命-修复费用 （7）

贷款额度=农房评估价格×可贷比例 （8）

2.年限法求取折旧。年限法是根据建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。如果房屋的部件、设备、设施的折旧不好计算，更换的时间不好掌握，也可以采用年限法求取房屋的折旧。根据1992年建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》（建综[1992]349号印发）对房产折旧做出有关规定：

（1）计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：年折旧额=原价×（1-残值率）/耐用年限 （9）

（2）根据房屋结构分为下列四类七等：

①钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。②砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷。③砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有凉台，内部设施不全的非单元住宅或其他房屋。④砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。⑤砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。⑥砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。⑦简单结构：如简易楼、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

（3）各类结构房屋的耐用年限一般为：

①钢筋混凝土结构：非生产用房60年。②砖混结构一等：非生产用房50年。③砖混结构二等：非生产用房50年。④砖木结构一等：非生产用房40年。⑤砖木结构二等：非生产用房40年。⑥砖木结构三等：非生产用房40年。⑦简单结构：10年。

但是，农村的房屋大多是由农户自己雇人建造，有的结构不好按上述标准划分，例如，有的农房墙体是砖混结构，棚顶又是木质结构；而有的农房墙体是砖混结构，棚却是草的。这样混合结构的房屋，很难把它划分到某种类型结构中，只能大致估计它的耐用年限，再利用年限法计算折旧。

（4）房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：①钢筋混凝土结构0；②砖混结构一等2%；③混结构二等2%；④砖木结构一等6%；⑤砖木结构二等4%；⑥砖木结构三等3%；⑦简单结构0。

但是，注意两种求取折旧的方法得出的计算结果不同，一般年限折旧法要比分解法求取的折旧小，有时两种方法求取的折旧相差比较大，分解法求取的折旧相对比较精确。但是，通常情况下，银行很难获得房屋的部件、设备、设施的更新时间，如果只凭借款人上报，难免信息出现虚假等失真情况，所以，建议银行最好采用年限折旧法提取折旧。