重庆：司法拍卖创中国产权市场竞价轮次之最

■/龙正全 汤健梅

重庆：司法拍卖创中国产权市场竞价轮次之最

■/龙正全 汤健梅

司法拍卖历来是社会各界关注的焦点，然而，由于缺乏有效的监管，职业控场、串标围标、暗箱操作等潜规则一度使司法拍卖成为少数人的游戏，多数涉讼资产流标、贱卖的惯性，背离了司法拍卖保护债务人债权人利益的本质。

2009年4月，重庆市高法院出台《关于司法拍卖工作相关的规定（暂行）》，一场维护司法公正的司法拍卖改革在年轻的直辖市率先破冰启航。截至2009年12月，司法拍卖进场交易以来，在重庆联交所依法处置涉讼产权项目277宗，交易额14.06亿，综合成交率76.48%，增值率10.21%，彻底结束了重庆市司法拍卖成交率不到20%，多数项目成交值低于评估值70%的历史。是什么原因使司法拍卖从“乏人问津”的投资禁区成为市场参与热点？我们或许可以从一个典型案例找到答案。

两次流标与一个奇迹

雨田房地产公司、雨田贸易公司因拖欠农行渝中支行贷款长达8年，本息及各项费用累计3800万。农业银行渝中支行向法院申请强制执行债务人位于解放碑繁华路段某处房产以抵偿债务。2009年9月，该项目在重交所挂牌公告，挂牌价4393.64万元，拍卖方式为电子竞价。由于担心租赁房产移交困难，不少前来咨询的意向人望而却步，项目两次流标。期间，该房产租赁方两次报名参加竞买，皆因无其他竞买人而选择放弃，等待项目进一步流标降价。

按照司法拍卖规定，涉讼资产有三次拍卖机会，如果遭遇第三次流标，该项目将进入变卖程序。如果变卖不成功将以实物抵债，这样一来资产变现风险和压力最终转嫁到债权人身上，作为即将上市的国有商业银行，处置成功与否将直接影响农行资产质量。

2010年1月，该项目降价5%第三次挂牌，挂牌价4173.958万元，成功征集到3名意向受让人。2月2日，3位竞买人在重交所展开了建所以来最激烈的一场竞价，竞价轮次达1053次，创下了中国产权市场竞价轮次之最。经过100分钟竞价，该项目最终以6502.958万元成交，高出评估价2329万元，增值48%，较挂牌价增值55.8%，创造了司法拍卖进场后增值绝对额新高。

奇迹这样诞生

作为司法拍卖改革的重要参与者，重交所在重庆一中院的支持下，顶住了项目两次流标的压力，在项目分析、瑕疵解除、价值挖掘、定向推荐、竞价组织等方面做了大量工作，圆满完成了这件最高院重点督办的清积案件处置工作，为司法拍卖进场处置写下了一个完美的注脚。

随着重庆经济的飞速发展，房地产业在重庆城市化战略中异军突起，成为重要的支柱产业，商业地产开发尤其火爆，而渝中区解放碑作为重庆核心商圈，更是一铺难求。此次拍卖的房产位于解放碑，每平米18500元的评估价远远低于该地段每平米30000元左右的市场均价。重交所及时挖掘项目价值，并在网站和各大媒体上广泛发布信息，通过投资人信息库定向推荐，引起了投资者的浓厚兴趣。当该房产租赁合同经核实，是在法院查封之后签订，租赁方不具有优先购买权之后，投资者的顾虑被彻底打消，购买意向更加强烈，除租赁方之外的两位个人投资者实力强劲，其中一人远在澳大利亚，通过重交所网站了解到项目信息，专程赴渝参加竞买。

2010年2月2日，电子竞价会如期举行。在竞价过程中，有的竞买人想尽办法私下沟通，被工作人员及时严厉制止。项目设定的竞价阶梯为1万元，每次加价最大可放大到竞价阶梯的20倍。竞价开始后，房产租赁方一直在观望。其他两名竞买人共报价530次左右，当报价达到5500万之后，一位投资人开始发力，连续60次报足20万加价，价位攀升至6100万，一名投资人放弃竞价。当竞价倒计时还剩7秒的时候，志在必得的租赁方开始报价，最终以6502.958万拿下标的。

此前，租赁方两次放弃评估价买下标的机会，最终不仅没有等到资产的贱价变卖，而且比第一次挂牌价高出2000多万买下房产，懊悔不已。这也再次印证了司法拍卖潜规则在市场阳光运作下失去了生存空间。

探究司法拍卖阳光处置

与普通的资产拍卖相比，司法拍卖项目量大面广、情况复杂，政策法规性强。项目瑕疵多、一次性付款等因素，往往导致大标的好项目会被暂停或临时撤回，限制了普通投资人参与，大宗资产要创造好的增值比普通资产难度更大。因此，作为涉讼资产的处置平台，重交所承担着司法拍卖改革的巨大风险。重交所依靠自身的行业自律和规范的市场化运作，在不到一年的时间，取得了司法拍卖进场处置的良好社会效应。也许我们能够透过这宗涉讼资产处置案例探究阳光执行后的司法拍卖全貌。

一是拍卖机构选择的阳光，即拍卖执拍机构在入围的30家拍卖机构中随机选择。二是项目信息对称公开，千方百计扩大信息发布范围，提高投资者知晓度和参与度，改变了过去封锁消息、设置障碍、提高门槛的人为限制。三是报名信息严格保密，竞买人信息保密是司法拍卖防止暗箱操作的核心环节。按照新操作规程，除重交所项目经理外，任何人无权过问报名信息，无权查询竞价保证金账户，从制度上杜绝竞买人信息被泄漏。四是竞价公开公正，每次拍卖法院工作人员均到场监督，竞价通过电子竞价方式由联交所规范施行，同时接受法院、执拍机构及债权人、债务人等相关各方监督，改变过去由拍卖机构直接执行的做法。同时，新规程对拍卖师宣读规则的环节也做了重大改动，改用无线传声方式宣布规则，确保竞买人绝对分离，并对竞价室全程实时监控。五是变卖资产公开进行。2009年9月，法院将变卖资产也纳入平台公开进行，彻底堵住了司法拍卖的漏洞。

一系列措施，从制度上遏制了司法腐败，电子竞价技术的进步弥补了管理缺陷，遏制人性的弱点，彻底改变了职业控场、关联交易的潜规则，打破了司法拍卖不断流标、贱卖的惯性，实现了价值最大化，真正体现了司法的阳光公正，提高了司法公信度。同时，也再次彰显了产权市场更好发现投资人、发掘投资价值，更好地还原司法拍卖本质，最大限度保护债权人债务人利益的优势，产权市场的项目资源集聚地、投资人集聚地，交易安全着落地的功能也再次得到体现。

（作者单位：重庆联合产权交易所）