78家央企退市能否有效遏制高房价？

■/本刊实习记者 李拉

78家央企退市能否有效遏制高房价？

■/本刊实习记者 李拉

国资委勒令78家不以房地产为主业的央企退市，是一把利剑吗？究竟能否抑制虚高的房价？

2008年之前的中国房地产市场，是由民营资本主导，连年的“地王”也为民企。然而在2009年的“地王争夺战”中，曾风光无限的民企相继败下阵来，让位于以往低调的央企。截至2010年第一季度末，诞生的地王仅有上海证大置业一家为民企，其余均为央企制造。央企在当下非常敏感时期坚决拿地的行为，无疑是在叫板中央、挑衅民意，也造就了房价、地价联动效应的恶性循环，助涨了房地产业泡沫。3月18日，国资委宣布不以房地产为主业的78家央企将退出房地产市场。但在央企全部房地产业务中，78家央企仅占6%，而另外16家以房地产为主业的央企却占94%，这不禁让人发问，国资委勒令这些不以房地产为主业的央企退市究竟能否抑制“地王”？能否改变目前楼市的窘境？能否令虚高的房价趋于理性？

一、央企能频当地王的原因

（一）宽松信贷不差钱

央企在地王队伍中占据主流与强势地位，与其能够获得国有银行支持的粗壮的资金链有着必然联系。与民企相比，央企拿地之所以肆无忌惮，近乎疯狂，是因为央企并非一定要用自己的利润去拿地，故无需承担成本压力。

银行宽松的信贷条件，为央企提供了充裕的资金。国有银行对带有“国”字号的央企发放贷款，没有政治压力与负担。而贷款给民营企业，倘若还款出现问题，银行领导势必被问责。相反，央企欠下的银行贷款，即便无力偿还，身后还有国家这个靠山，所以银行大量信贷流向央企。而在房地产暴利的诱惑下，央企也毫无顾忌地贷款拿地。

而自央行2007年发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，民企获得信贷支持的力度减弱，自负盈亏的模式使其风险承受力逊于央企。民企要量入为出，要在拿地之前对市场做全方位的研判，同时还要对股东负责。向来以“不差钱”自称的“SOHO中国”潘石屹，在拍卖广渠路15号地时，被迫在39.5亿元的价格上止步，无奈让位于有国资背景的黑马——中化方兴。

（二）赚了钱是自己的，亏了钱是国家的

央企地王的可怕之处在于其毫无畏惧。在两会上，温总理刚刚声称要着力调控房价，央企地王紧跟着就冒天下之大不韪而诞生。央企究竟为何敢于勇争地王？北京的土地有限，但它们的钱却看似无限；高价拿地，房价走高便能大赚一笔。房价走低，赔了也不是自己的。央企以拉动GDP为名义，政府是无法横加阻拦也不愿阻拦的。国资委要求央企做好主业，但做主业的盈利无法与房地产的暴利同日而语。就这几条理由，央企便敢于顶着舆论压力将自己置于饱受诟病与抨击的风口浪尖。

反观民企在当前形势下，房价走势尚未明朗，中央政府对房价调控的决心、对房地产市场的政策导向、市场预期与需求，多重因素交织博弈，民企没那么大胆量和实力在这个敏感时期与央企争当地王。

（三）地方政府的“土地财政”推高地价

很多地方政府打着“城市建设”的旗号，大量征用集体土地、进行旧城拆迁改造，不断扩张城市规模，竭力发展城市建筑业和房地产业，以土地资源带来滚滚财源。根据国土资源部的数据，2001年，土地出让金收入不过占地方本级财政收入的16.61%；而到2006年，这个比例则到了50.92%，一些地方政府的土地收入竟占财政收入的70%！时至2009年，超过60个城市土地出让金增长超过100%。

在巨额收入的推动下，一些地方政府正是靠卖地来最大限度地攫取利润。一方面拼命提高土地财政，另一方面大力推高地价，高地价导致高房价，高房价又诱使开发商和地方政府推高地价，形成恶性循环。这是地价、房价居高不下的根源之一。

二、“78家央企退市”意义几何？

（一）78家央企能否完全撤出房地产市场遭质疑

“退出令”发出后，各界对78家央企能否完全撤出房地产市场仍多持怀疑态度。央企结构庞杂且业务繁多，会不会出现一些央企名义上退出了，但其下属公司却仍在继续从事房地产开发，形成“变相”涉足房地产市场的情况？

要求78家央企退出房地产市场便于施行，然其下属企业以各种形式参与房地产业，就难于监管了。78家央企若要彻底退出，至少需明确以下几点：第一，如果央企与民企合作，央企投资，民企开发，算不算央企涉足房地产？第二，央企的下属企业能否涉足房地产？所有参股公司能不能涉足？第三，对于股权结构复杂、交叉持股的下属公司，应如何制定政策对其有效监管？央企退出不是目的，关键在于斩断央企与房地产开发之间的“资金输送”链条。

（二）78家央企退市或将巩固其余16家的垄断地位

78家央企退出房地产市场，房价涨势或将暂时得到缓解，但并不能制止地王现象发生，房价也未必会因这78家不以房地产为主业的央企退市而下跌。剩余的16家央企将成为市场主要供应者，垄断地位也将更加巩固。

2009年，央企房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。其中，16家央企房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94%。从中可以看出，16家以房地产为主业的央企几乎代表了目前国内央企涉足房地产的整体量。这16家央企除拿地量大大超出其他78家央企外，还占有极高的市场份额。

（三）78家央企退市会在多大程度上改变楼市走势

78家不以房地产为主业的央企退市能否遏制并逼退高涨的房价，是购房者乃至全国人民最为关心的问题。

据统计，在央企全部房地产业务中78家央企仅占6%。很显然，近几年房价高涨，并非由这78家央企造成。78家央企退市，只不过减少了市场竞争者。78家央企退市，既不能阻止地王出现，也很难扭转当前房价走势。原因是中国住宅的开发体制并没有因此而发生改化，土地供应模式依然如故。这也是问题的根源之一。不解决这个问题，无论是央企还是民营，只要政府拍卖土地，就一样会产生地王，依托于地价的房价仍会居高难下。

三、要从根源处解决问题

（一）改革土地财政制度

当前很多地方经济结构失衡，畸形发展，地方政府盲目追求GDP，严重依赖土地财政，超过总数一半的房地产开发费用要通过房地产相关的税费和土地出让金流向地方政府财政。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上，在部分地区甚至占到财政收入的50%至70%。

要有效遏制地价过快上涨，并令房价平稳回落，须通过改革当前税收结构，从根本上打消地方政府的卖地冲动。把土地出让金按比例收归国税，再按一定比例提取设立国家保障性住房投资基金，来调控全国住房市场。此外，允许地方对富人和炒房者开征房产税，纳入保障性住房投资基金，用来大力兴建保障性住房，最终促使地方政府着力转变经济发展方式，将经济发展放在产业结构调整和升级上来，步入国民经济的可持续发展轨道。

（二）改革土地“招拍挂”制度

在两会上，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓表示，应从改变地方政府“土地财政”入手解决房价居高不下的问题。此观点一语中的，高地价、高房价究其根本原因正是目前土地招拍挂、价高者得的出让方式造成的。实行土地招拍挂制度虽然达到了规范市场的目的，但也将土地价格推高，结果既推高了房价，又造成地方财政过度依赖土地出让收入。

因此，要改变单纯的“价高者得”的招拍挂模式，对地方建设保障性住房施行土地政府划拨；对建设一般性商品房施行最高限价和售房价低者拿地。依照厉以宁先生的观点，土地出让，不应是“价高者拿地”，而应是“价低者拿地”，开发商要承诺拿到土地后，开发的住房房价为多少钱一平方米。同时，政府还要坚持低价不低质，对于胆敢在建筑质量上马虎应付的，予以重罚，对保障性房屋的质量应有专门机构进行监察，启动问责制。

（三）严格控制银行信贷进入房地产

房价在近年迅猛飙升，最直接的原因之一就是过度优惠的信贷政策。房价上涨与银行金融支持密切相关。随着国内房价快速上涨，银行在房地产市场的竞争进一步加剧。各家银行为了争夺市场份额，让大量银行信贷资金流入房地产市场。银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高了房价，吹大了国内房地产市场的泡沫。因此，要适时取消2008年下半年以来为减缓金融危机冲击而推出的过度优惠的房地产信贷政策及税收政策，坚决打击房地产投资炒作。

可见，78家不以房产为主业的央企退市，虽有一定意义，但效果甚微，既难治标，更无法治本，只能说政府向调控房价迈进了一步。要做到有效遏制高房价的过快上涨继而平稳回落，还应采取一些适宜且有力度的措施。调控房价在未来仍将有较长的一段路要走。■