开征物业税对我国房地产市场的影响分析

王 鹏 李 菁

[摘要]开征物业税有利于转变政府职能，使政府的税源更依赖于环境的建设，而不是过多地依赖于土地出让；有利于减轻开发商在房地产开发初期的资金压力，降低其经营风险，吸引更多的开发商进入，促进房地产业的竞争，增进消费者福利；有利于鼓励和实现房地产的自住性需求；有利于抑制房地产市场的投资和投机行为。但由于开征物业税会导致房地产开发成本和进入壁垒降低，也可能造成房地产开发过度，产生房地产泡沫。

[关键词]物业税；房地产税制；房地产供给；房地产需求

[中图分类号]F812.42[文献标识码]A[文章编号]1004－9339(2010)01－0092－03

自1998年取消福利分房制度，实施以市场化为导向的住房供给制度以来，我国房地产业得到了蓬勃发展。然而，尽管近年来我国房地产市场的迅速成长对促进国民经济增长、改善居民生活水平起到了至关重要的作用，但是我国房地产市场发展中也暴露出一些突出的问题，如土地闲置、投资过热、房价飞涨等。针对这些问题，国家先后采取了土地政策、金融政策以及行政审批等手段进行调控和干预，但收效甚微。在这种背景下，通过对房地产税制进行新一轮改革，以税收政策对房地产市场进行调控已成为目前学术界和政府相关部门关注的焦点和热点问题。

然而，我国现行的房地产税收制度一方面存在着税种繁多、重复征税的现象，同时又存在着重流通轻保有的问题，这样就使得采用税收政策对房地产市场进行调控很难达到预期的功效。特别是重流通轻保有的房地产税收制度极易造成房地产的合理流通受限，进而阻碍房地产市场的健康稳定发展。在这种情况下，2003年10月《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的设想。自此之后，理论界围绕物业税展开了深入研究，国家税收主管部门也在部分城市开展了物业税模拟评估试点，为实施物业税改革作技术准备。特别是2009年5月《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确指出“要深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这一系列举措表明，我国开征物业税势在必行。因此，本文拟从税制、供给和需求三个方面分析开征物业税对我国房地产市场的影响。

一、物业税概念的界定

虽然，从国际上看，许多国家和地区在房地产的保有环节都征收了物业税(称谓有所差异，也有称“不动产税”、“财产税”以及“房地产税”等)，但是到目前为止，学术界对物业税概念的界定并没有一个统一的标准。一般来说，物业税是一种财产税性质的赋税，主要是以土地、房屋等不动产为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款，并且随着不动产市场价值的提高所缴纳的税款也要相应提高，因此物业税的计税依据为不动产的评估价值。

尽管目前我国还没有明确提出征收物业税的具体实施方案和细则，但其基本的改革方向是针对土地、房屋等不动产，要求持有者或承租人每年都要交纳一定的税款，并且税款随不动产市值的上升而增加；改革的主要思路是将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。

二、开征物业税对我国现行房地产税收制度的影响

我国现行的房地产税收制度主要集中在房地产的开发和交易环节，而房地产企业所缴纳的税项也是现行税收制度下缴纳地方税种最多的行业。繁杂的税费不仅加重了房地产供给和需求各方的负担，而且也加重了税务部门的工作，同时也导致了我国房地产市场大量重复征税现象的发生，更造成了我国现行房地产税收制度“重流通轻保有”的弊端。开征物业税可以从以下两个方面规范和完善我国现行的房地产税收制度。

(一)优化现行税制，起到正税、清费、明租的作用

我国现行的房地产税征收状况较为混杂，目前针对房地产市场而征收的税项有11种之多，并且诸如营业税、所得税、城市维护建设税等多个税种在房地产的不同环节重复征收；同时，在现行的房地产税制下还存在大量的收费，主要体现在房地产管理部门在房产登记、使用、过户等等环节所收取的多种费用。因此，现阶段我国房地产市场存在着较为严重的税费混杂、以费挤税、以费代税、税费重叠等问题。另外，现阶段我国房地产税制还存在着内外两套税制，对外资企业和外籍个人取得房产采用与内资企业和个人不同的税收制度(外高于内)，有失公平。而开征物业税的基本取向是“宽税基、少税种、低税率、严征管”。在税基上，公共事业、宗教、慈善机构以外的房产均要纳税，建立以市场价值或评估价值为核心的税收体系；在税种上，将房地产所涉及的多种税费清理、合并、调整而统一征税，精简现行的房地产税制结构；内外税制统一。这样，既可以避免税负不公现象，也有利于降低税收成本，提高税收效率。此外，物业税的开征并不触及作为土地所有者身份的地方政府在出让一定期限的土地使用权时所获得的土地出让租金的收入。因此，相对于我国现行的房地产税收制度，征收物业税可以有效规范和完善我国房地产市场的税收制度，真正起到正税、清费、明租的作用，极大地促进我国房地产市场的健康稳定发展。

(二)消除重流通轻保有的弊端，有利于房地产二、三级市场的发展

在我国现行的房地产税收制度下，在房地产的流通环节有营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、耕地占用税、城镇土地使用税、契税等多个税种，且税负过重；而在房地产的保有环节仅有房产税、土地使用税等少数税种，税负较低，且免税范围较大。这种重流通轻保有的房地产税收制度极大地阻碍了房地产交易的进行，进而限制了我国房地产二级和三级市场的有效运行。而物业税则侧重于对房地产的保有环节进行征税，一方面有利于改善现阶段重流通轻保有的税收制度；另一方面流通环节税收负担的减轻，也将有利于房地产二级市场和三级市场的交易和租让，极大地促进我国房地产二级市场和三级市场的快速发展和健康稳定运行，合理改变我国现有房地产资源的配置格局，使我国房地产市场能够像房地产较为发达国家那样健康、稳定、合理地运行和发展。通过对以前的房地产税收制度进行清理，减少房地产流通环节的税种和税负，增加对房地产保有环节的税种和税负，使房地产税或财产税成为基层政府的主体税种，作为地方政府公共支出的主要收入来源。

三、开征物业税对我国房地产市场供给的影响

(一)对土地出让的影响

在我国现行的以“招、拍、挂”为主要特征的土地出让制度下，房地产的价格中包含了40～70年不等的在土地使用期限内其所有者所应交纳的大部分税费，而这些税费都作为本届政府的财政收入纳入其财政预算，相当于本届政府提前预支了以后若干届政府的财政预算，这在很大程度上助长了地方政府只顾开发现有土地资源而不注重从长远角度考虑投资环境建设的短视行为。而另一方面，在现有的土地出让制度和税收制度下，各级地方政府出于招商引资和支持产业发展的考虑，经常采用对投资者优惠或减免包括房地产税在内的多种税收，甚至将大量工业用地廉价或无偿出让，而为了弥补由此