加州物业税的教训

邢海洋

美国物业税属于地方税种,取之周边,用之社区,从来都不是平抑房价的工具。

经济危机中,美国最富裕也是最大的州加利福尼亚行将破产,可谓天下奇闻。危机的根源是州政府自2006年以来税收持续下滑,支出却未能同步削减。截至本财政年度,加州面临240亿美元预算赤字。

诺贝尔奖得主克鲁格曼把加州的危机归咎于30多年前埋下的种子,与物业税有关。当时民众以压倒性多数票通过第13号提案,提案规定物业税的年增幅上限为2%,只有倒手后才能重新评估房产价值。13号提案给加州税收戴上了紧箍咒,州政府不得不更倚重于所得税,而经济危机下,居民收入锐减,税收持续下滑。

由此可见,物业税的制度设计绝非易事。当我们希翼用物业税调控房地产时,加州的教训值得探讨。

寻根溯源,物业税是财产税的一种,是对财产征税最为简单、直接的征税方法,古已有之。如果一定要在现代社会给物业税找到历史沿革,就要追溯至17世纪后期。此前,藏匿财产的行为一直困扰着征税者,这个时期的英国和部分大陆国家开始出现“壁炉税”——征税官根据房屋中壁炉的数量确定房屋的价值。农民的房子里往往只有一两个壁炉,而有钱人则有几十间取暖的房间,正可借此区分财富的多寡。这一时期正值清教徒迁徙新大陆,教徒们出于兴建教堂和宗教教育的需要,很快开始了税收实践。波士顿仍保留有当时的税收记录:“1691年,当地人口5996人,财产价值2万镑,征税200镑。”税务记录中分门别类地区分了房产、土地和牲畜的价值,而现在,当地税额已经达到了11亿美元。

美国先民征税主要用于社区建设,这一点和殖民地政府征收印花税和茶叶税用于殖民地安全保障截然不同。独立战争后,财产税的这一特征沿袭下来,物业税仍属于地方税种。美国各州对物业税等各种地方税有独立的立法权,但在对不动产征税上,各州却惊人地一致,都对不动产征收物业税。在不动产、动产构成的物业税收入中,不动产是物业税的主要成分。2005年美国住宅物业税收占总物业税收收入的65%。

物业税属于地方税的范畴,征税的权力一般被授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。正因为如此,美国住宅物业税的第一大用途,是对本区内学校、图书馆、社区公园等公共设施进行改建和绿化。如果该区域物业税高,学校就能建得更好,聘请到更优秀的老师,人们为了让子女接受更好的教育,往往愿意搬家到物业税较高的镇里。因为物业税取之周边、用之社区的特色,物业税与房价往往能形成良性循环——高物业税提升房价和租金。据此,美国的物业税与受益税很相似(事先明确规定使用范围和方向,税款的缴纳与受益更直接地联系在一起)。

尽管物业税是许多家庭缴纳的数额最大的税种,但其自发自治的特征决定了政府在税率制定上不占主导权,居民通过投票的方式决定当地财产税的税率。因此,美国各区县的物业税率差异很大,这使得地产与居民之间形成了竞争性的互动关系——各县、市、区政府为经济持续发展计,都希望人们来其管辖的区域内买房建房,购房者也希望自己的生活环境改善,私有财产升值。博弈之中,居民形成自治,社区品质得以提升。税收的本意正在于加大公共投入,改善公民生活质量。美国宪法从来没有赋予联邦政府以征收物业税的权力,深意恐怕正在于此。

既然物业税不是为增加保有成本而设,从来不是平抑房价的工具,也就很难把物业税和美国的房地产政策联系起来。而我国,热议中的物业税却是为增加炒房成本而设,意义就完全不同了。