租购同权和物业税

廖俊平

先说说标题里面用的物业税这个词，2003年国内提出征收物业税，后来改称房地产税，本文采用物业税一词，是直接对应property tax （实际上，在美国，property tax不仅针对房地产征收，也针对动产例如车辆船舶等征收），本文主要也是记述美国的物业税征收和租购同权情况。

前两天看见一个讲座上面有专家分析发展租赁业务的时候提到：在美国租房和购房是不同权的。这和笔者的亲身感受并不一样。在此笔者不想全面探讨租赁同权的完整定义，倒是想借这个话题说说我在美国所体验的租房权益，顺带说说物业税和租赁的关系。

那一年，借着去麻省理工学院做访问学者，把正在读初二的儿子带去见识了一下美国的中学。作为持J2签证的访问学者家属，他是可以免费就近入读公校的。我带他去附近的教育局，当场做了一个英文测试，认为他可以和普通美国孩子同班学习，再确认了住处附近的公立学校有学位可以接收，接着就要我提供“lease”，也就是租房合同，我当时已经把公寓的租赁合同带在身上，但还需要公证一下。

这个公证的过程真是简单：按照教育局工作人员的指引，我找到我开户的银行（在附近银行开户是到埠以后首先要做的事），帮我开户的那位银行职员就有公证员资格，因为在开户的时候他已经审核过我的资料，所以根本不需多费口舌，只见他拿出一个上了锁的小盒子，从里面拿出他专用的公证印章，在我那份租赁合同复印件上骑缝盖了章，这个公证就完成了。

这里的重点是：能否进入这个学区的学校，要看你是不是住在这个区域；而是否住在这个区域，只需要你提供经过公证的租房合同就可以了。这就是很实际的租购同权。

接着说物业税。我入住公寓的时候同时拿到一把信箱钥匙，打开信箱，恰好就看到一份印刷的册页，是当地市政府刚发来的，主要部分就是市长签名的年度物业税报告（当地的市长不叫mayor，而是city manager，美国很早就有这种形式的市长），这份报告是给公寓住戶的，并不是专门给公寓业主的（这座公寓由一家公司拥有，分租给租客。如果是给业主，就不用放在每个住户的信箱里）。报告里面详细说明了当地的物业税征收情况——物业税是用来作为地方财政保底收入的：首先预算本市政府当年的支出，然后扣除联邦和州、郡（county）等转移支付，剩下的缺口就由本市辖区征收的物业税来弥补。而物业税是这样来算：先看当年需要征收多少物业税，然后匡算本市可征收物业税的房地产总估值，用税额除以总估值，就是该年度的税率。当然，实际计算要更复杂一些，因为有些低收入老人是免征物业税的。

这个脉络就比较清晰了：物业税的最终责任人是业主，但如果房子是出租的，通常就约定由租客缴纳物业税，同时，由物业税覆盖的各种社区服务：治安、卫生、消防……还有更重要的是教育，这些都是由租客实际享受的。也就是说：物业税的计征方式就将租购同权很好地体现出来了：租客通过缴纳物业税为自己享有的社区服务埋单，权利来自纳税。