何不尝试物业税改房产税？

本刊记者∕凤鸣

房价又迎来了新一轮的涨价大潮。中国社科院2010年中国经济形势分析与预测蓝皮书表示，全国85%家庭买不起房，房价远远超出家庭收入。目前，由于中国房地产泡沫凸显，是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。老百姓为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。

征收物业税的条件

征收物业税取决于前提条件是否具备：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系；第二是建立满足征收物业税的技术条件；第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

首先，物业税是不动产保有环节的税收，我国采取一次性收取40年、70年土地出让金，导致购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。但征收物业税的合法前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税。

其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税率该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中难以解决的问题。

最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。

从这三方面的前提来看，都是很难解决的。那么，是否有一种税可以代替物业税的作用同时又能方便、快捷地实施呢？可以考虑房产税。目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节，包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。

物业税、房地产税本无太大的区别，但是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。而且，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。

物业税能否降房价

物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，确实能在一定程度上抑制房价过快上涨。

据报道，北京开征物业税的制度设计及前期调研工作已基本成型。国家有关部门已同世界银行签订了相关合作协议，即将在北京进行物业税改革的试点工作。随后将在上海、南京、广东陆续实施，并向全国全面展开。这次改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等与房地产有关的收费合并，转化为房产保有阶段统一征收的物业税。

这一改革对于普通消费者而言，最大的好处就是房价有望大幅度降低。消费者在购买房屋时，其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，也就是说，把现在买房前一次性缴纳的税费，放到买房后，由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降。

尝试征收房产税的构想

我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。

从国际上看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础，面临的问题是如何确定应税住房的范围。

分析发达国家和发展中国家的做法，会发现一些共同点。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

上述做法，值得我国在设计物业税税制时予以考虑。但是，这些经验多数是物业税比较成熟的国家的做法，在我国物业税开征初期，不可能尽善尽美、一蹴而就。因此，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广、免税房产多、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。