开征物业税的相关问题研究

马源临

一、物业税简述

“物业税”(realproperty tax),顾名思义,是指以物业为征税对象征收的一种税。物业税从广义的角度理解,属于财产税类的个别财产税税种。狭义的物业税是指对保有土地和房屋建筑物等不动产课征的财产保有税,这也是大多数人的理解。本文也取狭义,认为物业税即指在一定时期或一定时点上,要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款,其税款额度随房产价值的变化而变化,理论上通常称之为房地产(不动产)保有课税。

二、开征物业税的必要性

(一)优化税制的需要

从国外税收体制的发展来看,现代税制体系一般包括商品税类、所得税类和财产税类三大部分。随着改革开放和社会主义市场经济的不断发展,我国的商品税和所得税的制度设计已经达到了一个相对比较完善的程度。但在财产税方面,与当前经济社会的发展相比,仍处于相对滞后的状态。其中保有阶段房地产税收存在的问题主要表现在:(1)税制陈旧且目标分散;(2)房地产保有阶段税负轻;(3)征税范围狭窄;(4)计税依据、税率设定不合理;(5)税制不统一。迫切需要规范和完善财产税类,因此开征物业税不仅是大势所趋,更是优化税制的需要。

(二)物业税能够对收入分配的不公平进行调节

开征物业税,对不动产的保值阶段进行征税,在一定程度上可以重新分配社会财富,减轻社会财产集中的程度,以缓解社会财富分配不均的问题。如果不开征物业税,可能促使高收入阶层把现金转化为不动产,进行保值增值,既不能公平调节收入分配,且难以有效、合理利用房产和土地。因而物业税有助于实现社会公平。

(三)增加政府收益,维护公共利益

开征物业税能够让政府所代表的社会公共利益有机会在长期发展过程中持续不断地分享城市化、工业化以及经济规模扩张所带来的好处。同时,还可以使政府在改善基础设施、优化环境,提供更多公共产品上的投入获得间接补偿,使公共利益获得可持续的扩张动力。

三、开征物业税面临的困难

(一)如何建立公允的房地产评估体制

开征物业税,必然要对不动产进行评估,那么问题是如何来保证评估结果的公正公平?评估的主体由谁来承担?评估费谁来出?目前,我国房地产评估机构可以分为两类,一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构,现已大部分进行了脱钩改制,成为股份制公司。另一类是没有政府背景,按市场化运作的评估公司。这两类评估机构资质良莠不齐,报告质量的公正性值得仔细考虑。

(二)操作中的技术条件与征收方式

物业税的开征不仅牵涉到复杂的政府、房地产企业、老百姓等各方的利益及中央与地方政府的博弈这些深层次问题,还面临一个比较现实的征管技术与社会配套条件层面的问题。从技术层面讲,征收物业税的技术条件十分复杂。各地房地产市场的情况各不相同,因此税基的确定、税率的界定等必然也难以一刀切。因此,物业税的开征必须充分考虑到征管技术、配套条件和措施。若不能实施有效征管,那么物业税的开征则仍遥遥无期。

(三)土地出让金是否应该包含到物业税中

土地出让金问题是对物业税开征构成最大阻碍的因素。有人主张可以把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,并把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中,按年缴纳。地方政府则反对改变目前一定期限内全额付清的制度,认为如果物业税把土地出让金分摊缴纳,就可能导致城市建设资金吃紧。也有人认为,把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。但是,这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上,令住房价格不会因物业税的开征而降低。因此,这也是一个难题。

(四)如何确定物业税的优惠政策和过渡期

我国国情复杂,在物业税的征收上如何体现公平和公正的原则需要好好考虑。同时,目前高企的房价使得大多数购房者缺乏足够的承受力,在开征物业税之前需要有一个过渡期进行缓冲,那么如何确定这个过渡期呢?这关系到物业税能否在全国范围内顺利开征和充分发挥物业税在经济发展中的作用,也是物业税开征前必须解决的问题。

四、开征物业税的政策建议

(一)建立科学的房地产产权信息系统

物业税征收的前提是产权足够清晰,目前我国产权不明晰,成为征收物业税的一大障碍。物业税的征收涉及到土地和房屋,因此要明确土地和房屋的产权归属问题。我国目前土地产权有国有和集体所有两种形式。就城镇地区的住房而言,商品房、经济适用房、房改房等多种形式并存,虽然这些年我国已经逐步实行了住房改革,但如果统一开征物业税,具体应该上溯到什么时期来界定这些房产的产权关系是一个难题,也成为顺利开征物业税的关键。因此,需要建立科学的房屋产权信息系统。对房屋业主的信息进行全面采集,明确业主拥有房屋的性质(商品房、经济适用房等)、类型(普通住宅、公寓或别墅等)、面积及套数,从而方便物业税的征收和管理工作。

(二)建立科学完善的物业税评估体系

整顿现行评估机构,建立物业税专署评估机构。我国现有的评估机构分属建设部、国土资源部、国资局三个部门。因此对同一个不动产的评估,可能会出现三个不同的价值量。所以有必要对现行的评估机构进行整合,使评估机构脱离主管部门,割断部门利益关系,使评估机构真正成为不以盈利为目的的公正、诚信、公平的中介机构。同时要建立客观、公正的评估制度,规范评估行为,提高估价师的准入门槛、加强现有估价师的继续教育以及实行估价师等级化等方面进行把关,不断提高评估人员的素质,以保证公允的评估。

(三)健全和完善社会保险和社会保障制度

由于土地资源的不可再生性和对土地资源的无限需求,土地升值是必然的。通常,物业税是按照房地产评估价值的一定比例征收的,这就意味着人们每年缴纳的物业税将随土地的升值而不断提高。同时,随着老龄化社会的到来,物业税的征收幅度与国家社会保险和社会保障的水平不协调,就有可能引起严重的社会问题。因此,社会保险和社会保障的增加幅度要达到或超过物业税的增幅,以保证绝大多数老年居民在靠退休金生活的前提下,在缴纳完物业税后,生活水平保持不变或稳中有升。

(四)完善相关法律

税收是政府财政收入的主要来源。物业税更是税制完善的政府的主力税收,为了确保物业税的及时足额征收,较少偷税漏税抗税事件的发生,相关法律部门必须用明确的法律加以规范。建议我国尽快制定《物业法》,并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律,保证政府的各项措施有法可依。

(作者单位:浙江财经学院)