浅析商品房非法预售现象及对策

于　勇

摘要：近年来商品房非法预售成为一种较为普遍的现象，有关管理部门监管不利，购房者的权益受到损害后维权很难，购房者与开发商纠纷不断，广大群众对开发商产生了严重的信任危机，造成了社会不稳定因素。本文简单分析了开发商非法预售的目的、原因，对解决开发商的非法预售问题途径提出了几点建议。

关键词：非法预售 目的 原因 解决途径

近几年来随着房地产业的快速发展，商品房非法预售成为一种较为普遍的现象，购房者的权益得不到保障，有的购房人交付购房款后房屋迟迟不能竣工,办不了入住手续,甚至所购买的房屋变成烂尾楼，还有的非法预售的房屋又被开发商抵押或转卖，甚至被转卖多次，而开发商却不见了踪影，购房者相对开发商而言属弱势群体，很难维护自己的权益，进而开发商与购房者纠纷不断矛盾激化，甚至引发群体性上访事件，广大消费者对房地产开发企业产生了严重的信任危机，极大地干扰和破坏了我国房地产市场的健康发展，危害社会稳定，引起了政府和社会各界的高度关注和重视，已到了必须彻底进行根治的地步了。

开发商的非法预售行为，其目的包括：先期了解市场，为未来商品房的销售定价提供参考，部分开发商收取一定数量首付款或定金后，以预售情况来预测其开盘价格。最主要的原因是以这种方式获得一笔无息借款，缓解了开发建设阶段资金紧缺的压力，节省了融资成本。这对一些资金实力不足的中小开发商来说是至关重要的。正是由于资金紧张，个别开发商在还未取得预售许可证前，以总价打折、优先选房等好处诱使购房者提前缴纳全部房款或首付款，以弥补其资金的不足。

开发商的非法预售行为，其原因包括以下几个方面：开发商缺乏应有的职业道德素养和长远发展的眼光，急功近利只顾眼前利益，不顾后果地非法预售；相关管理部门监查管理力度不够，对于开发商的非法预售行为，处罚力度不够，按照《城市房地产管理法》第67条和《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定，对擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门依法追究其行政法律责任，而根据《城市房地产管理法》第67条规定，采取行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得和罚款，而没收违法所得，也仅指在非法预售商品房过程中所获得的收入全部，而罚款的数额仅限定为已收取预付款1%以下，并且行政处罚只能在法定幅度内决定罚款数额，开发商即使被罚1%，也获利丰厚；另一方面由于近几年房价快速飙升，普通消费者又有“买涨不买跌”的心理，消费者担心房价进一步上涨，而开发商的这种非法预售又常常有一定的价格折扣等优惠，所以消费者不得不便冒着很大风险，与强势开发商签订非法的内部认购协议书，在一定程度上又助涨了开发商的非法预售行为。

解决开发商的非法预售问题的途径包括以下几个方面：

相关的管理部门加大政策法规宣传力度。消费者之所以去购买开发商非法预售的房屋，是因为他们对相关的政策法规及认购非法预售房屋可能产生的后果损失不了解，因此房地产管理部门应通过电视、报纸等媒体加强这方面的宣传，引导消费者购买手续齐全的房屋，使开发商的非法预售行为没有生存土壤。

严格执行预售许可证制度，查处违法预售行为。《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明；而《城市商品房预售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”，第三季度条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”房地产管理部门应当加大检查、监督和处罚力度，对非法预售行为进行严厉处罚。

加强预售资金监管，防止“烂尾”现象发生。《城市商品房预售管理办法》第11条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”房地产管理部门可设立专门的商品房预售资金监管机构，商品房预售资金实行专户存储，房地产开发企业按工程进度需使用预售资金的，提出申请后经商品房预售监管机构审核批准后，从商品房预售资金专户划转。防止开发企业将预售资金挪作他用，影响工程进度及“烂尾”现象的发生。

实行网上合同备案制度，使房屋信息公开透明。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”网上合同备案解决房地产市场交易信息不透明、市场信息不对称的状态，购房者在买房前上网查看其预售许可证号、各商品房房号、户型、面积、是否售出及购买人姓名、有无按揭等信息。网上合同备案系统使房地产市场信息更加公开、透明，保证了交易安全，抑制人为囤积、炒房和哄抬房价等行为，起到稳定住房价格、促进房地产业持续健康发展的作用。

购房人为保障自己的权利可以申请预告登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产特权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”而2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》也对预告登记的具体内容做了具体操作做出了规定，预告登记制度对保障购房人未来的权利起到重要作用。

取消商品房预售制度，一律实行现房现售。目前我国房地产市场仍未发育成熟，相关市场主体只顾眼前利益缺乏长远发展眼光，经营行为极不规范。加之我国的法律制度还不够完善，对房地产市场主体的行为还不能进行严格有效的监督约束，对违法行为的惩处力度还不够。如果取消商品房预售制度，就会提高房地产开发市场的准入门槛，只有那些规模大、实力强、信誉好、有诚信的企业才能生存和发展下去，而这些企业在经营管理方面会很规范，不会出现非法预售欺骗购房者的现象发生。◆

参考文献:

1.梁慧星主编.民商法论丛(4)[M].法律出版社，2008

2.房绍坤主编.房地产法[M].北京大学出版社，2008

作者单位：吉林市房地产交易中心