物业税难实施 根源在地权

陈青蓝

由于国内的土地归国家所有,向个人征收物业税从法理上有些说不过去

物业税这个名词很香港,因为香港把“房产”称作“物业”,这也恰恰说明了这个税种的舶来品性质,而香港的制度又大多拷贝自英美。舶来品无可厚非,中国的社会、法律制度,无论巨细,鲜有不是舶来的。中国作为一个后起之国,模仿和学习发达国家行之有效的制度建设是很自然的,也是其超越先进国家的后发优势。然而,问题就在于我们拿来的时候,常常不得不面临南橘北枳的问题。

土地公有是物业税的难题

物业税的合法性是其面临的最关键问题。欧美国家之所以征收物业税,是因为土地是私有的,土地的转让也是在个人之间进行,并不会牵扯到政府,没有土地出让环节的麻烦。而中国的城市土地都属于国家所有,在将国有的土地交给个人或开发商使用的过程中,必然要面临一个怎么出让的问题。如果不收土地出让金,土地以什么标准出让?

在计划经济时代,土地是以单位的名义无偿划拨。在市场经济条件下,对于私营企业和个人,土地是无法“无偿划拨”的。土地的稀缺性,决定了在竞争状态下取得土地,必然要遵循价高者得的原则。在竞争中形成的土地市场价,如果不体现在土地出让金上,也必然以其他形式出现,其中必然包括开发商对官员的行贿和公关成本等。这个成本,只会比公开的“招拍挂”更高,而不是更低。

当然,政府如果抛弃一切意识形态的条条框框,一定要把土地出让金合并到物业税,也不是完全不可以操作,只不过这样造成的混乱比所得到好处更多。例如,政府该如何区分已交过七十年“土地出让金”的房子和没交过该笔费用的房子?“旧房”和“新房”的两轨制,将在市场上形成怎样的交易规则?市场对这两种住房如何估价?目前看来都很难预料。

如果真的要征收物业税,这个税种很可能是一个不取代现有税种的新税种,是政府开辟的新狩猎场。在房地产交易环节的税费中,土地出让金是占绝对的大头,其他的各种税费只占很少的比例,如果物业税只是合并这些税种的话,没有什么实际意义;如果物业税是一个新增税种,那将成为有房者的额外负担。

物业税不该增加纳税人负担

在欧美发达国家,物业税本来是一个好税种,好在两个地方:

第一,物业税是直接税,直接向财产所有人征收。直接税的好处是,人们必须明明白白地从自己的财产中拿出一部分来交税,清清楚楚地知道自己交了多少税。因此,作为纳税人,会对税率的变化敏感,对政府如何使用税收问题也最为关切,这种税收有利于在私人财产权和政府税收之间建立一种宪政关系。

第二,物业税作为地方税,有其内在的逻辑。为公民财产提供直接保护的是地方政府,而物业价值的提升,很大程度上有地方政府的功劳。由于地方政府改善了当地的环境、保证了市场秩序、促进了经济的繁荣,这些都促使了房产价值的提升。既然老百姓从居住环境的改善中受益,那么,政府也理应获得相应的报酬。

从这个意义上说,物业税是构建纳税人和政府之间契约关系的重要纽带,有助于将政府的职能建立在服务民众的基础之上,增强政府的合法性。同时,公众对税收的监督也是促使民主制度和地方自治形成的重要原因。

当然,我们所说物业税好处的前提,是整个税收体制要有合理的结构。也就是说,税收结构应该以物业税和个人所得税这样的直接税为主。要征收物业税,就应当同时减少流转环节的增值税、企业所得税、消费税等,这样才不会增加社会的整体税负。

但在当前这个时机,财政部提出物业税政策,让人怀疑其真正动机是因为财政收入减少,而试图通过增设新税种来增加税收。有两个事实也许能支撑我们的判断:一是金融危机导致企业效益下降,政府财政收入减少,同时,国家刺激经济的4万亿计划使得2009年财政收入减少。二是2008年房地产市场的低迷使地方土地出让金收入锐减,加之耕地红线的限制,使地方政府可供出让的土地越来越少,地方政府财源枯竭,希望将长期稳定的物业税提上议事日程。我们不敢肯定出台物业税的背后动机,但作为纳税人,有必要对此保持警惕和追问。