物业税，知易行难

冀志罡

征收物业税的真正难点,不是能否降低房价,也不是能否提高政府的收入,而是物业税是否能低成本征收,并为政府的公共服务和居民的纳税积极性提供正面激励

只要房价一上涨,物业税就会被搬上台面拷问一轮。这已经是最近几年的惯例。在物业税身上,人们寄托着各种各样的心愿:政府期望通过物业税增加收入;开发商期望通过物业税降低土地成本;而购房者,则期望物业税能实实在在地降低一点房价。

然而,生活常识告诉我们,一件能够左右逢源的事,通常没什么价值;而有价值的事,就不可能左右逢源。税收是政府从社会中抽取资源以维持公共服务的手段,这本身就决定了,仅仅以税收形式的改变不可能让所有人获益。

真正值得拷问的,不是物业税能否降低房价,或能否提高政府的收入,而是物业税是否能低成本征收,并为政府的公共服务和居民的纳税积极性提供正面激励。如果是,那么,不妨花上几年时间来研究推进之;如果不是,那就不如趁早画上休止符,让大家把时间精力用在更有价值的事项上。不过,看众人讨论得如此热闹,我也不妨来谈谈。

物业税无关房价

所有支持物业税的声音,都默认了一个先决条件,即一次付清的土地出让金分期支付后,房价能够大幅下降。据某些专家测算,降价幅度甚至能够达到30%以上,理由是地价在房地产开发成本中占比一般超过30%。

这还是成本定价的思路,而这种思路在逻辑起点上就错了。不妨设想,假如地方政府不再把土地卖给开发商,而是以土地参股,成为开发商的股东又如何呢?房价会降低30%吗?显然不会!财务报表只是企业经营的历史记录,它并不能影响由市场供求关系形成的价格。影响房价的只能是住宅的供求关系,即有多少需要住房的人口在竞争多少面积的房子。只要人多房少,普通人的住房就必然窄小,不管成本是否曝光、土地成本如何支付,结果都一样。

因此,指望开征物业税能让普通百姓买得起大房子,是一种很滑稽的幻想。虽然在理论上,通过降低地价提高地租确实可能降低初始房价,但之后的供房负担一样会让小市民吃不消。差别仅仅在于,现在的月供是全部付给银行,那时则是部分付银行、部分付政府而已。

支持物业税的另一种论调,是它能降低房地产开发的门槛,使开发商竞争更充分。这更是无稽之谈。只要不存在行政门槛的行业,都是充分竞争的,房地产行业已经是充分竞争的状态,开征物业税并不能改变这种状态。开发商的数量不管有多少,他们仍然要争夺数量有限的地块,而这种竞争,必然体现在成本上,也必然体现在房价上。

物业税的实质是地租

物业税是财产税的一种,按房产评估价值征收。在西方国家,物业税是地方财政收入的大头,正如在中国,卖地收入也是不少地方政府收入的大头一样。看到了西方的经验,不少中国官员也设想,可以通过物业税解决地方政府的收入问题,使之不必再依赖卖地。

许多人埋怨,卖地收入刺激了地方政府大搞土地开发和房地产,因此导致了房价过高。这也是很无厘头的逻辑。不搞土地开发和房地产,城市化进程如何进行?不刺激地方政府搞,要刺激谁来搞?中央政府吗?这才几十年,大家就忘了计划经济下的城市是什么样的了?

房价过高的根本原因,在于土地制度的僵化。最近十几年,随着制造业快速崛起,大量人口涌入城市,而土地和住宅供给的速度却远未跟上,导致过多的人口竞争过少的房子,这才是房价高高在上,人人无奈做房奴的根源。

至于物业税,不过是城镇国有土地收取地租的一种方式而已。是一次性收,还是按年收,本质上是没有区别的。许多人动不动拿美国的物业税作为案例,这是没有弄清楚两国土地制度的根本差别。美国的土地归私人所有,美国政府收取的物业税,等于是公共服务的对价,与物业服务公司收的物业费,本质上是一回事。而在中国,所有土地都归国家所有,实际上就是归政府所有,企业和公民只能租用,而不能拥有土地。所以,土地出让金也好,物业税也罢,公民为住房而缴纳的各种费用,本质上都是交租。

既然如此,现行的土地出让金也好,拟议中的物业税也罢,真正的区别,就不是能否降低房价,而是哪一个征收成本最低,且最能因应地方政府的眼前需要,就应该采用哪一个。

物业税的难处

物业税讨论了很多年,与物业税类似的土地年租制也讨论了很多年。可是论来论去,还是书面文章,总也落实不下去。原因何在?

第一,是地方政府推动土地开发和基础设施建设的资金主要来源于卖地。基础设施建设是长期投资,需要投入的资金量很大,而按照我国法律,地方政府又不具备独立发债资格,甚至为银行贷款做担保也是非法的。因此,除了卖地,地方政府还真想不出其他推动城市建设的筹资办法。

那么,放开地方发行市政债券行不行?也不行。美国的地方政府是独立法人,可承担完全财务责任,而且法律上也是可以倒闭的。而在我国,地方政府相对中央政府并不具备独立性,地方政府的信用本质上仍然来自中央政府。这样,一旦市政债券开闸,地方就会无止境地发债,中央信用很快就会被透支得干干净净。

第二,物业税潜在的征收困难。地价与土地出让金属于事前收费,且收费对象是开发企业,收取很容易;而物业税属于事后收费,且收费对象是业主,这个难度会多大,无法预料。不过可以参考物业费的收取难度。据说,一家物业公司能收到8成以上的物业费,就算是成功的。

第三,中国特色的空前复杂的房屋产权关系,会让物业税复杂无比。曾有老外戏言,北京是全世界房屋产权种类最多的地方。这其实不是戏言,而是实情。中国自1984年宪法确立了土地国有制后,土地开发就只能摸着石头过河,而各种历史遗留问题又不能漠视。于是有央产房、军产房、小产权房,甚至还有一套房子几十个产权人的情况。如果再开征物业税,产权种类会更多,因为不少房产是交过土地出让金的。产权如此复杂,物业税如何区别对待,实在是个令人头痛的问题。

有了这么多现实的困难,物业税其实早该放弃才对。之所以念念不忘,是舆论误以为物业税能降房价,官方则希望再多一条生财之道。只可惜,这些主意,全是错的。