老百姓对物业税的担忧和质疑

王雨佳

物业税是关系到每一个老百姓切身利益的税种,要开征,也得先听听老百姓的想法和呼声。老百姓对于物业税的担忧和质疑,也许正是管理层要考虑的问题

2009年5月,“物业税在今年内研究开征”的消息公布之后,舆论沸沸扬扬。相比“物业税对国民经济的影响”这样的大话题,普通百姓更关心的是,物业税对自己的生活影响几何。

现在,征收物业税的细则还没有出台,老百姓心里却已经充满了各式各样的猜测和担忧。某著名网站在对征收物业税的调查中,有60%参与调查的人表示,“不赞成开征物业税”,40%的人认为,物业税不会抑制房子的购买需求。

担忧一:压死房奴的最后一根稻草

“物业税是什么?”在《新财经》记者的采访中,这是出现频率最高的一句回应,有6成左右的受访者表示对物业税一无所知。身为房地产业内人士,桃源居(深圳)实业公司董事长李爱君在接受记者采访时说,她对物业税并不了解。但是,政府的一切政策,公司都会遵守,物业税是业主考虑的事情,不是她考虑的问题。

在记者解释了什么是物业税之后,大多数人表示很难接受。

“我每个月的收入只有4000多元,要还1500元的房贷,剩下的只够我一个人生活,再征税,我真没办法生活了。”网站编辑李文买了一套小户型房子,首付是找父母借的钱,两年多以来,他一直省吃俭用,连烟也换了便宜的牌子。

“如果开征物业税,公务员和垄断国企的职工说不定会得到‘物业税补贴,交完税没准儿还有富余,我们公司不可能有这样的补贴。”李文有些无奈。他算了一笔账,即使物业税每年只交几千元,加上房贷,他可以用这笔钱拿去租房,可以租到不错的房子。“但是,物业税开征之后,有房子出租的房主是不可能承担这部分费用的,最后肯定要转嫁到租房者身上。”李文显得有些无奈。“买房子、租房子,好像也没什么区别了,支出是铁定要增加了。如果有一天我失业了,交不起物业税,我的房子会不会被没收,被强行拍卖?”

卢飞的情况更特殊,他的父母去世之后,留给他一套老公房,他自己也有一套新买的房子,房贷还有二十年。卢飞月收入4000多元,妻子是下岗职工,现在,老公房出租的1000多元租金刚好可以付房贷,日子还过得去。卢飞觉得,一旦物业税开征,自己的麻烦就来了。“听说有两套房子的房主,可能要比有一套房子的房主交的税更多,我要是交两套房子的税,这个税就成为我的大负担了。”卢飞说。

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三的说法则更加恐怖:“对第二套房征物业税,主要是企图压那些有两套房子的人卖掉一套房,但如果家里有个14~17岁的小孩怎么办?孩子都要结婚的,现在先卖掉一套,等几年后孩子要成家了,再买回来吗?如果那时房价涨了30%~50%呢?我看100%的家庭是不敢卖掉房子的。假定政府规定第二套房必须征物业税,第三套更要征税,为了避税,为了给小孩留下房子,一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚,造成离异后的户均少于2~3套房。夫妻小孩还是一家人,晚上非法同居在一起,但法律上早已妻离子散了。”

担忧二:物业税推动房价上涨

开征物业税,会对房价走势产生什么影响?有媒体认为,一旦开征物业税,国家会取消土地出让金,商品房成本会大幅度下降,因为建筑成本只占总房价的40%左右,另外60%为相关税费及房产商利润,同时也会遏制房地产投机。这样一来,房价会趋于平稳。

“在物业税开征日期之前,将迎来一次史无前例的房价暴涨,因为政策可能是第一套免征,从第二套开征,套数越多,征收的越多。对于‘不差钱的人,即使开征物业税,物业税的最终结局会转嫁到租户身上,租金的上涨,同时也会让新房价格上涨。”英联国际不动产经济学家戴欣明在接受媒体采访时说。

“2006~2007年,全国房价暴涨,中央政府先后在房屋交易过程中增加了好几种税,但是市场并没有降温,房价反而越涨越高。2008年底,各个地方的政府都出政策救楼市,但是老百姓就是不买。人们的心理很简单,买涨不买跌,政府越控制,越说明房价还要涨。”某地产经纪公司资深经纪人吴先生说。

“有人说,物业税一出,国家就不再征收土地出让金了,我看未必。已出台的税种像泼出去的水,泼出去容易,收回来难,就好像我们在交了燃油税后,还得继续交过路过桥费一样。物业税开征后,房价肯定不会跌。”某房地产公司销售人员说。

“从古至今,加税都是会促进物价上涨的。所谓加税能够‘降低房价,实在是奇谈。”某论坛网友留言说。

“从开征物业税的西方国家和我国香港来看,一次性向土地所有者支付地价后,购房者还需每年缴不动产税(或物业税)。因此,土地的拍卖跟物业税并没有什么关系。”学者杨夫立撰文指出:“物业税的开征不论是在短期,还是在中长期,对地方政府的财政收入都将起到积极的作用。但是,它对房价的实际影响还很难说。”

事实上,目前,开征物业税的国家和地区比较少,主要包括美国、加拿大、澳大利亚、英国、荷兰、牙买加、印度及我国香港等。其中,只有印度是发展中国家。

质疑一:物业税征收依据

在中国,房产中最核心的那部分资产——土地是国有的,住宅土地出让的使用期限是七十年。中国人不可能“拥有”任何房产,拥有的只是七十年的使用权。实际上,在开发商开发土地的时候,政府以一次性获得租金(土地出让金)的形式,将房产的使用权出租给房地产开发商,经由开发商,再转租给消费者。国内的老百姓,对自己房产中土地产权那部分仅仅是租用,而不是拥有。采访中,陈先生对记者说:“如果物业税真的开征,‘物业又不属于个人的,而是属于国家的,是否该找‘国家去收税呢?”

抛去土地产权,所谓的房产无非是一堆钢筋水泥做的架子。它们是不断在折旧的消耗品,和电视、冰箱等任何消费品一样,只会一天比一天破旧,一天比一天减值。一套房子如果不包括土地使用权,到使用年限期满之后,只会是一堆毫无价值,可能还要被强行拆除的废墟。“一个公民拥有这样的‘财产后,不但无法从中取得任何增值利益,还要自行承担真正的财产减值损失。”李女士抱怨道。

即使是这样,政府还要再加一道惩罚性的税收,这就是物业税。事实上,财产税的立税依据之一,就是因为拥有者可以从资产升值中获得收益。不光财产税如此,天下任何的税收都是如此,都是对获得了收益的人征税,从来没听说过对遭受财产损失的人还要征税。

“如果把土地使用权永久给了我,让我交财产税,也算是名正言顺。现在的情形是,我们明明已经在买房的时候一次性交够了七十年的租金,有什么理由再次征税呢?”正在售楼处看房的一位先生说。

质疑二:收税加重纳税人负担

采访中,大多数人最担心的是征收物业税后,给自己的生活增加负担,说起来大致有三方面的质疑:

首先,要征收物业税,很多税种就要合并,很多收费也要合并,一系列法律法规就要因此修订甚至废止,包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》,等等。修改法律需要时间,还需要建立新的机构,税务部门也要增加更多的工作人员。这些费用最终全部都要纳税人来埋单。

其次,物业价格谁来评估?房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施情况、人口密度等,很多因素都会影响房价。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值,目前全国城镇住宅不少于2亿套,房地产和土地估价师只有3万多人,有些城市连一个注册资产估价师都没有,所以说物业税很难操作成功。

其三,在评估过程中,房屋的估价、家庭的人口、一个人名下房屋的数量,等等;会不会因为特权而出现腐败?

“难道,我们交的物业税就是为公务员制造就业机会吗?”某论坛网友留言说。