众说纷纭物业税

张　程

中国要征收物业税,考虑了方方面面的问题之后,似乎是一个庞大的工程。物业税怎么收?到底是针对土地征收?还是针对房子征收?目前购房者支付的七十年土地出让金该如何处理?看来,在中国征物业税,还真不是一件容易的事情

近期,国务院发布的有关2009年经济体制改革文件中,提到要深化房地产税制改革,研究开征物业税。一石激起千层浪,不仅是与物业税息息相关的老百姓发出了种种担忧和质疑,房地产业内人士也展开了激烈的讨论:物业税究竟该不该收?为什么要收?怎么收?收物业税之后,会给各方带来怎样的影响?物业税何时能收起来?对这些问题,《新财经》邀请了数位房地产行业专家就此展开了讨论。

收还是不收?这是一个问题

《新财经》:最近有关物业税可能开征的消息受到广泛关注,为什么要征收物业税?

牛刀:中央政府的意图其实很明显,既要为地方财政增加收入,又要调节社会财富,这两者权重相当。从已经开征物业税的国家来看,物业税不仅能够发挥调节社会财富的功能,还能抑制楼市的投机炒作。

时寒冰:开征物业税的目的是为了实现公平,当纳税人缺乏负担物业税的能力时,他可将房产转移到有纳税能力者手中,有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。同时,征收物业税还可促进房地产业的健康发展和地方财政收入的持续稳定增长。

易宪容:物业税又称不动产税,它是一种选择性的财产税,同其他财产税一样,是一个国家赋税结构的三大支柱(另外两个是消费税、所得税)。开征物业税,可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税漏洞;发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配;提供政府丰富和稳定的财政收入。

物业税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。物业税在大多数国家都属于地方税,是地方政府财政收入最重要的一部分。如美国,1996年地方财政收入1万多亿美元,其中物业税占20%以上。依照各国现行税法,每一笔土地及房屋都要征税,都要根据政府定期查定的价格加以征定,并多采用单一税率。

王锋:征收物业税主要是为调节二次分配,国外多采取征收房产税的方式,然后补贴给普通人,以平衡收入差距。同时,征收物业税还能避免个人拥有过多房产、减少房屋空置。另一个目的则是打击投机,但这不是短期内能够解决的。

《新财经》:如果物业税出台,对地方政府、对开发商、对购房者各有什么影响?对谁有利?对谁无利?老百姓的负担会加重吗?谢百三教授认为“征收物业税将导致百十万家庭妻离子散”的说法成立吗?

易宪容:物业税的基本功能不仅是增加政府财政收入,改变政府财政收入结构,而且也是调节居民收入分配的主要方式。目前,国内房地产市场的问题,最关键的是房价过高,从而使住房成了居民财富差异扩大的一种主要方式。可以说,这几年居民收入差别之所以越来越大,就在于不合理的住房持有,在于一些人利用银行的金融杠杆炒作房地产。

通过征收物业税,一是可以解决地方政府的财政问题,使地方政府有稳定的财政收入来源,而不是把财政收入盯在房价上涨上;二是让持有过多住房的人改变其住房持有行为,减少房地产投资,从而保证居民收入分配公平与房地产市场持续稳定发展。

尹香武:物业税的征收对老百姓是有利的。因为物业税是“从租征”,而不是“从价征”,如果从租征的话,政府为做高租金,就会去改善环境、改善治安、改善教育,这样才能收更多的税。由此,政府与民众的利益就趋同了,就与民众站在一条船上了。

对开发商的影响也是比较正面的,现在的开发商要不就拼命地建房,要不就不建房,不注重销售速度。如果征收物业税,开发商就不敢再囤积房子了,而是积极卖掉房子,因为空置的房子都要交物业税。

在不动产方面的税种中,物业税是最正面的,但我不明白为什么有那么多人反对,物业税真的是万税当中的好税。

《新财经》:政府为什么选择在此时开征物业税?

牛刀:应该说,现在已经到了必须要开征物业税的时候。从今年6月份的国内经济情况看,国家财政还将负增长,物业税的开征已经是箭在弦上,不得不发。

时寒冰:物业税有征收的必要。但我担心,这个税种会成为燃油税那样的“人妖”。

王锋:征收物业税应该是在整个经济基础比较雄厚、老百姓财富积累比较多的时候。现在,住房是每一个老百姓生存的必需品,还远未达到每人30~40平方米的水平,在这种情况下开征物业税是很不合适的。我个人认为,至少在二十年内征收物业税都不是一件很好的事情。

现在,流转环节的营业税、所得税、增值税等已经很高,老百姓买房已经不堪重负,如果再增加物业税,可能使他们的购房压力更大。所以,我认为现在还不是开征物业税的最好时机。

杨少锋:政府出台任何一个政策都必须考虑方方面面的影响,物业税现在出台必然会导致房地产行业整体的崩溃,这个负面影响是很大的。

尹香武:我觉得物业税开征意义重大,甚至可称为第四次土地改革。因为房产是要折旧的,折到七十年就没了,房子到七十年就应该拆了。所以,征物业税只能从租金或从地征,这样就埋下了非常大的伏笔,就是我国离土地使用权的无期限越来越近了。现在,大家要鼓励政府赶紧征,不要等了,如果政府愿意的话,我们所有人都应该举手同意。

如果物业税开征,土地突然之间就变得不那么重要了,政府的短期利益趋向将让位于长期利益趋向,就不会那么冲动地卖地了。政府看到老百姓挣钱就眼红,要让政府不眼红,让政府跟老百姓一起赚钱不就好了吗?所以,我觉得老百姓不要期望政府没有收入,但可以给政府一个长期的、稳定的、可以预见的收入。物业税收入稳定下来,政府就不会那么冲动了。

物业税究竟怎么收

《新财经》:物业税到底是个什么税种?国外是怎么征收的?对我国有何借鉴作用?

时寒冰:物业税是一个税收的转移过程。开征物业税并非增税,而是税收从开发和交易环节向持有环节的转移。我国现行的房产税、土地增值税从本质上说就等同于国外的物业税,只需在计税依据、征收范围、征收力度上加以完善即可。

杨少锋:国外的经验具备一定的借鉴作用,但中国的国情需要探索新路。中国的房地产业,不管是土地的流通、房屋的流通还是相关的各种政策跟国外都不一样。所以,设定政策也要依据中国的国情。

《新财经》:如果开征物业税,会取消哪些相关的税费?比如是否应该把房产税、土地出让金纳入到物业税中来?

时寒冰:目前,关于这个问题存在两种对立的观点,对立的焦点是,是否应该将土地出让金纳入到物业税中来。一种观点认为,把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,把土地出让金由一次性交纳分摊到物业税当中,按年缴纳。但这一设计遭到了地方政府的反对,有官员认为,“每年收上来的物业税,可能仅够城市维护之用。”

另一种观点则认为,把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。但是,这就意味着七十年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上,住房价格不仅不会因物业税的开征而降低,还可能上涨。

我认为,鉴于中国国情,把土地出让金纳入物业税不仅是最佳选择,也是唯一选择。只有把土地出让金纳入到物业税中,才能抑制地方政府的卖地冲动,才能促使调控措施见效,才能防止房价进一步失控,也才能抑制地方政府盲目建设、浪费建设的冲动。

王锋:物业税将土地出让金等进行合并?这是不可能的,物业税也不是这么个征法。国外征房产税并不管你之前的地价问题,我认为这种方法不可取。

杨少锋:一个比较客观、比较可行的方案,就是把各种税费比如说印花税、契税等等都直接并成一个物业税。这样做,对整个市场的健康发展会起到促进作用。

《新财经》:对于在征收物业税之前已经购房的人,还收物业税吗?因为这部分人在买房的时候,已经一次性付了七十年的土地出让金。

牛刀:问题是对已购物业与正购物业的区分问题。我们假定一个前提,那就是物业税的开征是土地出让金分七十年支付,那么,对已购物业来讲,就存在一个怎么衡量土地出让金的问题。假定土地出让金与物业税并行不悖,那么,对正购物业就有一个公平的问题。解决的办法是,对已购物业先征后退,正购物业在适度的住房面积内核减土地出让金。

时寒冰:既然购房人已经一次性缴纳了七十年的出地出让金,如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中,就会出现重复征税,加重民众的负担,税收的设计就“跑偏”了。物业税只能针对不含土地出让金的商品房征收。

尹香武:所有征收物业税的国家,物业税与土地、房价都没有关系,所有的房都应该征税,除非你是贫困家庭或者住的是廉租房。

《新财经》:物业税的征收标准怎么定?是按房子的市价定?还是以别的什么标准?

时寒冰:这是物业税征收最大的难题之一。有人建议,根据住房面积来征收,若据此征收,一套位于北京市四环外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税,以面积来计算税负是否公平?毕竟,住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。实际上,国际上少有以房屋面积来计税的,通行的做法是依据房产的市场价值。当然,如何评估住房的市场价值也是一大难题。

杨少锋:要定这个标准可能会比较难,尤其是按价格。例如,一套住房东南西北四个朝向的房价可能会差一倍;还有,征税到底是以市场价为准,还是以销售价为准?若按销售价格,有一些房子原来卖的是8000元/平方米,现在卖到20000元/平方米了,征收标准怎么定?所以,我觉得物业税之所以迟迟没有出台,就是因为涉及到的难题太多了,包括牵扯的利益、细节的制订等都是很麻烦的,这给新的政策出台增加了难度。

尹香武:不能按价格,按价格就失去了物业税征收的本来意义,要按租金征收。比如说深圳,政府每年公布一个指导租金,按照租金的比例来征收就行了。

《新财经》:是第一套房子免征物业税,第二、三套房逐步提高征收比列,还是用其他办法更合适?

牛刀:根据目前中国城市居民的实际情况,对每个家庭的普通住宅应该给予免征;拥有二套住宅用于出租的,应以征收营业税为主,空置的予以征收物业税;拥有三套以上住宅的课以重税。这样区别不同情况、分层次征收比较符合中国国情,而且可以逼出一部分住宅投放租赁市场,以平抑住房租金,同时起到调节社会财富分配的功能。至于拥有三套以上住宅的富人,也应该让他们多为社会作点贡献。

杨少锋:政府的一系列政策都是在降低自住需求的购房成本,从社会公平的角度来讲,第一套、第二套住房也应该区分开来,我相信这也会在物业税出台的过程中得以体现。

《新财经》:农村的宅基地征不征?

杨少锋:宅基地是比较复杂的,整个宅基地如何变成建设用地,怎么进入流通环节,这一系列的问题都还没有定。所以,我觉得物业税暂时还涉及不到,更多是在城市的商品房用地。

尹香武:农村的宅基地可以不征收。

《新财经》:单位分配的公房怎么收?

杨少锋:公房这一块我觉得从公平的角度来讲应该一视同仁。但是,公房也分为已分配到个人手中的,还是在公家手中。如果划拨到个人了,我认为就要征收,以体现公平;如果产权还在政府手中,政府自己征自己的税就没有太大意义了。

尹香武:公房也需要征税。

物业税能收起来吗

《新财经》:为何物业税试点“空转”这么多年后,还没有正式开征?

牛刀:之所以现在还没有推出开征日程表,一是利益集团的疯狂反对,二是民众的不理解,三是还没有理清土地出让金和物业税之间的关系。在这三个因素中,最重要的是第三点。说到底,是中央和地方在算账。土地出让金减少后,物业税是否能弥补地方财政的不足,以决定税率多少的问题。

尹香武:我真想不明白,这么好的税不开征,可能我们的技术官僚太少了吧。

《新财经》:物业税难以短期开征,是否受限于一些技术难题?比如,许多房屋产权不明,房籍信息难以共享,房地产市场价值评估难、评估人员的缺乏等问题?

时寒冰:是的,物业税立法首先面临的是信息难题,包括三个方面:其一,信息不完整,由于财产登记制度不健全,信息的收集工作难度非常大,成本很高。其二,目前的房产和土地信息分别掌握在建设和国土部门手中,税务部门没有共享。其三,开征物业税之前,如何实现城市与乡村房产制度和房产信息的对接?这些问题牵一发而动全身,并不能一蹴而就。所以,物业税征收需要一个重要的条件,即完备的房屋产权信息体系。

此外,评估体系如何建立,评估人员的缺乏,评估如何保证公平公正,等等;都是很复杂的现实问题。

陈青蓝:物业税开征确实面临着众多技术难题。首先,税务机关目前的征收能力尚不足以应对直接面对个人征税。我国税务机关征税手段主要是针对法人,对个体工商户是采取定额税的方式;而商品流转税包括增值税、企业所得税、消费税等都是由企业来申报,税务机关通过金税工程等税控系统,使企业商品流转税征收率达到相当高的水平,个人所得税基本上是单位代扣代缴。

税务机关近年也在尝试个税自行申报,效果极差,主动申报的人很少。如果对居民开征物业税,则意味着税务机关要面对千家万户的居民。在不存在代扣代缴的情况下,要税务人员挨个上门去收税,其挑战性可想而知。

其次,公正的评估能力短期内无法形成。物业税是以房产的市场现价为征税税基,如何评估房产的市场价,就成了必须面临的另一个挑战。我国目前没有一个成熟的房地产评估行业,税务机关也很难在短时间内培养出一批成熟的评估队伍。因为房地产市场评估是一个高度依赖经验和信用的行业,还需要大量的历史数据作为评估支撑,这不是短期培训就能做到的。

更何况,房地产价格评估必须由真正的独立第三方来进行,不能由税务机构来评估,因为税务机构作为收税一方,有动机将房产价值高估以多收税。那么,其公正性就无法保证,房主对这样的评估机构也不会认可。

《新财经》:物业税能收起来吗?物业税出台的可能性高吗?

牛刀:很多专家根本不懂国家宏观经济大局,认为十年之内物业税都征不起来,实在是误导市场。从目前的税制体系来讲,国家如果决定开征,半年内就完全可以在70个大中城市全面铺开。

时寒冰:物业税不可能很快就开征,倘若把物业税当成一种新的税种,就必须首先经过立法程序,即使进入立法计划,相关准备工作也需要两年左右。根据目前物业税的大致框架,要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税,这一过程非常复杂,操作难度非常大。这些税费有的在开发或流通环节,要向保有环节转移,这种技术难度还比较容易克服。更棘手的问题是,有的税费可能与物业税重叠,而这正是开征物业税必须要解决的问题。

杨少锋:我觉得短期内出台物业税的可能性不是特别大。如果政府针对流通环节征收物业税,也不可能一下子有太大的额度。我认为一开始是象征性的,或者是比较少的,逐步再增加,让市场有一个接受的过程。

尹香武:不乐观。因为大家都反对,我们的政府又不想得罪老百姓。

现在征收物业税不仅是一个技术问题,更是一个哲学问题或者政治问题。在中国历史上,谁说给大家免税,这个政府就占据了道德的制高点,政府一旦占据了道德制高点,跟随者就多了。中国免税的空气很浓,人们还没有认识到物业税开征的好处,而对新增的税收名目多持反对态度。

物业税在其他国家和地区如何征收

香港

在香港,如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,若物业拥有人为法团并作出书面申请,则租金收入可视为公司营业收入,免缴物业税而征收利得税。物业税适用税率为15%。

加拿大

加拿大的温哥华,地产财政的主要来源是地税(物业税)收入,约占总财政收入的58.4%。温哥华的地税不是按土地面积征收,而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况,按不同税率征收,以此抑制贫富差距无限拉大,并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

荷兰

荷兰对房屋课征的税收,一种是地方政府课征的财产税,主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税,对房屋使用者课征。另外,中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

荷兰的财产税属地方税收,是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。但主要是房屋,因为对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定,税率由各地政府自定。

法国

法国采用土地年度税的形式征收不动产税,在这个名目下包括三类房地产税,即未建成区的地产税、建成区土地税和住宅税。

按规定,未建成区的地产税由空地的所有者缴纳税金,征税根据是土地的出租价值,其税金减免部分是20%;建成区土地税由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金,征税根据是建筑物的出租价值,其租金减免部分是50%;住宅税由住宅居住者缴纳税金,但没有减免部分。