中国高房价成因的供求分析与对策

杨　飞

摘 要：近年来，中国房价一直持续上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，房地产市场的非常规发展也成为中国构建和谐社会的一个不和谐因素。中国高房价的主要原因是有效需求过旺与有效供给相对不足造成的，因此，抑制有效需求与增加供给是遏制高房价的重要策略。

关键词：高房价；有效供求；有效需求

中图分类号：F２９３.35 文献标识码： Ａ 文章编号：１００３－３８９０（２００9）01－００74-03

近年来，中国房价一直保持持续上涨趋势且价格过高。针对房价上涨过快的现象，中央出台了一系列宏观调控政策，在这些政策的影响下，一些一线城市的房价出现了不同程度的下跌，而一些二线城市房价仍然稳中有升。房地产价格的过快上涨，给中国的经济发展和社会稳定带来许多负面影响。过高的房价已经成为居民支出的沉重负担，人们用于其他消费支出的比率降低，人民实际生活水平有下降趋势，进而会影响到经济发展的速度。同时，富人的房产在房价上升中不断增值，而穷人却只能“望房兴叹”，贫富差距不断拉大，经济上的过度不平衡会导致政治上的不稳定。另外，银行盲目扩张住房按揭贷款，这不仅导致中国房价进一步上涨，而且还可能增加个人住房按揭贷款风险。总之，房价过高已经成为阻碍社会和谐发展、制约金融业和房地产业健康发展的一个重要原因，要抑制房价的过快增长，首先需要研究导致房价过快增长的原因，在此基础上才能提出适当的解决办法。

一、中国房地产市场的供求分析

在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这

两个分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展，中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。

（一）中国房地产市场有效需求过于旺盛

房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：

1. 房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。

2. 中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。

3. 居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。

4. 投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。

5. 国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。

（二）房地产市场有效供给严重不足

房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下:

1. 一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。

2. 房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。

3. 现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。

二、治理高房价的对策

从以上的分析可知，中国房地产市场中有效需求过旺，真正对应满足老百姓消费需求的有效供给却严重不足，使得中国房地产市场处于供小于求的局面，从而导致中国房屋价格暴涨并且居高不下，这是中国房价过高的原因所在。要实现居民居住需求基础上的供求平衡，发挥市场的调节功能是主要的，同时政府的参与也是必需的。

（一）扭转消费者的心理预期，遏制住房投机需求是前提

1. 扭转消费者的心理预期。当前，从住房的房价收入比指标考察，中国许多城市的房价都已经接近警戒线，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。因此，缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。具体而言，就是政府应鼓励消费者“先租房，后买房”并遵循“从小房到大房”这样的住房消费规律。

2. 利用经济手段减少住房投机需求。减少住房投机需求主要从提高投机的风险、加大机会成本和减少其收益两个方面入手。具体措施有：第一，实施以家庭为单位的实名制购房；第二，对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税，减少投机者的利润空间，从而有效地减少投机性购房。

3. 严格管制外资流向也是降低需求的一个重要方面。要进一步提高外资进入房地产的门槛，延长外资购房的持有期限规定，同时对外资购买二手房的行为也要进行严格限制。同时，要将外资房地产开发商的房地产开发和购买项目以及外资商业银行的外汇和人民币房地产贷款全部纳入实质审查管理，对外资购买整栋楼盘以及其他大额购房行为实行逐项审批。对一些外商透过虚拟人头、虚假贸易等方式违规进入房地产市场的行为，要加大处罚力度。

（二）完善住房保障体系，增加住房有效供给是重要手段

1. 加快建造保障性住房，以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给，这是完善社会住房保障体系、治理房价上涨过快的有效措施。建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制，加大廉租房建设，以解决中低收入家庭的住房问题。

2. 增加中低价位商品房的土地供给。在土地保护政策允许的范围内，增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。同时，采取一定措施利用好土地二级市场，增加有效土地供给，主要是加强土地利用的管理。严格执行土地使用政策，土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地，从高征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权。

3. 降低房屋的空置率，增加住房的有效供给。首先，加强对住房预售环节的管理，对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定，防止开发商捂盘；第二，清理不规范的中介机构，改善房地产的流通环节，对住房销售实行有效的现场监督，同时，建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络，对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示；第三，实行结构性贷款利率政策，对购买第二套以上住房规定较高的首付，对房地产贷款规定较高的利率，同时配合有效的财政税收手段，增加房产持有成本；第四，综合运用各种手段，简化二手房交易程序，降低交易费用，有效引导空置住房进入流通，增加有效供给。

（三）加强和改善房地产宏观调控是重要补充

1. 严格管理银行对房地产业的信贷供给。要稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。

2. 完善法律制度，打击开发商违规行为。首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。

三、结束语

房价的问题从微观上来说影响到百姓的经济福利，从宏观上来看关系到中国金融安全及政治稳定。本文利用有效需求和有效供给两个工具对中国房地产市场进行了深入分析，得出中国房价过高的原因是有效需求过旺与有效供给不足。进一步提出了稳定房价的对策：降低投机需求和投资需求，同时增加中低价位商品房的有效供给；同时，在降低有效需求和增加有效供给的前提下，加强宏观调控。只有这样，中国的房价才可能稳定，房地产市场也才能长期健康地发展，居民的福利才能真正地提高。

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责任编辑：关 华

责任校对：孙 飞

Analysis on Supply and Demand and Countermeasure of the High Housing Price in China

YangFei

（Business School, Shanghai Normal University, Shanghai 200234, China）

Abstract: Recently, the price of house in China has risen uninterruptedly. It is exorbitant and becomes heavy burden of common people. The abnormality development of real estate market has become menace of harmonious community. The main reasons of the high housing price are the over-vigorous effective demand and lack of the effective demand relatively. So the important policies limiting the high housing price include restraining the effective demand and increasing the supply.

Key words: the high housing price; effective demand & supply; countermeasure