21世纪房价上涨原因及其对策研究

焦雷+李晓东

【摘要】随着21世纪房地产业在国民经济中的地位的攀升，房地产价格逐渐成为了社会关注的焦点，由此引发了一系列问题，如社会资源配置失衡、产业结构失调、购房难等各种经济和社会问题，但是高房价的问题却迟迟未得到较好解决。本文主要分析高房价与土地财政的联系，高房价的根本原因，对高房价提供一些思考与建议。

【关键词】高房价 经济 政府 对策

一、中国房价高的根本原因

（一）货币过剩的流动性与极为恶劣的投资环境

房价的问题是，中国过剩的流动性与极为恶劣的投资环境之间不可调和的矛盾。简单地说，有钱人不可能把钱存在银行里等它贬值，而他们看来看去，中国没有一个健康的行业、产业值得投资，于是只能投资房地产。

货币超发的现象在中国相当普遍，甚至已经到了相当严重的程度。2010年底，中国广义货币M2余额为接近100万亿元，比1990年增长了65倍，是GDP增幅的8倍以上，同期的美国M2折合人民币也不超过60万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，中国则高达1.87。

资本的本质在于对利润的不断的追求，所以货币过剩的流动性需要不断地寻找投资环境，特别是那些有着良好发展前景的健康的行业、产业，但是中国经济发展到现在都面临一个尴尬的情况：没有好的投资渠道。尤其是近十年来人民币汇率不断升值，以及2008年来的经济危机，让很多出口企业、实业都遭到重创，另外创业环境不理想，创业信心不足，并且通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热钱的最大渠道。

事实上，不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的消化池，消化着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题。

（二）贫富差距扩大与财富向少数阶层集中

首先贫富差距扩大是货币超发的一个副产品，因为超发的热钱基本被少数人圈走，普通的打工者、工薪阶层收入增幅是有限的。但是财富进入这些人手中之后，仍然面临的是恶劣的投资环境。鉴于中国目前的特色社会主义市场经济，像银行、电信等相关行业并没有完全开放，通过勤劳努力创业致富所占的比例无法和完全的市场经济国家相比。而在中国最容易致富的基本是两类：能源和资源。能源指的是煤矿等自然资源，资源指的是靠背景、渠道。这两类的共同点是：挣快钱，且生意需要的循环投入少，可以迅速积累现金，同时对自身素质文化要求不高，观念比较局限。这些人在获取大量财富之后会投资哪些行业，大量的资金最终主要还是流入了房地产。

（三）传统置业观念、物质社会下的不安全感与租房市场建设的不完善

作为一個上千年以农立国的国家，中国人自古以来就有着置业观念，“以末致财，以本守之”是根深蒂固的观念，经商挣了钱首先一定是买房买田。而中国经济发展到今天，文化已经严重落后而无法和经济匹配，社会经济文化商品化，老百姓要靠一套房子带给自己最基本的生存安全感，终于导致了今天“没房子=没老婆”、“房子=人生成功标尺”等观念自主不自主的成为全社会的共识，构成刚需市场如此巨大的一个重要理论基础，也使中国成为年轻人最热衷买房的国家。

有一部分人认为他们可以将来买房，也能顶得住父母和社会舆论的压力，但租房住的品质实在太低，四处搬家、随意涨价、没有归属和安全感。中国政府一直以来忽略了对租房市场的培育、建设和管理，仅仅是廉租房完全不够，需要着眼于不同财富阶段、不同价位和品质的所有租房细分市场。置业观念不是不可以改变的，改变的前提是有足够稳定的租房环境。

一个成熟的租房市场对中国社会面貌的改变会是难以估量的，年轻人的财富和消费能力得到巨大的释放，不再承受着巨大的生存压力，用更多的金钱和精力去追求更多非物质的生活，对财富、工作、生活的认识、甚至整个世界观都会发生改变。

（四）投资拉动型经济、城镇化与中国特色的政府职能

中国经济的三驾马车，在投资、消费和出口中，消费的增长比较给力但没有什么质变，出口这几年是最受影响的，应该说始终还是大量依赖于投资这一项。而城镇化则是能够拉动巨大投资的行为，其中又属房地产是主力部队，其上下游整个产业链巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。

中国高房价从来不是个孤立的问题，是中国经济走到今天这一步一个几乎必然的结果，这背后是中国的经济发展方式、特色的市场经济、文化和社会观念、政府职能定位等一些基本要素共同产生的结果。一个让全世界都乍舌的高速发展国家，一个让西方打破意识形态束缚不得不合作的经济体，必然会有许多的问题与成绩并存，我们所要做的是如何正式面对和应对高房价问题。

二、应对中国高房价的对策

（一）调整和完善经济结构

大力发展实体经济，降低实体企业进行直接融资的门槛，拓宽这些企业进行直接融资的渠道，相关政府部门应转变经济增长方式，寻找新的经济增长方式，着力解决经济结构的转型问题，将通过改革所实现的经济收益尽可能地释放出来，以此实现中国经济的提升。刺激和拉动国内消费需求，加大对国内需求的刺激，实现经济增长方式的转变。

（二）抑制投机行为

开发商和投机者的投机行加速了房价上涨速度，因此，要抑制房价上涨，只要制定合理的购房标准，即禁止一次购买多套住房，或者是限定每人的最大购房面积，对超过的部分要分级收取高额的房产税。

（三）调整收人分配政策

当居民的收人增加时，就表示他们的生活水平提高，所以对住房方面就会有所要求，从而会增加这方面的需求量，导致高房价。因此，要制定合理的收人分配政策，避免收人分配不公平现象发生，有效抑制部分人收人过高，从而缩小收人差距，防止部分人可以通过加大购房，来获取高收益，增加自身的财富，从而影响房价的波动。

（四）建立社会保障体系

应该建立相应的保障制度，解决住房问题。确保低收人的居民对住房的购买能力，使得更多的居民都能买得起房子。完善租赁体系、实行住房补贴政策来满足贫困家庭的居住要求。endprint