房价结构调整与经济结构转型
2014-06-27张伟沈涛
张伟+沈涛
摘 要：目前，我国住宅房地产价格明显偏离正常值。对房价结构的分析表明，房价结构中33.86%的资金流向了政府。经过房价结构这一隐秘机制的运行，本来属于居民消费领域的购房资金被转变为政府投资资本，导致经济结构中投资与消费之间的比例失衡。这与我国加快经济结构调整，增加消费在促进经济增长中的比重相悖。为应对上述情况，加快优化房价结构是促进经济结构转型的有力举措。
关键词：高房价；房价结构；消费结构；经济结构转型；土地财政
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2014）02-0081-07
一、问题的提出
业界通常用“房价租金比”和“房价收入比”这两个指标来衡量房地产价格的高低。房价租金比是指住宅总房价与该住宅出租所得的年租金的比值；房价收入比是指住宅总房价与居民年收入的比值[1]。国际上，房价租金比一般在8倍左右较为合适，而我国的房价租金比高达20多倍[2]。国际公认的房价收入比的区间为3～6倍①，而我国房价收入比明显偏高（见表1）[3]。
房地产价格畸高不下，导致中国阶层分化加剧，基尼系数②居高不下。高房价在有房者（富人）与无房者（穷人）之间形成了马太效应：房价越涨，有房人越有钱，越能够买得起房子，而无房者则成为房地产的弃儿，特别是刚毕业的城市年轻人。高房价已经大大超出了他们收入的想象力，“蚁行族”、“蜗居族”、“房奴”并非意识形态，而是一群城市年轻人实实在在的生存处境[4]。而且，随着房地产价格持续攀升，无房者获得的房产福利趋于减少，但对于仅有一套住房的有房者来说，由于其无法出售该物业获利，资产增值带来的福利效应并不与其实际拥有的财富价值增长保持等比例的增长。所以，对于全社会来说，高房价从整体上造成全社会净福利的损失[5]。
坊间许多研究者分析了高房价形成的原因及控制对策。但是，大多数研究都围绕房地产价格的生成、原因及治理等命题展开，而对于房地产业与其他行业之间的关系涉猎较少，特别是对于房地产业与整体经济结构之间的关系更是鲜有提及。目前，政府土地出让金的收入已经占到财政收入的44%。因此，对于土地出让金运行的机理以及其在房地产价格结构中的地位和变化趋势展开研究越早、越透彻，就越能及早得出正确的认识和采取有效的措施。
二、房价结构与房地产供给结构
（一）房价结构的构成
房地产价格结构主要有四部分构成：土地费用、政府税费、建安费用和房地产企业利润[6]。土地费用的表现形式为地方政府土地出让金。地方政府通过“招拍挂”的方式将土地一定年限的使用权公开拍卖，获得一次性收益。政府税费是指房地产生产和销售等环节须向政府交纳的税金和各种费用的总和。目前，我国房地产开发过程中涉及的税种有10项之多，包括契税、印花税、耕地占用税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）、城市维护建设税（外资企业不征）、教育附加费（外资企业不征）、企业所得税、车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）等。涉及房地产的收费多达50多项，两者共计60余项，税种设置繁杂、征收环节多样，存在重复征税和多次收费问题。建安费用包括在房屋建造和出售等环节使用的人工和材料的费用。房地产企业利润包括开发商和建筑商的利润，是参与建设的资本利得，但不等同于财务费用，财务费用是开发贷的利息，会因每个项目资金杠杆率不同而不同。以下通过“地中海阳光”案例来分析房价结构的构成（如表2所示）[7]。
江西省南昌市是中国的二线城市，其实在中国的一线城市中土地出让金占整个房价结构构成的比例更高。例如，上海的房地产开发项目中，流向政府的资金占总销售收入的比例高达61.84%，企业利润仅4.15%；而北京流向政府的资金占总销售收入的比例为42.42%，企业利润只有11.87%[8]。从上述两项研究的数据基本可以确定，房价结构中大约有1/3的价格构成流向了地方政府③。如表3所示[9]④，2002—2012年土地出让金占地方财政收入的比例从政府土地出让收入的角度印证了上述房价结构构成。值得一提的是，地方政府从住宅房地产所得到的收入并非仅限于土地出让金，还包括税金和费用，而这些收入却统计在作为分母的地方政府财政收入里了。
（二）房地产供给结构
房地产供给可以分为一级市场供给和二级市场供给，也就是开发商房地产的供给和二手房房源的供给。这两种供给的社会效果不同，二级市场的供给不会增加社会总供给，只是既有存量房占有关系的调整，而一级市场的供给会增加社会总供给，并导致全社会人均住房面积的增加。从供给方面来看，开发商的土地全部来自于地方政府，政府住宅供地的多少和政府规划容积率的大小直接决定了一级市场房地产的供给量；二级市场一人多套房的普及程度、房价未来变动趋势和住宅的持有成本决定了二级市场房地产供给量的大小。二级市场一人多套房的情况越普遍，房价涨价预期越小，且持有房地产的成本越高，房屋持有人越倾向于出售房屋。持有房屋的成本与租金收益和物业税的大小直接相关。物业税越高，租金收益越小，房屋所有人越倾向于出售房屋。租金收益是市场化的，很难在短期内出现剧烈变化，因此要想增加房地产二级市场的供给，只能通过增加房屋二级市场的持有成本来实现，而增加二级市场的持有成本，国际通行的方法是开征物业税。之前政府采取加重流转税的做法加重了房屋买卖的负担，反而阻碍了二手房持有人出售房屋。政府应鼓励房地产交易，房地产的价格同其他任何商品的价格一样，只有在波动中才能找回自己的价值，这正是价值规律发挥作用的形式和让市场发挥决定性作用的意义所在。
三、居民住房需求结构
（一）居民住房需求结构的构成
从空间方面，住房需求结构可以分为自住需求和投资需求。其中自住需求是基于“衣、食、住、行”意义上人的基本生活需要，因此具有刚性，也称作刚性需求；投资需求是指购房人出于保值的目的或者渔利的目的而购买房地产的需求，其本质特征是购房人在未来达到投资目的时将再次出售该房地产，具有投机性质，所以又将投资需求称为投机需求。自住需求与一般商品需求一样遵循供求关系规律，即随着价格上升，人们的支付能力相对下降，购房需求就受到压制；而投资需求却因为购入的目的是为了售出，所以买涨不买跌，呈现吉芬商品的特性，从而推动房地产偏离其自身的价值，容易形成房地产泡沫。市场上住房的总需求是上述两种需求的总和[10]。
从时间方面，住房需求结构可以分为即期需求和远期需求。即期需求是指目前必须实现的需求，而远期需求是指虽然有购买房地产的意愿，但购买行为的实施尚可以观望等待的需求。即期消费需求等于居民的支付能力和支付意志的总和。支付能力与两个因素有关，一是购房者的储蓄额，二是购房者的负债能力。储蓄额是购房者实际拥有的既有货币量，负债能力主要包括社会负债和金融机构负债。社会负债主要是亲友的资助，刚结婚的人一般是双方父母的资助，金融机构负债主要是银行贷款。支付意志的形成是区分即期需求和远期需求的分水岭。当房地产价格具有上涨预期的时候，由于投机需求的吉芬商品特性和羊群效应的作用，远期需求可能会转化为即期需求，从而导致房地产的总需求扩大，带来房地产价格上涨压力；反之，房价的下跌趋势会将即期需求转化为远期需求，从而影响购房者的支付意志。
（二）居民消费结构变化的趋势
随着房地产价格持续上涨，房地产消费对其他消费的挤出效应越来越明显。表4为2003—2012年全国社会消费品零售总额与同期商品房消售额的对比关系[11]。
从表4可以看出，住房消费占居民消费品零售总额的比重逐年上升。住房消费在居民消费结构中所占的比重过大，不仅会挤压其他消费形式，而且容易扭曲居民消费结构，特别是遏制消费结构中较高层次的旅游、教育、文化、高端服务等消费需求，阻碍第三产业的发育、发展和居民消费结构升级[12]。例如，2000—2011年，我国居民“衣、食、住、行”类基本消费支出所占比重由69.3%升至70.8%，发展型的“家庭设备用品及服务、医疗保健、教育文化与娱乐服务”类消费支出所占比重则由27.3%降至25.2%，出现逆向变化。人们文化、教育、体育等消费的压缩会进一步影响居民自身人力资本的提升，最终导致这部分人群的收入水平固化和未来消费能力的削弱，甚至会导致个别人因消费结构失衡而引发心理失衡，做出仇视社会、危害群众的行为。
四、房价结构阻碍经济结构转型
（一）居民消费与政府投资
从上文的房价结构来看，房价结构构成的33.86%流向了地方政府，而房地产消费占消费品零售总额的31.1%，据此推算，大约有10.0%的消费资金大规模流向政府转化为政府收入。也就是说，房价结构的运行使住宅房地产业成为将消费资金转化为政府收入的隐秘机制。从房地产商品化改革元年1998年到2012年这14年中，居民收入占GDP比重从69%下降到57%，降了12%[13]，而政府收入占GDP比重从17.0%上升到22.6%，升了5.6%[14]。政府土地出让的过程并不创造价值，只是财富从居民部门向政府部门大规模转移的过程。这会对经济主体的行为产生影响。家庭部门的平均消费倾向比政府部门高，而政府部门的平均投资倾向比家庭部门高，财富在两部门之间的重新分配，会产生刺激投资、抑制消费的效果。笔者认为，这是造成中国过去十几年里，投资占GDP比重迅速上升，而消费占GDP比重快速下降的重要原因[15]。
房地产消费逐年提高，给群众生活带来极大的困难，不少居民为了能有一个栖身之所，不但耗尽所有积蓄，还从父母、亲戚朋友等处借贷以支付房价首付款，并向银行按揭贷款，从小康之家沦落为“房奴”。房地产业的持续兴旺导致投资与消费的结构性失衡。2000—2011年，我国居民最终消费率从46.4%下降至35.5%，消费对GDP的贡献率由65.1%下降至55.5%，而投资对GDP的贡献率由22.4%提升至48.8%。中国经济下一阶段发展的动力需要从过度依赖出口和投资转向更加重视消费和创新驱动。而我国消费的贡献率与投资的贡献率正反趋势发展，若任其继续下去，必将拖累我国经济结构转型升级。
所以说，我国房价结构需要调整，使其朝着有利于经济结构转型的方向发展。因为全社会物价水平、用工工资和资本平均利润率等相对平稳，所以，在房价结构构成中，建安费用和房地产企业利润相对具有刚性，不会随房价的变动而变动，只会随全社会人力资本和总体价格的变动而变动。因此，房价的涨跌即意味着流向政府的土地出让金和税费的多寡。房价下跌，则流向政府的费用减少。而流向政府的资金减少，又意味着全社会消费资金的增加和投资资金的减少。这样就有利于我国经济增长朝着更加依赖消费驱动的方向发展。综上所述，房价结构的调整与房价的涨跌直接相关：房价涨，则房价结构背离中国经济的发展方向，反之，房价跌，则房价结构不断得到优化。因此，房价结构调整的方向是降低房价，从而促进我国经济结构的转型。
政府的经济利益在其他任何产业中都没有像在房地产业中这样直接渗透于其中。这使政府具备了理性经济人的特征，政府通过垄断土地供应量，造成短缺经济，使土地出让价格居高不下，而政府收入在过去十几年却连年高涨，每年上涨22%左右。政府支出主要表现为投资，不仅仅用来投资基础设施，还用来投资国有企业，形成新的生产能力。但由于高房价的压力，群众的收入未能转化成购买力（消费），这样就在许多领域形成产能过剩和消费不足的结构性危机。这一危机的产生，并非市场调节资源配置的结果，而是人为地控制住房建设用地总量造成的。而且，居民消费结构的变化会反过来倒逼企业用人工资的提高，从而使中国生产的产品失去价格上的竞争力。而中国制造的技术优势，还远未形成，出口驱动的优势就出现了危机，这将给我国经济结构转型带来新的压力。
（二）房地产价格的生成
在住宅建设周期既定，容积率既定的情况下，政府土地的出让即意味着房地产的供给，土地价格的形成机理与房价的形成机理相一致，都遵循价格均衡理论。对房子的需求直接决定着对土地的需求。因为两者的统一性，笔者无需单列地产与房产，只需将之统称为房地产，并合并分析。
根据微观经济学的均衡分析理论，市场供给曲线和需求曲线总会在某一点相交，其交点就是市场供给等于市场需求的均衡点，也就是买卖双方经过互动形成的成交价格点。实际上，房价的形成只与两个因素有关：一个是供给，一个是需求。在市场经济条件下，每一处房地产价格的形成都是一个卖方和一个买方依靠自己的实力互动的结果。买卖双方之间的实力对比是房地产价格形成的决定因素，而期间很多研究者所分析的诸如土地财政、货币超发、贫富差距等外部因素仅仅是房地产价格高涨的次生原因，不是直接原因。如果要弄清楚房地产价格形成的机理，从考察售房方和买房方之间互动所依据的实力开始无疑是最理想的建构起点。我们用成交价格随时间变动的连线将房价的形成分成卖方和买方两个方面。微观领域卖方的总和构成宏观领域的总供给，同样地，买方的总和构成总需求。在市场经济条件下，当供给量少而需求量大时，需求方的个体之间就会展开竞争，通过竟相提高价格来吸引出售方同意自己的求购邀约，而出售方则只会将房地产出售给报价最高的人。这时，房地产的价格就会上涨，上涨的幅度取决于需求方的支付能力和支付意志。
如上文所述，需求方的需求可以分为投机需求和自住需求。投机需求者往往支付能力较强，其支付意志的形成与涨价预期和房屋持有成本相关。涨价预期越强烈，房地产持有成本越低，越会促成投机者支付意志的形成；而自住需求者因为居住是其生活的基本需要，所以其支付意志强烈，但往往支付能力不足。因此，房价的上涨会打压自住需求，反过来促成更多投机需求的成交。同样道理，如果需求少，而供给多，房地产价格就会逐渐走低。这时，因为自住需求的刚性特点，主要成交的将是自住需求，而投机需求者由于支付意志的变化，会选择离开房地产市场，甚至竞相抛售既有的房地产，使需求方倒过来转变为供给方，一旦房价出现下跌趋势并形成下跌预期时，房价将会持续下跌，最终可能导致房地产价格的崩盘，坊间盛传房价下跌比上涨更可怕就是这个道理。因此说，相比房价上涨房价下跌才是监管方最担心的事情。政府的诉求在于稳定房地产价格，而不在于促成其下跌。但如果监管方只允许其涨，不允许其跌，房地产泡沫不断积聚，恐怕难免有破裂的那一天。从世界房地产发展史来看，还没有出现过只涨不跌的房地产市场。因此说，不尊重市场经济规律，一味稳定房价的计划经济思路将来恐怕注定会酝酿更大的危机。
五、房价结构调整的对策与措施
在十八届三中全会确立的让市场在资源配置中起决定性作用的前提下，从供给方面来考量，房价合理回归的方案只有两个：一是增加土地供应，在容积率既定的情况下，辅以资本支持，土地供应即意味着住宅一手房的供给。增加土地供应主要包括商品房土地供应和保障房土地供应两个方面。二是增加房屋持有成本，对超出人均理论住房面积的住房增收物业税，以促使其出售多余的住房，从而增加二手房的供给。从需求角度，如果要降低房价，道路也只有两条：一是减小居民支付能力，减小支付能力主要包括增加住房按揭贷款首付比例和提高贷款利率，遏制自住需求；二是增加持有成本和改变涨价预期，以减少投机需求。物业税的作用是双向的，它既可以增大二手房的供给也可以减少投机需求，而以上各种措施的综合有可能改变涨价预期从而进一步减小投机需求。综上所述，治理高房价、优化房价结构的对策措施主要分为以下四种：
（一）加大住宅商品房土地供应和提高土地集约化使用
增加土地供应可以有效地增加房地产市场的总供给，从而避免房价过快上涨。但是，在土地出让给开发商之后，如果开发商开发不及时，就无法形成有效的房地产供给。为了防止开发商圈地赚钱和提高土地的利用效率。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”政府部门应该严格履行法律的授权，打击圈地赚钱的行为，避免行政不作为。为了监督政府及时履行房地产开发的行政管理职能，应采取以下几方面措施：首先，应赋予公民对行政不作为提起行政诉讼的权利，并在政府内部建立起对渎职的追责制度。其次，应落实信息公开举措。政府有义务公开每一幅土地的交易合同情况，接受社会监督。最后，为了避免在责任追究上，开发商与政府有关部门相互推诿扯皮。应规定政府只供应熟地，即已经“五通一平”可以直接开发利用的土地。这样既可以防止开发商在拿地后又央求政府更改规划，然后以政府规划更改为由推迟开工时间；又可以控制开发商以动工开发必需的前期条件不具备为借口要求政府给予费用减免或者返还等的操作空间。
在加大土地供应量的同时，还应该提高土地利用效率，实行土地集约化使用。主要措施是发展高层住宅，政府应在出让土地时确定较低的容积率和较高的绿地率等技术指标，以促使房地产开发商在容积率和绿地率既定的情况下，发展高层住宅。这样，既可以满足人民群众对居住面积的需求，又可以节约使用土地。
（二）抓紧保障房建设提高社会总供给
保障房的供应可以增加社会总供给，且能够为社会低收入者提供基本的生活条件。但笔者认为，保障房的分配应该采用货币化分配的方式。也就是说，保障房应该散布于不同社区的不同部位，由不同的保障房出租公司来管理以引进竞争机制，并对社会所有人开放，而不是仅仅对穷人开放。分散居住而不集中居住的原因主要在于避免因穷人集聚居住形成贫困文化，最终使保障房社区异化为贫民窟，从而形成新的居住社会分层，妨害社会稳定。对社会所有人开放的原因在于，中国特色社会主义应该是奖勤罚懒、既有效率又有道德的社会，而不是鞭打快牛，贫穷有理的社会。也就是说，保障房制度不能形成越穷越有房子住，而相对富裕一点的穷人或者中产阶级反而住不起房子的社会效果，形成所谓的“夹心层”。因此，保障房的出租应该是社会化的，面向全市所有社会成员开放，包括刚毕业的学生，外来务工者等。保障房租金的补贴应采取基金管理制，政府拨付专款和制定租房补贴的标准，由保障房基金管理机构按照政府制定的评分标准发放保障房租房补贴资金，并且将补贴资金直接支付至受托管理保障房并与政府签订管理合同的保障房管理公司。
采用货币化发放可以避免目前实行的摇号制或者排队制的弊端，这两种方式均在得与失之间做零和选择，有则拥有一套保障房，无则全失。而货币化补贴，可以使需要保障的人群，相对公平及时地得到社会的全面扶助。而且这一模式可以避免保障房退出难的问题。当一个理性人需要自己很大的努力得到的福利比接受政府扶助的福利只有些微的改善或者无改善的时候，他就会倾向于放弃劳动的努力或者节俭的克制，转而接受政府扶助。例如，假设政府规定年家庭收入低于n元可享有保障房，那么家庭收入达到（n+1）元的家庭就宁肯不要这一元钱，也不会让自己因为多了一元钱而丧失接受政府援助的机会。而评分制可以通过对不同指标赋予不同分值的方法避免类似这种退出难的现象发生。在上例中，如果采用评分制，当家庭收入等于n元时，他们获得的租房补贴是0.1元，而家庭收入达到（n+1）元的家庭不再享受补贴，那么人们仍然会为了追求（n+1-0.1）元的家庭收入而积极劳作，不会出现上述受补助人宁肯放弃个人努力，也要吃牢政府的社会现象。
另外，保障房补贴评分制还可以表彰优秀公民，弘扬社会主义道德风尚。避免出现香港张汉贤那样一边领取政府伤残综援金，一边从事反政府的活动⑤。评分制可以使社会住房补贴的发放以社会成员对社会的贡献和贫困程度为双重依据。它应该是受补助人员通过努力挣得的，而不是仅仅因为穷而得到的“奖赏”。能否获得补助以及获得多少，既与其生活困难程度相关，也与其对社会的贡献相关。在确定评分标准时，受补助人参加社会劳动的年限、目前的收入水平、家庭人口的数量、是否有军功、参加社区活动的积极程度、对社会有无爱心和感恩之心、有无明显的反社会倾向、有未受过刑事处分等都可以成为理想的评分标准。而且保障房自身的标准也应该是多样化的，面积和所在小区等各不相同，以满足不同的需要。但是，对于确需住房帮助的特困群体，应该做到应补尽补，这是保障房制度的基本要义，是人的基本尊严和社会稳定的需要。但最低层次的补助面积应该能够满足基本生活需求即可，而不是在全社会形成越穷住房越宽敞的扭曲价值观。从这个意义上说，保障房的最低保障标准不应高于目前社会上出现的群租房的居住标准。全社会保障房的总面积原则上不应超过市场房地产保有量的20%。
（三）推行有差别的物业税
如上文所述，购房需求可分为自住需求和投资需求。房地产能够满足人们“衣、食、住、行”四大基本需求中的“住”，如果存在投机资本的介入，就会扭曲房地产的基本需求属性，使房地产消费奢侈品化，从而大大减弱人民群众的满足感和基本利益。自住需求不能打压，反而应该尽力保护。那么，解决供需矛盾的关键就在于打击投机需求。目前来看，开征物业税并对居民适用按人均一定自住面积免税的措施是控制投机需求的最理想方案，也是国际通行的做法。开征物业税除了能够起到稳定房地产价格的作用，还有如下一些制度价值：一是可以减少房屋空置现象，促使空置房业主抓紧出租房屋以平衡物业税对其利益的侵蚀，从而提高了房屋使用效率；二是健全地方税制体系，形成地方政府稳定的税源；三是可以调控社会收入分配，缩小贫富差距，避免社会因两极分化而撕裂对抗。
物业税应该以提高住房使用效率和打击投机需求作为自己的基本功能，不能将增加政府收入作为第一要务。因为目前我国政府收入占GDP的比重与世界大多数国家相比明显偏高，而劳动者收入占比明显偏低。因此，物业税应对自住面积免税，实行差别化征收。而且只有这样才可以在税赋负担上区分自住需求与投机需求，从而加重投机需求的负担。对于富翁阶层确需居住较大面积，并有力支付物业税的，政府应鼓励和支持富人的需要，并从富人的奢侈消费中获得物业税收益。但是物业税如果不对自住面积免税的话，反而会因为穷人对物业税更加敏感，进一步扩大贫富差距。另外，物业税应按人均面积免征物业税，而不是按家庭免征。这样可以避免物业税政策对我国家庭规模的不良影响，避免之前出现的“恶法”逼人假离婚的现象。
要达到上述区分自住需求与投资需求的目的，物业税应该适用较高的税率，至少要高于预期通货膨胀率。以剔除房地产的保值功能，打击投机需求，使住宅房地产回归消费领域。另外，免税面积的确定不能以目前人均住宅面积为依据，而应该以住宅面积的理想理论值为依据。十八届三中全会要求全国允许单独两孩。要维持人口总数不变，必须一对夫妇平均生两个孩子，理想的居住空间就变为三室一厅，也就是需要至少120平方米居住空间。所以说，免税的额度应为人均60平方米比较合适。
（四）减少按揭贷款同时增加开发贷款
减少按揭贷款可以降低社会支付能力，从而降低房地产价格。主要措施包括提高首付比例和贷款利率。房地产价格的形成，跟金融资本的介入密切相关，它并非历来如此。当国家没有出台个人贷款政策的时候，大多数人对房地产的购买力就是自己实际拥有的资金，彼时，房地产的价格很低。目前个人实际拥有的资金实力，并没有出现天翻地覆的变化，房价却上涨了10倍之多，实际上是金融资本作怪。1998年4月7日，人民银行发布的《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》和《个人住房贷款管理办法》取消了对个人住房贷款的限制，加之贷款经理杜撰的美国老太太与中国老太太的故事所引发的消费观启蒙，使中国房地产的价格在无数心甘情愿“房奴”的推动下一路高歌猛进，如脱缰野马。如今，政府规定首套房且面积小于90平方米的，首付比例为20%，大于90平方米的首付比例为30%。也就是说，现实的房地产即期消费能力实际上是将居民实际支付能力放大3～5倍杠杆实现的。这是消费需求扭曲房价结构的隐秘机制形成的关键。正是这种虚假的支付能力导致房地产需求结构异化，进而为政府收取土地出让金创造了巨大的操作空间。银行的商业抵押贷款一般控制在贷出金额低于抵押房子总价50%的标准线以下，鲜有超过60%的抵押贷款。处于从审慎监管出发，为了避免房地产泡沫对银行业的冲击，应该统一将住房按揭贷款首付比例提升到50%以上，以维护我国金融安全，防患系统性风险。
增加开发贷款可以从金融领域支持房地产开发。之前，银行业减少对开发商的开发贷款，使很多开发商转而投靠影子银行，加大了房地产开发的财务成本，挤压房地产开发商的利润空间，在平均利润率原理的作用下，社会将减少对房地产开发的资本投入，导致房地产供给减少，房地产供给的减少反过来会进一步推高房地产价格。而且，停止为开发商贷款无法达到使银行业规避房地产业泡沫破裂风险的目的，因为房地产开发的影子银行业务将使房地产泡沫风险更加靠近信托、担保、典当等其他金融机构。如果房地产业崩盘，风险经过其他金融行业一样会传递到银行业，从而可能造成系统性风险。因此，禁止给房地产商贷款的做法，并无法规避房地产业泡沫破裂可能给金融业带来的风险。根本地防止风险的方法在于通过增加房地产的供给，稳定房地产价格，不使泡沫进一步增生，同时通过增加群众收入尽快促使我国“房价收入比”回归正常状态。而防止银行业开发贷款风险的方法是开发商应为银行贷款提供足额的担保；就这一点来说，政府目前要求的住房按揭贷款低首付比例实际上给银行业带来难于规避的风险。
注释：
①这是20世纪90年代初世界银行专家黑马（Andrewhamer）提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。
②2013年中国基尼系数为0.473，通常高于0.382的贫富差距警戒线，容易出现社会动荡。
③1994年分税制改革明确土地出让金及部分房地产税费归地方政府。
④也有研究者将2010年的比例修正为40.1%，但仍然偏高，参见http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.
⑤“香港人优先”运动发起人张汉贤，由于心脏功能只有正常人的20%，无法正常工作，每月领取近三万港元的伤残综援金以维持生活。2013年12月26日，他冲进中国人民住港部队军营从事反社会行动。参见http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，维基百科。
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[15]代晓霞.中国居民消费率逐年下降 需调整收入分配制度[EB/OL].中国经济网，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.
责任编辑、校对：张 然
Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring
Zhang Wei1，2， Shen Tao3
（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；
2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；
3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）
Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.
Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance
收稿日期：2014-02-14
基金项目：上海国际集团博士后研究课题（2012-962-121232）
作者简介：张伟（1973-），男，河南开封人，复旦大学工商管理博士后流动站博士后，上海国际集团博士后科研工作站研究员，研究方向为香港投融资；沈涛（1982-），女，江苏徐州人，上海大学法学院法律硕士研究生，研究方向为房地产法。
注释：
①这是20世纪90年代初世界银行专家黑马（Andrewhamer）提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。
②2013年中国基尼系数为0.473，通常高于0.382的贫富差距警戒线，容易出现社会动荡。
③1994年分税制改革明确土地出让金及部分房地产税费归地方政府。
④也有研究者将2010年的比例修正为40.1%，但仍然偏高，参见http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.
⑤“香港人优先”运动发起人张汉贤，由于心脏功能只有正常人的20%，无法正常工作，每月领取近三万港元的伤残综援金以维持生活。2013年12月26日，他冲进中国人民住港部队军营从事反社会行动。参见http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，维基百科。
参考文献：
[1]陈波.中国房地产价过快上涨的原因、危害及调控对策[J].经济研究导刊，2010，（18）：135-138.
[2]张振华.高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角[J].西北师大学报（社会科学版），2010，（3）：89.
[3]李振国，徐光辉.我国高房价的成因及对策探析[J].湖南财政经济学院学报，2012，（2）：33.
[4]邹诗鹏.青年人的贫困、高房价与社会公正——基于马克思主义公平理论的思考[J].南京社会科学，2010，（12）：39.
[5]高开仙，莫申生.高房价与福利效应、财富效应[J].企业经济，2010，（2）：116.
[6]胡光志，邓世缘.高房价的成因及其法律抑制对策——以财政分权为分析视角[J].学术论坛，2011，（2）：145-150.
[7]邓华宁，叶锋，李美娟.楼盘成本清单曝高房价内幕 国企抢地吹大资产泡沫[N].经济参考报，2009-10-27.
[8]周天勇.中国住房问题的深层机理分析[J].中共中央党校学报，2010，（2）：45.
[9]南方周末编辑部.2010年土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.
[10]徐滇庆.房价与泡沫[M].北京：机械工业出版社，2006.
[11]陈湘，陈文君，冷崇总.高房价的地方政府之责及其治理[J].价格月刊，2010，（4）：4.
[12]茅于轼.去年全国财政收入11.7万亿 占GDP比例创新高[EB/OL].地产中国网[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.
[13]宋凯，彭阳坤.我国财政收入占GDP比重的比较研究[J].中国财政，2013，（14）.
[14]王庆.宏观问题源于财政[J].财经，2013，（28）：57.
[15]代晓霞.中国居民消费率逐年下降 需调整收入分配制度[EB/OL].中国经济网，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.
责任编辑、校对：张 然
Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring
Zhang Wei1，2， Shen Tao3
（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；
2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；
3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）
Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.
Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance
收稿日期：2014-02-14
基金项目：上海国际集团博士后研究课题（2012-962-121232）
作者简介：张伟（1973-），男，河南开封人，复旦大学工商管理博士后流动站博士后，上海国际集团博士后科研工作站研究员，研究方向为香港投融资；沈涛（1982-），女，江苏徐州人，上海大学法学院法律硕士研究生，研究方向为房地产法。
注释：
①这是20世纪90年代初世界银行专家黑马（Andrewhamer）提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。
②2013年中国基尼系数为0.473，通常高于0.382的贫富差距警戒线，容易出现社会动荡。
③1994年分税制改革明确土地出让金及部分房地产税费归地方政府。
④也有研究者将2010年的比例修正为40.1%，但仍然偏高，参见http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.
⑤“香港人优先”运动发起人张汉贤，由于心脏功能只有正常人的20%，无法正常工作，每月领取近三万港元的伤残综援金以维持生活。2013年12月26日，他冲进中国人民住港部队军营从事反社会行动。参见http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，维基百科。
参考文献：
[1]陈波.中国房地产价过快上涨的原因、危害及调控对策[J].经济研究导刊，2010，（18）：135-138.
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[3]李振国，徐光辉.我国高房价的成因及对策探析[J].湖南财政经济学院学报，2012，（2）：33.
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[7]邓华宁，叶锋，李美娟.楼盘成本清单曝高房价内幕 国企抢地吹大资产泡沫[N].经济参考报，2009-10-27.
[8]周天勇.中国住房问题的深层机理分析[J].中共中央党校学报，2010，（2）：45.
[9]南方周末编辑部.2010年土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.
[10]徐滇庆.房价与泡沫[M].北京：机械工业出版社，2006.
[11]陈湘，陈文君，冷崇总.高房价的地方政府之责及其治理[J].价格月刊，2010，（4）：4.
[12]茅于轼.去年全国财政收入11.7万亿 占GDP比例创新高[EB/OL].地产中国网[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.
[13]宋凯，彭阳坤.我国财政收入占GDP比重的比较研究[J].中国财政，2013，（14）.
[14]王庆.宏观问题源于财政[J].财经，2013，（28）：57.
[15]代晓霞.中国居民消费率逐年下降 需调整收入分配制度[EB/OL].中国经济网，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.
责任编辑、校对：张 然
Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring
Zhang Wei1，2， Shen Tao3
（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；
2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；
3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）
Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.
Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance
收稿日期：2014-02-14
基金项目：上海国际集团博士后研究课题（2012-962-121232）
作者简介：张伟（1973-），男，河南开封人，复旦大学工商管理博士后流动站博士后，上海国际集团博士后科研工作站研究员，研究方向为香港投融资；沈涛（1982-），女，江苏徐州人，上海大学法学院法律硕士研究生，研究方向为房地产法。
