“强城市”背景下泰州老旧小区更新路径研究

摘 要：文章通过对泰州老旧小区现状的调研，进行现有问题的分析和归纳，并综合考虑泰州老旧小区的居民构成、建设现状、小区管理，功能布局等因素，将小区发展与人民生活结合思考，作出系统性分析，为泰州老旧小区更新提出建议和策略。

关键词：老旧小区；更新路径；泰州

中图分类号：TU984.12 " " " " " " 文献标志码：B 文章编号：1671-0142（2025）01-0045-03

当下国内城市化进程如火如荼，在城市发展的历史进程中，不少城市的小区由于时代久远，既不能满足当下居民生活的需要，也不能满足时代的功能需求，急需进行改善更新。近年来，泰州对老旧小区改造更新，既有成功经验也存在一些问题，需要及时总结经验，进一步优化路径和解决策略。

1 现状分析

1.1 老旧小区普遍缺乏管理，公共区域有待整治

泰州市不少老旧小区管理跟不上，有些居民随意占用公共空间，把原本用于美化环境的花园、绿地等改造成菜园，或是直接将其改造成停车位；有些居民在不属于自身产权范围之内的空间，盖了储备间、车棚、厨房等，破坏了公共空间的和谐性。针对这种情况，近年来泰州市加大力度进行整治与处理，拆除“两违”建筑，在此基础上整治小区空间，从整体上对小区环境与公共服务设施建设进行规划，使小区居民能生活在一个整洁、温馨的环境之中。

1.2 老旧小区住宅楼需要本体修缮，功能提升

改造之前，泰州市老旧小区存在着一系列问题，例如基础设施不完善、房屋维护与修缮不到位、小区功能不健全、绿地面积不够等。不少小区在多年以前进行建设时，没有考虑到日后有线电视、网络等会接入寻常百姓家，后续居民在接入宽带、水表入户等方面出现了网线与管道裸露在外部的现象，严重影响了小区美观，也无法满足居民的生活所需。在对老旧小区实施改造过程中，泰州市把配套服务设施系统的构建当成重要内容，及时解决群众的用气、供水等问题，使他们的生活品质得到提升。但仍有不少老旧小区存在建筑年久失修、楼面脱落，无燃气管道、供水设施破旧、水质欠佳，污水横流等问题。

1.3 老旧小区老年人口数量增加，其生活需求得不到满足

在人口老龄化背景之下，老年人口占比在老旧小区之中不断提升，其中三至四成的老年人为空巢老人，得不到子女的照顾。在改造之前，小区内的房屋全部为楼梯房，老年人腿脚不便，他们上下楼梯时没有可以休息的座椅；楼下没有可以供他们喝茶、聊天、乘凉的场所；入户门门槛比较高；卫生间没有设立壁挂式扶手；在居家生活之中，没有为老年人准备好各种紧急救援求助设施。

1.4 老旧小区管理漏洞较多，存在安全隐患

自从上世纪末期我国全面推行房改，老旧小区的传统管理机构解散，但没有及时组建完善的自治小组，物业管理也没有及时入驻，小区各个方面都出现了管理真空，引发了诸如小区安保人员配备不齐或缺失，小区入口或楼道之内没有安装防盗门，外部人员进入自由，经常发生失窃案件；建筑失修问题无人管理，居民在阳台、院子里随处搭盖防盗网、棚架等问题，对小区整体风貌造成了不良影响。

2 更新改造难题

2.1 违章建筑众多，部分居民不愿拆除

老旧小区内存在大量违章建筑，最常见的就是占用公共绿地。这些行为严重影响到公共绿地的完整性，更为严重的是破坏了消防通道。在对老旧小区实施改造时，居民擅自搭建的户外简易铁棚、防盗网等需要全部拆除，部分私家花园与停车位等都要重新改造成公共绿地。但居民对这一举措表示不满，甚至千方百计阻挠。

2.2 住宅存在产权归属问题，影响维保资金

原产权人中的一部分早已不在小区居住，有些房屋产权人搬离小区，有些已经失联，即使联系上他们也不愿意为小区改造出钱出力；有的同一栋楼的部分产权由第三方掌控，基本无人居住，由于第三方与租户在公共维修基金、物业管理等方面没有形成统一意见，不愿意为小区改造出资，这成为老旧小区改造最大的难题。

2.3 对共有产权部分实施改造时，意见不能统一

在对老旧小区进行改造时，每户通过共有产权部门获得的利益有所不同，在对其实施改造时态度与观点也有所不同，集体行动较为被动。例如，在对屋顶进行防水处理时，一栋楼房共6层，即使出现了年久失修漏水的现象，着急的只有6楼，其他楼层不会因为这种情况的发生而受到过多影响，因此他们不愿意为此出资。

3 老旧小区改造的解决路径方法

3.1 整治空间，重塑整洁、舒适的邻里环境

泰州市围绕老旧小区整治工作召开专项会议，把拆除“两违”建筑当成重点，到2022年1月底，共有1.365万平方米的“两违”建筑被拆除。经过空间整治之后，小区公共绿地得到了重新修建，也建成了公共停车场，小区居民的生活环境更加整洁、温馨。例如，泰州莲花五号小区经过整治之后，将其中大部分的空间改造成道路和停车位，而另外的部分全部改为休闲空间，砌筑了景观墙、花池等，小区环境得到了美化，居民生活质量得到了提升。

3.2 修缮建筑本体，改进基础设施

改造之前，泰州市老旧小区功能不完善，基础设施建设跟不上，再加上房屋建造时间比较久远，出现了楼面脱落、本体失修等情况。例如，在建造小区时没有考虑到水表、电视、网络等入户问题，后期在满足居民这些需求过程中出现了乱拉线等问题。泰州市在对老旧小区实施改造过程中，把民生保障置于首位，然后进行提升，先为小区居民解决最基本的供电、供水等问题，使居民过上无忧的生活。例如在对自来水厂员工宿舍小区进行改造时，由于该小区建于二十世纪80年代，所有楼房全部为预制板建造，供水设施老化、天然气管道没有引进、楼面脱落、污水横流等问题较为突出。在该小区改造工程全部完成后，所有破损建筑得到了翻修，供水、供电、污水、燃气等管道得到了改造，基础设施水平有所提升，居民生活得到了改善。

3.3 创建长效管理机制

在老旧小区改造过程中，泰州市根据不同社区的具体情况采取了相应的改造措施，有些社区条件比较好，成立了由物业、居委会、业委会等共同管理的机制，小区后续管理工作得以完善。例如，在对泰州南园新村实施改造过程中，与物业公司合作，向居民收取了公维金、物业费，形成了长效管理机制。有些小区规模比较小，在街道的辅助下设立了家园服务中心，聘请了一定数量的保安人员，基本能为居民提供准物业服务。这些举措的实施，增强了小区安保能力，并对后续物业服务的更新提供了制度保障。

3.4 加强社区养老条件改善

泰州市许多老旧小区老年人口数量较多，但小区内各种设备设施建设却忽略了老年人的需求。为了使老年人能拥有一个良好的生活环境安度晚年，泰州市对一些已经实施改造并取得成功的老旧小区进行二次改造，改造的目的就是增强小区生活条件的适老化。目前有部分老旧小区计划实施改造，改造主要包括室内、室外两部分：室外部分，不仅对小区路面进行了修整，也对居民楼中的楼梯进行了改坡处理，在楼层之间安装了简易休息椅，也在楼阁安装了坚固的扶手。有些小区条件较好，还在院子里设置了休闲椅、凉亭等。室内部分改造的项目也比较多，包括灯光、地面、卫生间等。例如，对住房地面实施防滑处理，在老年人经常出入的餐厅、卧室、卫生间等安装扶手，在卧室床头为老年人安装了感应小夜灯、紧急呼救器等。老旧小区适老化改造工作的有序开展，为老年人提供了良好的宜居环境，养老服务体系得以完善，老年人的获得感有所提升。

3.5 坚持多方参与的改造理念

泰州市政府对老旧小区改造工作表示高度重视与支持，积极践行群众路线，在改造中本着服务于群众的目的，通过宣传与发动得到社区居民的支持，形成“携手共建”的改造理念。在这一过程中，政府部门形成了“自上而下”的民生建设体系，也通过“自下而上”的方式搜集居民的改造需求，群众热情被唤醒，改造项目如期进行。这些有效措施有：一是“五共”推行机制。包括共同谋划、管理、评价、分享、建设，把更多力量积蓄到一起，包括社区居委会、居民、企业等，共同解决改造问题。二是以群众需求为导向。小区内设立了自治小组，以多种方式从群众之中征集好点子、好主意，根据居民意见对拟定改造的项目进行评价，形成合理的改造方案，争取得到群众的满意。三是打造“熟人社区”。在对老旧小区实施改造时采取“五共”机制，社区成员之间的往来更加频繁，增进了彼此的了解；在改造过程中把公共空间整治当成重点，为社区居民带来良好的公共生活环境；改造结束后组织共同评价，邻里关系发生了积极改变。可见，在整个改造过程中居民都是重要的参与主体，小区面貌焕然一新，居民认同感得以增强，小区发展呈现包容的特征，构建了“熟人社会”。

3.6 形成多方资金筹集机制

泰州市在对老旧小区实施改造过程中，所需的资金是以多元化的方式筹集。一是财政拨款，主要包括两种形式，一种形式为管线投资，财政补贴比例达到了20%；另一种为建筑物提升资金、设施提升资金、环境提升资金，财政在这方面采取了“以奖代补”的形式。二是管线单位投资，管线单位在对小区内进行管线改造时，可以从财政获得20%的补贴。三是居民出资，由此做到“出资者受益”。例如，居民在对现有管道进行改造或是对建筑物本体实施改造时，居民需要承担20%的部分。四是原单位捐资捐物。泰州市有一部分老旧小区最初都是国企的职工住房，职工并没有为购买房屋付出过多的资金，在改造过程中，市政府有关部门与原有单位进行沟通，得到资金支持。五是公益收益补充。为了使老旧小区管理能获得稳定的资金来源，一方面，该市对所有已经改造成功的小区进行物业化管理，与物业企业合作，收取房屋公共维修基金。另一方面，提高小区的物业经营性收入。例如停车位、广告牌出租等，此类收入属于公共收益，将其运用于小区基础设施完善方面。与此同时，还可考虑在小区内建设商业设施、楼栋加层等，而这些需要得到社会资本的支持。

3.7 建立多元共治的管理机制

老旧小区改造除了体现在物质方面，也要把提升治理水平当成重要的改造内容。对于如何增强社区治理能力采用了以下方法：一是多元共同治理。泰州市先是对老旧小区实施了改造，改造任务顺利完成之后，创建了由物业、居委会等共同管理的机制，后续管理的实施，使社区建设不只是靠社区内部完成，而是形成了自治共管的良好局面。二是打造“熟人社区”。在社区良治实现的过程中，“熟人社区”建设是必由之路，在改造公共空间过程中增进了邻里之间的联系，社区居民能敞开胸怀接纳更多邻居，形成了包容合作的良好生活氛围。三是创建自治组织，提升居民的自我管理意识与能力。在这方面，首先需要设立协商组织，在社区中设立共同治理理事会。其次，成立居民管理组织，至于设立小区业委会还是自治小组，这要视社区具体情况而定。有些小区条件比较好，可以引入物业服务公司，若有些小区不具备这样的条件，街道要设立中介服务机构，并为居民提供准物业服务。在这方面，可以借鉴一些社区组建的“家园服务中心”，为后续过渡到物业服务做准备。

4 总结

总体来说，随着人民居住生活水平的提高，老旧小区的改造和更新也越来越引起人们的高度重视，切实从居住功能、人民生活的需求角度去开展泰州老旧小区的改造更新工作，可以补齐泰州城市建设与发展中的短板，为泰州居民带来宜居环境，同时，社会治理体系逐渐完善，居民的归属感才能越来越强。

参考文献：

[1]蔡云楠，杨宵节，李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究，2017，24（4）：29-34.

[2]李剑桥.上海市老旧小区公共休闲空间更新设计策略探索与实践[J].住宅科技， 2023，43（6）：1-6.

（责任编辑 顾雅丽）