浅谈国有资产交易中住宅小区停车位之转让路径

随着私家车保有量的日益增多，小区业主对停车位的需求不断增加。与此同时，现实中一些建设单位或小区业主基于抵债等各种事由，有意向将停车位①让渡给小区以外的单位或个人持有，意在收回资金，最终实现债权清偿。根据笔者了解，上述情况并不少见。但小区停车位作为“不可再生资源”，如直接面向社会转让，容易凸显、激化“停车难”问题，继而可能发生群体性事件并对社会造成负面影响。尤其是国有停车位转让时，更应将此列入重点考量因素。

产权交易机构作为国有资产交易平台，为国有单位停车位公开转让提供服务，转让过程既要保证停车位对外转让的合法合规性，也要考虑小区业主的合法权益，避免群体性事件的发生，本文拟从产权交易机构服务国有资产转让的角度就国有停车位的转让路径提出具体操作建议。

一、国家法律法规对停车位转让的相关规定

（一）法律的相关规定

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”对于“应当首先满足业主的需要”的方式，最高人民法院做出了进一步说明，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日发布）第五条第一款：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《民法典》第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”

具体如何理解“应当首先满足业主的需要”，笔者认为，业主的需求根据其利用停车位的目的可以区分为使用需求和投资需求，前者为业主使用停车位停放自己车辆的需求，后者则是业主通过持有停车位以出租或者再次转让等方式寻求获益的需求。法律所规定应当首先满足的业主需求应当为业主的使用需求，而非业主的投资需求。

（二）地方性法规的相关规定

《民法典》颁布后，部分省市结合本地的特点对原物业管理规范进行了相应修订。其中，江苏省、广东省、四川省以及北京市、上海市、天津市、重庆市、深圳市、武汉市、杭州市、成都市等省市的物业管理规范②中超过一半的物业管理规范均将停车位转让与《民法典》的立法相衔接。比如，江苏省、广东省、四川省、北京市、成都市物业管理条例规定：“物业管理区域内按照规划设置的停车位，应当首先满足业主的需要。”值得一提的是，上海市对停车位购买主体进行了严格的限定。《上海市住宅物业管理规定》第六十二条：“物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用……，停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。”《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》第五条：“停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。”

此外，经了解，目前北京与成都的不动产登记部门对于停车位转让均有相关的业务窗口指导意见。指导意见明确提出，只接受停车位所在住宅小区的业主受让该停车位，建设单位或者小区业主均不得将住宅小区停车位向本小区以外的单位和个人出售。

二、司法审判实践及地区相关业务指导建议

从《民法典》、相关司法解释和一些省市的物业管理规范来看，对停车位的转让限制主体主要针对建设单位即开发商，除上海市外，其他省市并未绝对禁止将住宅小区停车位出售给业主以外的主体。国有停车位在产权交易机构交易的转让主体多为建设单位或业主。在设计停车位转让路径时，需要考虑两个问题：

（一）业主是否可以直接将停车位出售给住宅小区以外的单位和个人

2021年12月，北京市朝阳区人民法院关于胡京力与王雪莹等确认合同无效纠纷案件一审民事判决书〔（2020）京0105民初4070号〕中法院认为：“鉴于实践中已取得建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的业主转售情况普遍，本着同一事项做同一处理的原则，业主也应当成为首先满足业主的需要的义务主体”。法院持这一观点的底层逻辑主要是为维护小区业主合法权益而给予倾斜性保护。

《民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”这里可以考虑两种情况：第一种情况，住宅小区业主大会或者业主委员会就禁止将停车位出售给小区以外的单位和个人形成管理规约，这项规约对全体业主都具有法律效力。第二种情况，住宅小区没有业主委员会，业主大会也没有就停车位转让形成管理规约。鉴于社会车辆保有量与车位量的紧张关系，限制小区以外的单位和个人购买停车位，能有效抑制大量购入车位的人影响小区正常物业管理活动。因此，即便住宅小区没有相应的规约，停车位出售也应当受到一定的限制。结合上文分析，无论住宅小区是否存在对停车位转让的规约，为保障业主的合法权益，对停车位出售都应当做限制性要求。

（二）小区业主能否一次购入多个停车位

《广东省物业管理条例》第五十四条规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”《上海市住宅物业管理规定》第六十一条规定：“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。”

鉴于各地小区停车位配置比例不一，产权交易机构难以认定业主的实际购买目的为满足使用需求还是投资需求。结合广东省、上海市相关法规要求，从审慎角度出发，建议转让方在对小区业主转让停车位时，对车位购买数量做出限制。

三、国有停车位转让路径

转让方应当在停车位转让前做好充分的调研工作，包括咨询当地不动产登记部门对停车位转让登记有无限制性要求。产权交易机构应当把握好形式审核的尺度，实际操作中，建议采取如下转让方式。

（一）对于不动产登记部门仅接受住宅小区业主购买的地区

产权交易机构应当按照当地不动产登记部门的要求严格执行，项目意向受让方只能为停车位所在住宅小区的业主。意向受让方需要先行提交不动产权证书等文件，证明业主身份后再行参与受让停车位交易。

同时，产权交易机构可以建议转让方在交易条件中提出小区业主须凭借一个不动产权证书受让一个车位的要求。如信息披露期满只产生一家合格意向受让方，则交易双方协议成交；如产生多家合格意向受让方，则通过竞价机制确定受让方。

（二）对于不动产登记部门没有相关要求的地区

建议转让方先行做出本次转让行为符合该住宅小区的相关规定并已在小区显著位置张贴车位出售公告的书面承诺。项目首轮信息披露仍参照“三、（一） ”的转让路径，如首轮信息披露期满未产生意向受让方，表明小区业主没有受让意向，则项目进行第二轮信息披露，可以面向社会征集合格意向受让方，不再对受让方资格予以限制，转让方亦可对多个车位进行打包转让。

如第二轮信息披露期满仍未产生意向受让方，转让方可以通过变更交易条件或者降价方式继续采用上述两轮次信息披露方式征集意向受让方，即第一轮仅允许小区业主参与项目，第二轮面向社会征集意向受让方。如仍未征集到意向受让方，两轮次信息披露方式顺次类推。

综上，笔者认为，依法合规的停车位转让可以将法律的立法意图准确应用到实践当中，有效规避公开挂牌转让与首先满足业主需要二者之间的矛盾，避免引发小区业主和小区外单位或个人之间的纠纷，既能保障小区业主的合法利益，又不违反市场公平交易的基本原则，可以切实发挥产权交易市场的功能，最终实现交易活动法律效果与社会效果相统一。

注释：

① 文章中提及的停车位不包括人防车位。

②《深圳经济特区物业管理条例》于2020年3月1日起施行

《武汉市物业管理条例》于2022年6月23日修正

《杭州市物业管理条例》于2022年3月1日起施行

《上海市住宅物业管理规定》于2023年12月28日修正

《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》于2021年10月1日起施行

《重庆市物业管理条例》于2021年5月27日修正

《北京市物业管理条例》于2024年3月29日修正

《成都市物业管理条例》于2024年10月1日起施行

《江苏省物业管理条例》于2021年9月29日修正

《广东省物业管理条例》于2023年11月23日修正

《四川省物业管理条例》于2022年5月1日起施行