物业服务合同纠纷适用减价抗辩的路径

在某物业服务企业起诉业主陈某缴纳物业费纠纷一案中，被告陈某提出原告所提供的物业服务不到位，故拒绝缴纳物业费。法院经审理查明，该物业服务企业怠于履行小区公共区域的管理维护职责，但鉴于原告提供了其他物业服务，故酌定减少物业费50%。该案件是一起典型的物业服务企业起诉业主支付物业费的物业服务合同纠纷。在此类纠纷中，业主通常以物业服务不到位为由拒绝缴纳或要求减价缴纳物业费。但是，关于减价抗辩在此类纠纷审理过程中的应用，暂时未有相关法律进行明确规定。基于此，本文研究物业服务合同纠纷适用减价抗辩的路径。

一、减价在物业服务合同纠纷中的

适用困境

（一）减价易导致权利不平衡并鼓励违约行为

一方面，物业服务提供者为盈利性主体，当物业费数额减少到一定程度后，其难以维系正常的物业服务，必将影响正常缴费的业主的权益。另一方面，物业提供的是整体物业服务，采取减价措施，应考虑针对全体业主还是部分业主，若仅针对部分业主，会导致物业服务企业区别对待同一合同中同一方主体，这与公平原则相悖。

在物业服务纠纷中适用减价措施，对于未缴费业主而言，违约行为能够减少缴费义务。对于正常缴费的业主而言，履约的收益不如违约的收益大，出现先交需要多交、后交反而少交的不平衡问题，原本严格履约的业主也易在下一个结算周期选择不缴费。减价的结果转变为助长业主不按时缴费的不良风气，这与社会主义核心价值观相悖。

（二）法院能否主动适用减价

由于物业服务合同所规定的缴纳的物业服务费用数额不大，故此类型诉讼的被告即业主群体在应诉时一般不会委托律师，致使诉讼过程中普遍存在业主抗辩不当及举证能力薄弱的问题。业主会以不支付全部物业费作为对抗物业服务存在瑕疵的方式，但此对抗行为并非法律层面上的抗辩，而是消极履行自身义务。物业服务工作人员已提供一定服务，即使服务存在瑕疵，也不会免除业主支付物业费的义务，这与法院能否主动调整合同违约金的问题相似。

对于法院能否直接调整违约金的问题，公众主要存在两种意见。第一，为防止职权主义泛滥，法院不应当主动调整违约金。第二，法院应主动调整违约金，避免个案中出现有悖公平的处理结果，维护公平原则。在减价缺乏完整的适用程序的背景下，被损害方的认知局限是否足以成为法院主动介入的理由，这种介入是否会造成司法权利的滥用，这些问题尚待解决。

（三）适用减价的瑕疵难以认定

物业服务的性质导致瑕疵难以认定。在物业服务合同中，物业服务人交付的是服务，其具有无形性，无法像物一样储存，在证明是否提供服务及服务的品质上均面临难题。因此，物业服务的瑕疵难以适用一般有形物的规则确定。物业服务合同为继续性合同，该合同同时关注给付过程与给付结果。服务的过程和结果均需符合法律规定和与当事人的约定，方能属于无瑕疵的服务。但是，物业服务是一种持续性服务，在问题出现到问题解决之间有一定的空档期。小区内业主众多，因个人对事物的认识水平和包容程度不一，故物业服务存在瑕疵的认定标准需谨慎界定。

业主举证能力薄弱导致瑕疵难以认定。业主发现物业服务人在提供服务时存在瑕疵，仅以拍照、录视频等方式简单取证。从证据认定的角度看，这并不完整。业主未能在接受物业服务的动态过程中持续取证，这些照片、视频在某个时间（段）的情况不足以证明物业服务工作人员存在违约行为。而某些案件中，一些业主出示的由十几家业主共同署名的关于物业服务状况的说明，由于其他业主与案件存在利害关系，故该说明的证明力较弱，导致法院在审判实践中不会轻易凭此认定物业服务存在瑕疵。

（四）举证责任分配问题

谁主张谁举证的分配规则难以完全适应物业服务合同的复杂情况。在此类纠纷中，不能仅由业主或物业服务工作人员中的一方承担举证责任。相较于物业服务工作人员，业主在举证能力上存在天然劣势。业主想要证明服务瑕疵持续存在，在实践中存在一定的难度。单由物业服务人一方承担举证责任也不公平，原因在于一味地要求物业服务工作人员对不存在的瑕疵承担举证责任，会加重物业服务工作人员的负担。因此，一般的举证责任规则在物业服务合同纠纷中无法实现制度设计的初衷。

二、减价在物业服务合同纠纷中的

适用路径

（一）单个或部分业主享有减价抗辩权

单个或者部分业主应享有减价抗辩权。一方面，从物业服务合同的属性看，其属于双务合同。在物业服务企业不履行物业服务义务或履行服务义务不到位的情况下，业主可以拒绝给付全部物业服务费或者部分物业服务费。另一方面，从业主间利益的平衡看，司法实践中大部分应诉业主不缴纳物业费实属“事出有因”，故不能用违约行为带来收益来否定减价抗辩存在的合理性。

（二）法院不得主动适用减价

减价是瑕疵给付情形下维护被损害方的权利，法院能否在当事人未主张的情况下主动适用减价，当前并无明确规定。有学者对此持肯定态度，认为这是法律家长主义功能的体现，旨在防止当事人无法作出合理的选择。也有学者基于减价权的性质，即对合同内容的变更，从而支持法院主动适用减价，其主张在合同目的不能实现的场合，通过合同变更来解决问题。

但是，民事权利的主体是民事法律关系的当事人，减价的权利主体是接受瑕疵给付的一方，法院不应过分干预、代替当事人进行选择，而应尊重当事人使用自身权利。因此，在当事人未主张减价时，法院不可依职权主动适用减价。在当事人选择不合理的救济方式时，为避免进一步浪费司法资源，法院可以告知当事人变更抗辩主张以及不提出变更的后果，最终由当事人自行决定是否变更。

（三）适用减价抗辩的事由及其认定

1.适用减价的服务范围

物业服务企业的义务范围应以合同约定内容和共有部分的使用性质为依据，根据对象的不同，将其分为五个方面：对共有部分的维修与养护义务；对共有部分的清洁与绿化义务；对共有部分的经营与管理义务；维护物业服务区域内的基本秩序义务；对业主人身、财产安全的安保义务。

2.引起减价的瑕疵程度

在服务的瑕疵程度上，将其分为轻微瑕疵、严重瑕疵和根本瑕疵。只有达到严重瑕疵及根本违约程度时，才能赋予业主减价权。在服务内容上，若物业服务中完全未提供一类或几类内容，就可以认定为根本瑕疵。若物业服务企业已提供一定的服务，只是存在瑕疵，则需要结合瑕疵的持续时间、存在范围、产生影响进行综合评判，确定其是否属于严重瑕疵。对于物业服务过程中某一项内容偶尔出现瑕疵，应按轻微瑕疵处理为宜。

3.服务瑕疵的判断依据

结合服务类型与提出抗辩业主人数进行综合判断。在是否存在重大瑕疵的认定上，要从量和质等方面进行全面考量。从量的方面看，当业主提出的抗辩理由是物业服务企业提供的公共服务不到位时，抗辩能否成立与提出抗辩的业主人数有重大关联。如果案件数量较多，且大多数应诉业主均对某一项公共服务质量提出质疑，法院应结合业主的举证情况判决酌减物业费。如果仅是个别业主对某项公共服务提出质疑，则不宜适用减价。

引入第三方质量监理。评估物业服务质量具有较强的专业性的特点，由第三方开展评估或监理能够较好地处理业主、开发商、物业服务企业之间信息不对称的问题。同时，第三方机构全程监控物业服务质量，出具的评估报告也具有较强的客观公正性。

（四）减价抗辩举证责任的动态分配

谁主张谁举证的举证责任分配规则难以适应特殊的纠纷情况。对此，可以根据瑕疵的类型，区分物业服务人未履行服务义务和物业服务有瑕疵两种情形，分别适用不同的举证责任分配规则。

业主若以物业服务人未履行服务义务为主张，由其承担证明已经履行义务的责任。其原因在于，此种情形下，物业服务证明作为的难度要小于业主证明不作为的难度。业主若以提供服务存在瑕疵为主张，业主应对物业服务存在瑕疵情况负初步举证责任，但无需证明瑕疵情况持续存在，而由对方承担物业服务瑕疵得以修复的证明责任。在司法实践中，业主对于物业服务的感受是片段式，而物业服务企业应具备完善的服务规划、服务记录体系。

（五）分类分段法确定减价幅度

物业收费主要有两种形式：第一，直接约定每平方米的物业费数额；第二，预先根据服务内容约定各项服务单价，整体物业费是单项物业费的总和。

减价是对合同价格的调整，双方约定的合同价格应作为调整的依据。应根据物业收费方式，选择不同的减价方式。对于不区分服务类型的物业费收取方式，应根据服务内容的重要程度及瑕疵履行程度，在总价的基础上直接折扣。对于区分服务类型的物业费收取方式，应在查明瑕疵属于哪一类服务内容的基础上，根据服务内容的重要程度及瑕疵履行程度，以该部分收费标准为依据，酌情选择折扣比例。

在论述“适用减价的服务范围”部分，本文已对物业服务内容进行分类。因此，在确定减价幅度时，应考虑瑕疵履行的部分属于哪一类服务内容及其重要程度。五类义务中，属于第一位阶（最重要）的义务是安全保障义务；第二位阶是维修与养护义务、清洁与绿化义务；第三位阶是维护基本秩序义务；第四位阶是对共有部分的经营与管理义务。位阶越高，酌减的比例越大。对此，法院可将第一位阶到第四位阶的服务瑕疵酌减比例上限依次确定为25%、20%、15%、10%。如果服务瑕疵涉及数项服务内容，则酌减比例上限为数项的累加。例如，既有安保义务的履行瑕疵，又有清洁绿化义务的履行瑕疵，则酌减比例上限为45%。

结语

物业服务合同纠纷案件是我国民事诉讼中的一个重要类型。由于其具有群体性、复杂性和一定的社会影响力等特点，故审理此类案件对法院来说具有较大挑战。物业合同纠纷可以是“小案件”，也是事关万家灯火的“大民生”。简单以“证据不足”对业主的减价抗辩不予支持，似乎是现行司法体系下保守的标准答案，但此举堵住了纾解小区矛盾的出口。对此，法院应在肯定单个业主减价抗辩权的前提下，细化物业服务瑕疵认定标准，通过动态分配举证责任，赋予业主维权的有力抓手。给予每个业主维权的希望，让司法温暖的光照进现实。

（作者单位：上海市金山区人民法院）