住房气球贷卷土重来

陈洪杰

5月中旬以来，房地产利好政策频出。多家银行也参与其中，加大了先息后本还款方式的推出力度。

近期，平安银行发布的《房贷利好政策来啦》一文中介绍了多种还款方式，其中：借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

这就是所谓的气球贷（Balloon Loan），贷款前期每期还款金额较小，但是在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像气球。

不仅是平安银行，另有多家银行也实行了房贷的先息后本还款方式。有行业人士称，“贷款者可在部分国有大行、股份制银行的手机银行上申请先息后本的方式，无需按照传统的等额本息和等额本金还款。”

另有人士在社交平台上分享，有银行已允许贷款者从等额本息改成先息后本，不过两三年之后再变更回等额本息。

多位行业人士称，先息后本的还款方式比较适合那些前期资金紧张但预计未来会有更多可支配资金的客群。“需要注意的是，先息后本的还款方式，其综合融资成本也是比较高的。对客户来说，先息后本在前期的还贷压力较小，短期内迅速提高了资金使用效率，但后续偿还贷款的压力明显放大，如果客户的还款能力不强，可能会造成违约等问题。”金融监管政策专家、冠苕咨询创始人周毅钦称。

“欠债总是要还的。”另一位银行业人士称，购房者需要有合理的还款规划，以及对未来可支配收入有着清晰的认识，若采取过高的杠杆，则会带来风险。

先息后本，减轻还款压力

近日，平安银行推出了多个前期还款金额小的特色还款方式。气球贷为其中之一，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还给平安银行剩余本金。

平安银行在后续回应称，气球贷还款方式仅适用该行个人商住两用房按揭业务。

平安银行于近期推出的其他还款也有气球贷的属性，例如二阶段还款、双周供、轻松还。其中二阶段还款是“第一阶段只还利息、第二阶段等额本息”。双周供是指由月供改为两周一次还款。轻松还是指“每月还利息、每六个月还一定比例的本金、最后一次性还剩余本金”。

早在2008年之前，气球贷已经出现，并在房贷政策较为宽松的2008年、2009年受到过热捧。但此后，房地产政策趋严时，先息后本的还款方式被一些炒房客所利用，放大购房杠杆，有些银行也因此被监管叫停此类金融服务。

到了2021年7月，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》称，各房地产中介机构及相关从业人员应对照以下整治重点进行自查自纠：诱导消费者使用气球贷等金融产品，但对消费者隐瞒后续可能产生无法续贷的情况及风险；诱导消费者伪造银行流水等违法违规行为等。

“目前，有银行推出了按揭贷款可以申请变更还款方式，从等额本息改成先息后本，两三年之后再等额本息，从而减轻还款压力。对于无法偿还的存量客户，有的银行从每月还款变成按季度还款，甚至半年还一次利息，相当于给客户多半年时间，有的直接延期一年还款。”另有人士在社交平台上分享。

这几年，商业银行的创新不仅仅有气球贷，还有百岁贷等产品。百岁贷是指，“借款人子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。

购房者需要有合理的还款规划，以及对未来可支配收入有着清晰的认识。图/IC

易居研究院研究总监严跃进表示，鉴于2024年房贷政策历史上较为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化和新情况，所以此类创新的关键在于，能否和还款能力匹配且不出现违约风险。从这个角度看，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销。

关注气球贷风控

气球贷等还款方式的创新，与银行资产端投放压力加大有关。国家金融监管总局数据显示，截至2024年一季度末，中国银行业金融机构总资产逼近430万亿元。截至2023年末，银行业金融机构的总资产为417.29万亿元，较2019年增长了47.71%。

然而，就个人房贷业务而言，一直是银行的优质资产，抵押充足，再加上不良率较低，为国有大行和全国性股份制银行的核心业务之一。

不过，2023年是个分水岭。中国人民银行发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。

2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出现，保交楼、去库存等政策相继出台。“气球贷等先息后本产品的推出，背后的动力在于银行想在个贷市场上有更多的作为。”一位银行业资深人士称。

在房地产新形势下，银行、购房者需要注意些什么？

不同于等额本金和等额本息等传统偿还方式，先息后本的还款方式比较适合那些前期资金紧张但预计未来会有更多可支配资金的客群。周毅钦表示，如果借款者的还款能力不强，可能会造成违约等问题。因此也需要商业银行对客户的财务状况和还款能力进行准确评估。

在严跃进看来，若随意发放此类贷款，则很容易造成一种错觉，即还款压力不大。因为若是后续收入状况不及预期，其压力会变得越来越大，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题。“对申请贷款的人从职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等角度进行分析，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以更精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品。”他建议。

从风控的角度，严跃进还称，关键还是要做好现金流的工作，即此类还贷资金的测算工作。除了要做好还贷人的收入状况审核，对于经济形势、房产价值走向等也需要持续进行严密的监测。即时刻关注还贷者的还款来源和还款压力情况，主动提前预测问题。同时也需要明确一点，即类似业务可以推，但需要设定上限，否则过多业务集中在此类领域，本身会产生较大的金融风险问题。

有数据显示，从居民杠杆视角来看，2023年中国家庭杠杆率处于较高水平、达64%。居民可支配收入增速亦放缓，2020年-2023年平均增速为3%、低于2016年-2019年7%的均值，且2023年底居民就业、收入预期指数亦处低位、尚在修复。

“经济还在缓慢复苏，购房者不要盲目加杠杆，需认真考虑当下消费以及未来收入预期，做好相应的资产规划。”另有行业人士称。