房地产业的数字经济转型策略

袁韶华 焦文俊 谌侃 梁婷

摘 要：在全国房地产业普遍低迷的背景下，本文结合对设计单位、施工单位、开发商、监理单位、物业管理单位等房地产全链条企业的大数据分析，分析了房地产业数字化转型的现状、瓶颈、所需支持，从发展战略、领导层决策、数字化转型设施、大数据应用、风险管理、人才培养、资金支持等方面，提出了房地产业不同企业数字经济转型的途径，指出了政府为促进企业数字经济转型提供的政策与服务。

关键词：房地产；数字经济；智慧建筑

中图分类号：F2     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.10.001

1 研究背景

數字经济是指以互联网、移动互联网、大数据、人工智能等数字技术为基础，推动经济发展的一种新型经济形态。数字经济具有以数据为驱动、以互联网为基础、以创新为特色、以全球化为领域的特点。目前数字经济的发展领域集中在人工智能、5G技术、区块链等方面。随着全球市场竞争、资源竞争、地缘竞争的不断加剧，未来的商品经济越来越向高科技、数字化、自动化发展。数字经济已经深刻地改变了传统经济的格局，成为推动经济发展的重要驱动力。

房地产业是国民经济的重要产业，上下游产业链众多，牵涉到百姓生活的各个方面，经过多年快速发展，房地产业已重塑了全国城市面貌，但疫情后的房地产市场却现出疲态，成交量大幅下降，多地出台了取消限购、认房不认贷、以旧换新、降低首付等方法促进市场回暖，但效果有限。传统的卖方为主的房地产开发模式已不再适应新的市场需求。本文基于对房地产企业的大数据调查，拟探讨新常态下房地产的数字经济转型道路。

2 大数据调研结论分析

2.1 房地产市场概况

目前中国房地产开发企业的数量已经超过17万家，由于经营不善，每年有不少房企倒闭，仅2021年就有341家房企宣布破产。2021年恒大以2万亿的债务规模爆雷，引发市场剧震。2022年4月，浙江房企中梁集团曝出负债2万亿……房企爆雷的后果是无数的烂尾楼、被拖欠资金的供货商、无数家庭安居梦的破碎。烂尾楼、劣质楼、携款跑路的开发商重挫了消费者对期房的信心，设施老旧、没有电梯、户外空间逼仄的二手房使消费者对购房“想说爱你不容易”。经过多年的自由生长，房地产业面临从散漫开发到精细管理、精准开发的转型，数字经济是房地产业涅槃重生的重要契机。

2.2 房地产相关企业数字经济发展现状

房地产数字化涉及到BIM（建筑信息模型）技术、物联网技术、5G技术，最有价值的是多专业碰撞检测和BIM施工模拟。BIM技术在很大程度上重塑了建筑业生产方式，但在项目风险管理、施工安全管理、工程大数据分析方面稍显薄弱。VR施工现场监控技术由于实施成本较高，还有待普及。房地产数字化主要体现在房地产网络营销、VR实景看房，AI一键换装，数字化运维等方面。大多数房企面临人才短缺、资金紧缺。

3 房地产相关企业数字经济发展战略

3.1 开发商

3.1.1 房地产项目的可行性研究应基于消费大数据的充分调研

目前的房地产开发项目基本以开发商为主导，项目可行性研究更注重财务上的投资回收，较少关注受众需求。消费经济时代，消费者的实际需求才是开发商最需要关注的。房企应改变传统开发思路，在项目策划阶段，通过大数据调研、消费意见反馈平台等收集项目需求数据，在此基础上进行项目开发、户型设计、交通公建配套，开发出符合消费者需求的住房，这是保障房地产产品顺利销售的关键。

3.1.2 房地产结构及功能应适度超前

2019年至今，全球各地战火不断，极端天气频现，地震频发，消费者关心住房的抗震、防水、防火、隔音、上下电梯设施；老龄化社会到来，消费者更关心周边医疗、教育的配套；二孩时代，消费者更倾向于四室两厅的房子；空巢老人增多的时代，消费者更关心户内的医疗急救设施、适老化改造等，因此房地产开发应结合消费需求，开发适度超前于国家标准的房地产，如设有电梯的老年住宅、增强抗震的砖混结构等。

3.1.3 应用区块链和互联网技术，发展智慧销售

互联网是数字化转型的重要基石，可以帮助企业拓展市场和客户。房地产企业可以通过互联网销售、VR（虚拟现实技术）看房、一键换装，方便客户进行房屋的选购和咨询，打破地域限制，实现全国甚至全球范围内的营销和销售。在房地产交易、产权交换中，提供房地产权属查询服务、房地产过户代理，甚至可以提供装修方案、家居设计等，以一条龙的服务为消费者节约时间，提供全套解决方案。在房地产交易中，充分发挥区块链的作用，可以保证交易的安全、透明，提高可追溯性，提高交易效率和用户体验。

3.1.4 利用房地产业大数据，诊断经济态势，防范应急风险

对房地产大数据的精细分析可以判断消费习惯，延伸服务链条，增强客户黏性；也可以帮助房地产开发企业总结改进，以时刻把握消费需求，提升竞争实力；还可以用来判断宏观经济风险。将房地产大数据与GDP水平、居民可支配收入、教育状况、生育状况结合起来精细分析，可以衡量经济泡沫，防范社会风险。基于房地产大数据、无人机摄影、GPS等技术，可以实现精确国土测绘、产权确属，构造数字城市和智慧城市。

房地产涉及民众生活、居住满意度，影响国民忠诚度，也涉及国土安全，因而房地产大数据的数字化应注意国防安全，布局应急管理措施，重点领域（如国防、军事、水利、能源、政府部门、地铁等）房地产应具有足够的韧性，能在危机中独当一面。

3.2 设计单位

3.2.1 推广使用BIM和VR设计工具，促进产业数字化

设计单位可以选择3D设计软件进行可视化设计，虚拟现实技术可以让客户亲身体验虚拟模型，及早发现潜在问题，使所得皆所愿。由于建筑设计涉及多个团队成员和合作伙伴的合作，适合的协作与沟通平台（如BIM 360、BASECAMP、SLACK等）可以帮助团队成员实时共享文件、讨论设计方案，并提高沟通效率。

3.2.2 利用大数据辅助决策，促进数字产业化

为了更好地管理和分析设计数据，设计单位可以通过数据库和数据分析工具，更好地跟踪和管理项目进度、成本和质量，这些数据还可以用于优化设计流程、预测风险和改进设计决策。多项目数据可以归并分析，帮助设计院改善设计质量、优化人力资源配置、提升服务满意度，提升产品竞争力。

3.2.3 进行数字化人才培养

数字化转型需要设计师和团队成员具备相关的技能和知识。设计院也可以组织培训课程和工作坊，帮助员工掌握数字化工具和技术，提高数字化能力，或者加深与高校的深度合作，利用订单班、定向培养符合设计院需要的兼具数据化技术和专业素养的人才。

3.3 施工单位

3.3.1 使用数字化项目管理软件，打造项目数据信息平台

施工企业可以根据自身需要，选择适用于施工管理的软件和应用程序，如项目管理软件、进度计划软件、材料管理软件等。这些软件可以帮助企业实时跟踪项目进展、资源分配和质量控制，提高项目管理效率和准确性。由于施工过程涉及甲方、施工方、监理方、投资方、消费者等多个利益群体，为畅通信息，可以建立一个信息化平台（包括云存储服务和协同办公工具），用于集中管理和存储项目数据、文档和通信记录，方便团队成员之间的协作和信息共享，提高沟通效率。

3.3.2 施工现场远程监控、施工方案模拟和施工可视化交底

数字化程度较高的施工单位，可以在施工现场通过布设智能设备和传感器远程监控施工现场的实时数据，如温度、湿度、压力等，利用物联网技术和数据分析，可以进一步优化资源配置、实现预警和优化决策，提高施工质量，减少安全风险。数据分析还可以帮助企业识别潜在的改进机会，改善施工质量和成本控制。施工准备阶段也可以利用虚拟现实和增强现实技术，进行施工方案模拟、吊装模拟、关键节点施工动画模拟、可视化交底，帮助施工人员更好地理解和执行施工任务。

3.3.3 推广使用智能施工机器人

随着技术的进步，工业机器人将在施工现场大规模普及，如测量机器人、放样机器人、砌砖机器人、混凝土浇捣机器人等，利用自动化机械和机器人进行重复性工作，可以减少人力成本和提高施工效率。由于建筑施工目前还是处于劳动密集阶段，所以传统施工单位無暇也不愿投入更多电子、数字设备来代替工人可以做的工作，但未来人口下降后，传统施工企业面临用工荒时，各类监控、物联设备、传感器的布设将成为必然，而提前布局规划的企业将占据先机。故施工单位应建立一个明确的数字化战略和规划，并逐步推进数字化转型，引入新技术和工具，这可以降低未来市场风险，增加成功机会。

3.3.4 分析施工大数据，提升企业精细化管理水平，促进优胜劣汰

施工现场物料众多、人员混杂、意外频出，因而施工现场质量管理、安全管理、进度管理存在极大的变数，而对施工大数据的精确分析，可以促进施工企业了解自身管理短板、员工工作效率和能力、施工管理缺陷，从而针对性采取措施，精准改进和提高。施工大数据的精细分析是施工企业数字产业化的基础，可以延伸出公司诊断、员工评价等下游业务。

3.4 监理单位

3.4.1 利用数字经济，提升工程咨询服务水平

在工程监理过程中应用数字化技术和工具，可以提高监理效率、准确性。基于BIM技术，监理单位可以实时跟踪工程进展、监督施工过程、检查工程质量，提供相关数据和分析，全方位掌握工程信息，减少人为错误，提高施工效率。利用无人机技术，监理单位可以进行航拍、测量和监测，收集大量的工程数据，通过对这些数据进行实时分析和决策，可以提高工程监理的效率和准确性。

3.4.2 建立数据管理系统，通过数据分析总结经验，查漏补缺

监理单位可以建立数据管理系统，集中管理和分析工程监理数据，提供数据共享和协作，方便监理人员进行工作安排和决策。数据管理系统还可以与施工单位的数字化系统进行接口，实现数据的互联互通。对数据的串并分析，也有助于监理单位分析项目得失、考核员工效率，为未来项目监理提供依据。

3.4.3 开发移动应用程序，提高工作效率和监督力度

通过开发移动应用程序，可以使总监、专监等各类监理人员通过手机或平板电脑实时查看工程图纸、处理监理事务、上传问题照片、指定人员整改等，从而使建立过程有序、有记录、有落实，提高监理单位的工作效率和核心竞争力。

3.5 物管企业

3.5.1 布设智能设备、智慧家居，发展智能物业

物业管理阶段是房地产寿命周期中最长的阶段，物业管理单位可以利用智能设备和物联网技术，实现物业设施的远程监控和自动化控制，实现节能和设备及时维护；物业管理数字化平台或软件系统，可用于集中管理租赁信息、合同管理、维护工单、收费管理等，提高效率、准确性和可追溯性，也可以提供物业运行的实时数据；物业管理数据分析系统，可以对租金收入、租户满意度、维修和保养记录等进行详细分析，发现潜在问题、优化资源配置，作出更准确的决策；物业安全和保障措施（如智能监控摄像头、门禁系统、警报系统、应急管理等），可以进行实时监控和应急响应，保障租户和物业的安全。

3.5.2 开发移动应用或物业自助服务平台

物管企业还应该开发或采用移动应用或自助服务平台，让租户和业主可以方便地查看账单、提交报修请求、预定设施等，提高服务响应速度，减少沟通成本，也可以提升租户和业主的满意度。物管企业还可以利用数字渠道进行物业租售，建立客户关系管理系统，更好地了解客户需求、提供个性化服务。

3.6 政府层面

房地产业上下游链条延伸极广，是带动国民经济、社会运转的重要产业，事关国家经济全局，需要政府从宏观层面提供政策指引。

3.6.1 提供产业政策、税收政策，引导企业建立自己的数字经济发展战略

政府可在各类评标、评奖标准设定中，将数字技术计入权重，将项目使用数字技术带来的质量提升、工期缩短、成本降低（即项目管理中的三控制）计入项目总结报奖的考核指标，引导企业自觉布局数字经济，使整个建筑业实现劳动密集到智力、科技密集转型。政府应考虑企业在数字经济方面的投入，在税收政策上予以减免和退税，允许企业将数字化转型的合理成本（如数控设备购置、软件平台引进或开发等）作为计税扣除项，并落实到成效考核。

3.6.2 牵手业内头部企业，打造数字化建设的典型案例

政府应联合大型房地产企业、建筑企业、建筑机械制作企业、资深软件开发公司、大数据挖掘分析公司等，打造房地产业全流程（策划、设计、施工、运维）数字化发展框架，塑造数字化建设的典型项目案例，供业界数字化转型参考。

3.6.3 鼓励企业创新合作，打造创新生态

政府应鼓励企业进行数字化转型和技术创新合作，促进企业合作、国际交流合作、跨界创新，推动数字化技术在产业中的应用，推动科技成果转化和商业化，加强产业链上下游的协同和合作，打造数字化产业的创新生态系统。

3.6.4 加大信息基础设施建设，保护数据安全

政府还应加大对信息技术基础设施的投资，包括提升宽带网络的覆盖率和速度，推动5G技术的应用，建设数据中心和云计算等基础设施，为产业数字化提供技术支持和环境条件。政府应出台相关的数据安全和隐私保护法规，加强对数据的保护和管理，建立数据共享和交流的规范，确保数据安全。

3.6.5 促进校企合作，培养人才，解除企业后顾之忧

政府可以联合建筑企业、软件公司、地方高校，结合供需，深度调研建筑业所需的数字人才的标准、能力、学识要求，定向培养，使校企合作步入真正的蓝海，使高校与企业供需对接，降低企业人才培训成本。

4 总结

房价的阶段性下挫是房地产业供需失衡的结果，也是为过去的房地产投机行为买单，同时也是传统房地产行业在利益驱使下，自发成长、盲目开发的后果。房地产的适销对路是房地产健康持续发展的核心，而房地产业的数字化是实现供需对路的必经之路。

参考文献

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[5]2022《財富》世界500强发布 绿地碧桂园万科保利龙湖5家房企上榜[EB/OL].https：//new.qq.com/rain/a/202208 03A083XT00.

[6]2021年超340家房企申请破产！[EB/OL].http：//m.fangchan.com/news/320/2022-01-28/68926870843150 21633.html.