房屋承租人的优先购买权简论

宋玉才

北京德和衡（广州）律师事务所，广东 广州 510623

一、承租人的优先购买权制度之背景

（一）《城市私有房屋管理条例》和原《民通意见》中的规定

承租人的优先购买权制度最初是在国务院1983 年颁发的《城市私有房屋管理条例》以条例条文的形式予以确立的。该条例规定，在同等条件下，房屋承租人对出租人将欲转让的房屋享有优先购买权，房屋所有人须提前3 个月通知承租人其转让意愿。1988 年出台的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（已废止，以下简称原《民通意见》）中，除继承了《城市私有房屋管理条例》关于承租人优先购买权的内容，还新增了承租人权利救济的内容。新增的内容表明，承租人的优先购买权若被侵害，承租人可以主张出租人与第三人之间的买卖合同无效。此时承租人的优先购买权具有较为显著的对抗效力，其稳定占有房屋的利益被着重保护。

（二）原《合同法》中的规定

随着社会生活和法制的不断发展，优先购买权的此种对抗效力的弊端显现。赋予优先购买权对抗效力很大程度上阻碍了房屋的流动性，限制了房屋所有权人对其房屋的处分权。对于善意第三人而言，房屋交易的风险系数增大。加之在《中华人民共和国合同法》（已废止，以下简称原《合同法》）颁布后，合同无效的原因被法律加以罗列明确，原《民通意见》中承租人因优先购买权被侵害可以主张合同无效的规定与随后施行的原《合同法》中明确的合同无效事由存在矛盾，容易导致同案不同判的情况出现。

原《合同法》中第二百三十条规定相较于原《民通意见》而言，出卖人的通知时间变得灵活，出租人履行通知义务的期限不再是最初的固定标准“提前3 个月通知”，而调整为了“合理期限”。实务中，法官可以根据案件的具体情况酌定确认原《合同法》中的合理期限长短，但同时也不可避免地存在法官对合理期限的裁量范围过大的问题。此外，原《合同法》删去了原《民通意见》中有关承租人优先购买权可以导致买卖合同无效的字眼，未再明文认可承租人优先购买权的对抗效力。由于原《合同法》对于承租人优先购买权的规定比较模糊，实务中可操作性不强，导致优先购买权遭受侵害的承租人的权利难以得到救济。

（三）相关司法解释中的规定

2009 年9 月1 日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《2009 房屋租赁合同司法解释》）对承租人的优先购买权制度作了细化，明确了承租人权利受到侵害时可以主张侵权赔偿。此外，该司法解释也直接明确了，承租人如果向出租人主张其对房屋享有的权利受到侵害，并不会再导致买卖合同无效的法律后果。《2009 房屋租赁合同司法解释》遵循了合同相对性的原则，保护了善意第三人的交易安全，有利于社会经济秩序的稳定。其中第二十三条规定，出租人欲通过委托拍卖的方式出卖、转让房屋的情况下，应在拍卖5 日前将该情况通知房屋承租人，履行有固定期限要求的通知义务。若承租人接到通知后没有参加拍卖，那么就视为承租人放弃其对于房屋的优先购买权，不得再以优先购买权受到侵害主张赔偿。

《2009 房屋租赁合同司法解释》第二十四条对承租人优先购买权的行使作出了限制，在四种情形下，承租人不能主张优先购买房屋：第一，当房屋共有人行使优先购买权时，优先保护房屋共有人作为房屋物权人的利益；第二，如果第三方为出租人的近亲属，那么房屋的承租人不可主张行使优先购买权。由于中国人家庭意识浓厚，若出租人将租赁房屋出卖给其近亲属，转让价格往往会低于市场价格，此时若承租人还能以“同等条件”优先购买，难免有漠视出租人经济利益之嫌，不符合交易各方的合理期待，同时也违背了市场经济规律；第三，明确保护善意第三人的交易安全，若善意第三人购买相关房屋后还依法办理了不动产登记手续，那么该第三人就依法获得房屋的所有权；第四，如作为房屋所有权人的出租人已按照法律规定履行了通知义务，那么承租人则应当在规定的期限内作出答复。若承租人有购买房屋的想法，应在15 日内向出租人明确表示。如果承租人在这15 日内无动于衷，法律上即可以认定其无购买房屋的意愿，不得再就房屋主张相关权利。《2009 房屋租赁合同司法解释》从侵害救济、行使范围、权利限制等多方面对承租人优先购买权制度作了细化，使得百姓及法律从业者有更明确细致的实务适用依据，制度能够有效落地施行。

（四）《民法典》背景下的优先购买权

经过更严谨的立法技术调整后，先前较为系统的先买权制度中的大多内容被承继，并纳入2021 年1 月1 日起施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）当中。《民法典》第七百二十六条第一款规定中，前半部分完整地承继了原《合同法》第二百三十条的规定，后半部分则是通过立法技术对承租人行使优先购买权的限制条件进行概括整合。《民法典》第七百二十七、七百二十八条则沿用了原《合同法》第二十一条和第二十三条的基本内容，仅是表述角度上存在差异。而在与《民法典》配套施行的2021 年修正后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《2021 房屋租赁合同司法解释》）第十五条更是直接全盘接纳了《2009 房屋租赁合同司法解释》第二十二条的规定。总的来说，《民法典》和《2021 房屋租赁合同司法解释》关于承租人优先购买权的规定并没有增添新的内容，而是较为全面地承继了之前已有的内容。

二、房屋承租人优先购买权的行使条件

（一）主体适格

本文所介绍的优先购买权的行使主体应当是对房屋有实际占有、使用、收益的承租人，其必须与出租人之间有合法有效的租赁合同。如果租赁合同因某些原因无效或者已被撤销、解除，则租赁合同不复存在，那么承租人也就不是该权利的行使主体，不享有对相关房屋的优先购买权。然而在理论和实践过程当中，对于房屋次承租人是否享有优先购买权都存在一定分歧，目前也没有相关的法律法规对该问题作出明确回应。有学者认为，次承租人不享有房屋优先购买权。主要理由是，当前的立法体系中只规定了承租人的优先购买权而没有规定次承租人的优先购买权，若对法律条文作扩大解释，认可次承租人也享有优先购买权，将会面临多重挑战。例如，根据合同相对性原则，次承租人并不是优先购买权基础法律关系的租赁合同关系当事人，与出租人并不存在合同上直接的权利义务关系。实践中，湖北省咸丰县人民法院（2020）鄂2826 民初812 号判决中就不认可次承租人是优先购买权的适格主体。而如果承认次承租人也应该享有该项权利，在多重转租的情况下，不但无形中加重了出租人履行通知义务的难度，还会导致有意购买房屋者对该多人享有优买权的相关房屋产权望而却步，影响房屋的流动性，房屋所有权人的处分权也会因此大打折扣。

也有学者认为，次承租人也享有优先购买权。他们认为赋予实际占有使用租赁房屋的次承租人优先购买权，符合承租人优先购买权制度的设立初衷。该制度的初衷旨在保护处于弱势地位的承租人，使其能够在租赁房屋内稳定居住生活或者经营，有利于简化市场交易秩序，降低交易成本。而且现实中许多承租人会对租赁房屋进行布置、修缮，使房屋符合自己的使用需求。因此，赋予次承租人优先购买权便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用，有利于避免资源的浪费，减少社会纷争。浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初2170 号判决中就认为，出租人同意承租人将其所有的房屋转租给次承租人，“涉案房屋由次承租人占有和使用，此时次承租人成为优先购买权的行使主体”，而承租人由于不是实际使用涉案房屋的人，不存在对房屋有明显可被支持的依附性和依赖性，因此不得再就房屋主张权利损害赔偿。

由于目前法律对于次承租人是否享有优先购买权并没有作出明确规定，如果想要主张其对租赁房屋也同样享有优先购买权，笔者建议次承租人在租赁房屋时应经过出租人的同意，形成法律意义上的合法转租并实际占有使用。部分司法判例和法律工作者认为，在合法的转租中，承租人通过承租转让的不仅是房屋占有、使用、收益的权利，同时亦将基于房屋租赁依赖关系的优先购买权转移至次承租人。如果存在合法转租行为，出租人对转租知情并且同意，一定程度上能为次承租人获得购买权提供一定的前提条件，实际占有使用使次承租人有切实的使用利益和稳定使用的期待利益，进而便有获得房屋优先购买权的可能性。

（二）在“同等条件”下行使

根据《民法典》和相关司法解释的规定，承租人优先购买权的行使前提为出租人有“出卖”房屋的意愿，包括协议折价、拍卖、变卖等意愿。在这个前提之下，承租人才有优先购买权可言。然而现行法律并没有对“同等条件”作出明确的界定。理论界对于“同等条件”的界定目前有多个学说观点。“同一价格说”认为同等条件就是指承租人与出租人之间确定的房屋价格应当和第三人与出租人之间约定的价格完全相同，而不需要考虑其他的因素。法律规定“同等条件”的目的在于维护出卖人的经济利益，限制优先购买权人的权利滥用；绝对同等说认为，承租人购买的条件应与第三人在价格、履行期限、地点、交付方式等所有条款上绝对相同、完全一致。［1］也就是说，不论出租人和第三人就签订买卖合同达成哪些方面的约定，设定了何种条件，承租人都必须完全接受，方能行使对租赁房屋的优先购买权。但绝对贯彻与第三方之间合同中设定的条件，往往不符合社会中交易形态多样化的经济环境；相对同等说只要求承租人给出的购买条件与第三人给出的条件大致相同即可，由于没有相对统一的参考标准，该学说的观点下法官裁量权也相对较大；折中说建立在绝对同等说和相对同等说基础之上，不像绝对同等说那样要求面面俱到，只需要保证出租人最根本的经济利益整体不会因承租人优先购买权的行使而受到侵害。认为“同等条件”应指价金完全相等，而其他条件大致相当。［2］换言之，即使承租人不能与第三人所给出的购买条件相等，只要该条件具有替换性，承租人能够支付相应的交易对价，也可以视为达到了“同等条件”。

在司法实务中，我国主要采用折中说的观点。首先要求价格完全相同，再考虑其他条件如支付方式、支付期限、出售面积等，再结合案情综合考虑，兼顾当事人利益，作出是否为“同等条件”的判断。在（2007）深宝法民三初字第1590 号判决中，法官认为除了价格应该相当之外，还应该考虑是整体转让还是单套转让。该案中出租人欲将多套房屋作为整体一次性转让给第三人，那么“整体一次性转让”就成为转让房产的一个重要交易条件。正因为是整体转让，所以转让均价很可能低于单套房屋的转让价格。而单套房屋由于朝向、面积、位置等存在差异，其价格也必然不同，承租人租赁的案涉房屋本身朝向、位置较好，同等条件下单独转让的价格也会更高，此时承租人则不能仅以房屋均价作为“同等条件”主张对房屋的优先购买权。

（三）在合理期限内行使

要确定承租人优先权利的行使期限，首先得确定出租人通知到达的起始日期。由于房产交易的速度较为迅捷，《城市私有房屋管理条例》和原《民通意见》中对于合理期限为“3 个月”的规定因无法同时代背景相适应而被废止。根据《民法典》的规定，在出卖房屋之前，出租人负有通知承租人其欲出售房屋的意图、房屋价格以及其他重要的交易条件的义务。然而《民法典》并未明确规定出卖人履行通知义务的起始日期，也未规定“合理期限”所适用的交易阶段。出卖前通知时间点不明确，通知可能不构成要约，阻碍承租人行使优先购买权。［3］笔者认为，出租人应在其有出卖意愿且已有明确的交易条件但未实际转让交付房屋和办理过户手续之前，就其出卖意图和与第三人之间的交易条件知会承租人。

同时，从《民法典》规定中可以看出，出租人履行通知义务后，承租人并不是长久地享有对房屋的优先购买权。否则出租人的处分权将成为空中楼阁，同时使出租人与第三人之间的合同关系处于不稳定状态，最后可能导致出租人错过最佳出售房屋的时机，不利于维护社会经济秩序。《民法典》规定，承租人在15 日内未明确表示购买的，不得再主张其对房屋的优先购买权及相应的侵权损害赔偿，而应当视为承租人以默示的方式放弃了优先购买权，出租人可以与第三人继续进行正常的房屋交易。