关于房地产企业成本核算与管控的研究

何晴

摘 要：随着现阶段社会的发展，人们的生活水平越来越好，对于物质生活的质量有了新的要求，人们往往追求更加舒适的生活住所，此外，各行业的发展也需要大量的写字楼、办公楼，这便促进了房地产行业的蓬勃发展，房地产企业也是推动当今社会经济发展的重要行业，这也就代表房地产行业内部的竞争日益激烈，因此，企业若想在此环境之下存活下去，就应该对成本进行科学合理的核算与管控，本文分析了房地产企业成本的特点，明确了成本核算对于房地产企业的重要影响，针对现阶段房地产企业成本核算与管控存在的一些问题，提出了具有建设性的建议，希望以此来促进房地产企业的发展，推动社会经济。

关键词：房地产企业；成本核算；成本管控

房地产企业的成本管理往往关系到企业的整体运营，一些大规模的房地产企业成本核算和管控能够帮助企业实现利益最大化，保证企业将更多的资金运用到项目建设与开发的过程当中，使本企业的技术能够领先于其他的企业，但是在实际的管理工作过程当中，房地产企业的成本核算往往存在一些问题，虽然一些管理层意识到成本核算与控制对于企业的发展是至关重要的，但是缺乏成本核算管控的能力，这不仅会造成企业资源的浪费，还不能够实现使企业价值最大化的发展目标，因此，房地产企业应该重视企业的成本核算与控制。

一、房地产企业成本的特点

（一）项目产品开发周期长

一般的完整房地产项目可以分为以下四个阶段：第一阶段是进行投资决策分析，这个阶段主要的工作内容是对房地产项目的可行性进行分析，分析此项目是否适合本阶段的企业发展，能够为企业带来多少利润，是否值得进行投资；第二阶段是前期工作阶段，此阶段需要取得土地的使用权，办理融资规划等相关事宜；第三阶段是较为重要的阶段，是项目的建设阶段，这一阶段是将项目计划转变为实体建设的环节，有承包单位，施工单位，监理单位共同合理包装项目建设的质量，确保项目质量和建设周期能够达到预期的目标；最后一阶段是对项目进行验收和交付使用的阶段，只有经过验收合格的工程才能够办理交付手续。项目建设涉及的单位较多，项目复杂性较高，所以从项目决策到交付使用，一般会持续2～3年的时间，个别大型的项目还会花费更长的时间，这也是房地产企业需要投入的时间成本，长时间的项目建设也会使企业投入更多的资金。

（二）决策规划影响着成本

房地产企业的各项成本均与项目前期决策的工作有关联，项目前期的数据调研、方案设计以及施工设计都对于整体的成本起到统筹的作用，前期的方案是否合理将直接影响到后期建设，可以说前期的设计往往定位了项目的成本损耗情况，所以说项目的实施就已经决定了大部分的建设成本与费用。

二、房地产企业成本核算的意义

（一）实现企业资金利益的最大化，减少成本投入

房地产建设项目具有规模大、内容复杂、工期长、资金需求量大的特点，长时间的项目建设一定会面临各种风险，这会造成自身的浪费，企业领导层无法得到合理的财务信息，难以为管理人员提供可靠的决策依据。加强成本的核算，可以进一步的把控企业财务信息，为管理人员提供科学可靠的财务状况，从而对下一阶段的项目开发，技术建设进行合理的成本分配，进而最大化的发挥出资源的价值，确保房地产企业资金管理的合理性、科学性和有效性。

（二）实现资源的合理分配与利用，提高企业利益

很多时候房地产企业需要进行资金筹措、资产融资，保证具有充足的资金进行项目的开发，资金筹措的渠道有很多种，但是往往伴随着利息费用，这也会为企业增加成本，若融资成本出现不合理，不准确的情况，将难以保障项目的稳定开发，所以要通过多种渠道进行融资，保证融资的合理性，减少利息费用，若难以保证融资成本的合理性，这会影响到企业的项目建设。而成本的核算与管控能够解决这一问题，使管理人员能够精确的掌握融资的成本，进而为整体的成本进行规划提供有力的支持，确保房地产企业成本的有效管理，为企业创造更高的利润。

（三）保证房地产企业内部控制质量，提高企业核心竞争力

任何一家企业的内部控制质量都会影响到企业的整体运营情况，房地产企业也是如此，企业若想在竞争激烈的环境当中站稳脚跟，就要加强企业的内部控制，进而提高企业整体的核心竞争能力，确保各项财务信息的真实性、可靠性，这也为财务成本的核算、管控提供了支持，使企业内部结构实现完美的整合，保证各个部门能够进行有效的沟通，财务部门掌握每个部门的财务状况，保证企业内部管理的水平处于较优秀的状态，减少行业风险对企业的影响，为企业日后的发展创造有利的条件。

三、房地产企业成本核算与管控过程中存在的问题

（一）企业内部缺乏成本核算与管控的意识

现阶段一些房地产企业在进行开发建设的过程当中会产生大量的成本，主要可以分成直接成本与间接成本两大类，这两大类将房地产企业的成本进行明确的分类，为财务人员进行成本的核算与管控提供辅助，但是很多的企业管理者只关注项目建设与利益状况，忽视成本核算对于企业的重要性，在这种情況之下，财务人员也不会重视成本核算与控制，存在一些财务人员只是简单的对各项成本进行核算，没有管控的意识，认为房地产属于大型企业，其需要支出的成本本身就是巨大的，难以进行系统的管理控制，且企业所支出的成本与自身的薪资报酬并没有实际的关联，所以对于成本管控的意识并不高，缺乏进行成本控制的热情，再此种情况下，企业其他的工作人员也不会对成本进行节约，认为这都是公司必要的支出，长此以往会浪费掉大量的资金，影响企业利润。

（二）企业内部成本核算人员能力有待提高

房地产企业内部财务管理人员在缺乏成本管控意识的前提之下，并不会有针对性的学习成本相关的知识，这就会导致企业内部的成本核算人员专业素养能力不足，房地产企业也并未对财务人员进行成本核算与控制能力的培训，这可能会让心存不良想法的人钻空子，而成本核算人员缺乏专业的素养能力，难以甄别上报内容的真实性，可能会对一些不真实的成本费用进行登记，导致财务报表上出现内容虚假的情况，这增大了企业的成本，影响了企业的利益，长此以往，会对企业造成很严重的影响，长期的财务报表存在虚假情况，也会影响到公司的声誉，其他单位也不愿意与该企业进行合作，导致企业错失大量的合作机会，难以在瞬息万变的市场环境当中存活下来。

（三）房地产企业各个部门缺乏有效的沟通

由于房地产项目的特殊性和复杂性，一般房地产企业在管理当中会划分出多个部门，各个部门分工协作、职责明确，虽然对于企业的发展与管理起到一定的促进作用，但是模块化的管理也会导致各个部门之间缺乏及时有效的沟通，每个部门忙于本部门的工作，现在我们所处在一个信息化的时代，信息对于企业的发展起到了决定性的作用，但是部门之间缺乏有效的沟通，会导致信息的滞后，影响企业决策。例如，同一项成本从两个部门产生，但是两个部门均向财务部门填报了此项成本，影响了房地产企业正常的核算，如果此种情况经常发生，势必会影响到企业的成本核算与管理工作，从而危害到企业的正常发展，久而久之会影响到公司的正常运营。

（四）没有完善的企业内部成本管控制度

制度是保障企业正常发展的重要手段，房地产企业的各项成本管理过于宽松，没有完善的企业内部成本管理控制制度，企业的管理者认为成本管理只是财务系统的一个组成部分，所以只要完善好整体的财务管理制度，就能够规范企业成本管理，这种想法是不当的，不利于成本的精细化控制，也不能对房地产企业项目建设的全过程进行成本的控制，无法对现阶段成本的情况进行分析，缺少实质性的数据支持，长时间下去会使企业的发展目标与实际发展方向出现偏差，难以明确现阶段的发展状况是否符合时代的需求。此外，虽然现在一些房地产企业建立了较全面的财务管理制度，但是在日常的工作当中也未得到全面的落实，这也就导致成本管理控制只是摆设，不能将各项资金资源进行合理的利用，这也是造成房地产企业成本核算与控制效率低下的重要原因之一。

（五）企业内部对于工程建设的监督不到位

房地产企业在进行项目建设的过程当中，企业需要提供大量的资金对建设活动支持，但是房地产企业对于工程建设的监管做的并不到位，在项目建设的过程当中，房地产企业为了提供最有力的支持，方便了资金的申报过程，但是却缺少专门的部门对资金进行审批和实际使用情况进行监督，这会出现大量的虚假申领资金的情况，这在无形之中大大增加了成本费用的支出，虽然后期可能会发现这个问题，但是已经无法及时的进行追责，被浪费掉的资金追回难度较大，在这种情况下，进行虚假申报的人员也难以获得应有的惩罚，无形当中助长了成本浪费的气焰，这也是现阶段房地产企业应该解决的问题，也是现阶段房地产企业普遍存在的一个问题。

四、房地产企业成本核算与管控的具体策略

（一）树立成本核算与管控意识

意识的培养往往决定着人的行为，房地产企业内部应该积极树立正确的成本核算与成本管控的意识，房地产企业的管理者，财务人员以及其他部门的工作人员都应该树立此项意识，企业可以定期开展一些有关房地产企业成本核算与管控的活动，潜移默化的影响企业内部人员对成本的重视程度，对于房地产企业内部的全体员工可以采用一些演讲活动、线上讲座、文艺汇演等等形式对成本核算控制的重要性进行宣传，打造轻松愉快的氛围，这样企业内部的工作人员也会更加容易接受，保证成本核算与管控的重要性深入人心，这样房地产企业内部的人员才会在日常的工作当中合理的减少企业成本支出，保证企业的经济利益，促进企业的长远发展。

（二）对成本核算人员进行培训

成本核算人员的能力是关系到房地产企业成本核算与管控质量的重要因素，所以房地产企业要定期的对财务人员进行培训，提高财务人员对成本核算与控制的能力，保证成本核算人员既有减少成本的意识，又有减少成本的能力。对成本核算人员进行培训之后，还要进行岗前考核，相关人员要取得合格的资质之后才能够上岗就业，此外，时代是发展的，所以还要对财务人员进行不定期的能力培养与考核，保证财务人员对于成本核算知识的先进性，确保核算人员能够根据自身的能力将房地产企业的成本控制在一个合理的范围之内。

（三）提高各部门之间沟通效率

沟通效率往往关系到整体的企业发展状况，保证信息的及时性、有效性，是促进企业发展的重要条件，因此，房地产企业应该建立一个信息系统，保证各部门之间沟通的效率，减少由于信息滞后为企业带来消极的影响。此外，财务部门也应该及时的与各个部门进行交流沟通，对各个部门的财务状况要了如指掌，分析各个部门的成本核算与管控是否存在问题，如存在问题，要与该部门进行及时的沟通交流，并分析出问题的原因，这样才能够对症下药，尽快的解决该部门的成本核算问题，要对各个部门采用同一成本核算制度标准，会计人员要遵守职业道德，不能由于与该部门的关系很好，对成本浪费的情况徇私舞弊，这不仅会影响到企业的正常发展、违背职业道德，还会触犯法律法规，对个人的发展也是具有巨大危害的。

（四）建立信息化成本管理系统

我们现在所处在一个互联网高速发达的时代，很多行业根据自身性质与互联网技术进行积极的融合，保证了自身行业的先进性，提高了企业的竞争能力，所以房地产企业也应该建立健全的信息化成本管理系统，充分发挥出互联网网络技术的便捷性。房地产企业可能会受到技术的制约，所以可以与互联网企业进行合作，对信息化成本管理的系统提出要求，确保互联网企业所开发出来的系统符合本企业的发展规模与发展模式，此外，成本管理系统还需要进行不断的调试，确保财务管理人员、成本核算人员能够完全的掌握此项系统的使用方法，如果系统内部出现不合理或不方便操作的情况，也要及时的向互联网企业进行反馈，通过不断的对系统进行调试，才能够寻找到最适合房地产企业的信息化成本管理系统。

（五）加大成本核算的监督力度

成本核算的监督可以从三个方面进行，首先是房地产企业内部的监督管理，企业内部应该开发出一个独立的监督管理部门，对房地产企业整体的成本核算、成本管控进行监督，但是要确保本部门的独立性不受其他部门影响；其次是要积极配合政府部门的监督，政府部门的监督往往是最有力度的，要依据现阶段的法律法规进行成本控制；最后，要接受市场对于房地产企业成本核算与管控的监督，确保房地产企业成本核算与管控的科学性、合法性，市场对于房地产企业的监督往往会决定房地产企业的声誉，良好的企业声誉会吸引来更多的合作伙伴，在此种情况下，企业才能够保证长远的发展，获取更多的利益；三方的合力监督管理下，房地产企业的成本核算与管控会取得良好的成绩，为推动我国房地产行业的稳定发展提供支持，为社会提供更多高质量的建筑，满足现阶段社会的要求，为社会的发展提供助力。

五、结束语

综上所述，房地产企业的成本往往关系到企业的发展方向、盈利水平，良好的房地产成本核算不仅能够使企业资金实现利益最大化，为企业节省成本，还能够提高房地产企业内部控制的质量，增强企业核心竞争能力，使企业将更多的资金放置到技术开发、项目建设当中，逐渐形成技术创新，在竞争激烈的房地产行业当中处于有利的地位。因此要积极树立成本核算管控意识，对财务人员进行系统的培训，提高各个部门之间的沟通效率，建立全面的成本和管理系统，同时还要加大监督管理的力度，为企业的发展提供有力的基础支持。

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