房地产企业土地增值税税务筹划问题探讨

文/高坤

一、引言

科学合理的税务筹划是企业降低成本、提高市场竞争力的重要手段，特别是对于税负较重的房地产企业而言。本文首先提出目前房地产行业税务筹划普遍存在的问题，然后具体关注房地产项目开发的三个环节，对土地增值税税务筹划方案进行分析与总结，并将理论知识与实践相结合，提出房地产公司在土地增值税税务筹划工作中的难点和痛点问题，并针对这些问题一一提供详细解决方案，为企业开展土地增值税税务筹划实践工作提供参考意见。

二、房地产企业开展土地增值税税务筹划的必要性

（一）实现利润最大化

由于我国城镇化进程的加快，居民的房屋需求增加，促使房地产行业快速发展，造成房屋价格急剧上升。国家为此出台了一系列的政策，对房地产市场进行调控，房地产企业利润大不如前。房地产企业为了保持一定的利润水平，纷纷开始节约成本。土地增值税是房地产企业的核心税种，每年向国家缴纳，税负较重，因此，进行土地增值税税务筹划可以助力房地产企业通过合法手段规避缴纳土地增值税造成的经济负担问题，减轻税费承担压力，节约实际运营成本，提高企业经济效益，保持市场竞争力。

（二）提升企业人员专业素养

房地产企业开展税务筹划工作时，由于这项工作具有复杂性、专业性，需要公司员工对土地增值税的缴纳税政策内容有全面了解，然后结合企业实际运行过程中存在的问题，采取最有效的措施来减轻企业税负。因此，企业需要聘用专业的财务人员，对员工进行专业知识素养培训，提升人员对涉税业务、税务筹划、会计知识等专业知识水平，从而有效提高房地产企业业务人员的职业素养。

三、房地产企业土地增值税税务筹划工作存在的问题

（一）未能及时正确了解相关税法政策

在房地产企业开展土地增值税税务筹划工作时，有些财务人员不能及时了解最新税法政策，在开展工作时不能满足最新税法政策规定的要求，达不到预期节税目标，甚至会因为不了解最新税法政策而触犯法律，给企业带来负面消极影响。此外，也存在企业管理者对土地增值税税务筹划不够重视、财务工作者未能正确了解相关土地增值税政策等问题，这些问题的存在损害了公司的利益，影响了企业的可持续健康发展。

（二）缺乏专业人才

税务筹划是一项专业性较强的工作，加上房地产企业有其自身特点，开发过程复杂繁琐，涉税工作涉及的开发环节较多，一个项目往往需要较长的开发周期，因此需要聘用和培养有专业素质的员工，要在对土地增值税税法政策有深刻理解。员工专业能力水平的高低直接影响到税务筹划工作的开展情况。目前房地产企业财务人员大多数缺少土地增值税税务筹划经验，加上公司管理人员税务筹划意识淡薄，导致具体方案迟迟不能落实到位，无法找到工作切入点，严重影响公司的发展效率。

（三）税务筹划规划不够全面

企业开发项目涉及众多环节，如果仅仅从某个环节入手对企业进行税务筹划，很难对房地产企业税务筹划形成整体的清楚认知，不能让企业最大程度地减轻税负，若财务人员对税法政策认识存在偏差，还会增加税收风险。土地增值税的税务筹划是一项系统性的连贯工作，贯穿房地产开发整个过程，各部门的工作都紧密相联。在日常工作中，不少管理者对税务筹划有错误的认识，认为税务筹划只是财务部门的职责，导致公司出现“各自为政”现象，各部门之间无法有效进行信息沟通和配合，企业的税务筹划覆盖面难以延伸，对房地产企业稳定健康发展造成阻碍。

四、企业土地增值税税务筹划具体思路

（一）开发阶段的税务筹划

1.适当增加开发成本。房地产企业在进行房地产开发时，适当合理增加开发成本可以大大减轻土地增值税税负。根据土地增值税税法政策规定，房地产企业在出售自建商品住房时，土地增值额未超过可扣除项目20%的，国家对该开发项目的土地增值税予以免税处理。企业可以充分利用这项政策进行税务筹划，减轻企业税负。在建设过程中，可以适当建造一些小区绿化、健身设施、幼儿园、娱乐休闲室、卫生室、文体实施等公共配套设施。一方面在保证销售价格不变的前提下，提高房产品质，提升购房者满意度，更好满足购房者需求，帮助企业树立良好的品牌形象；另一方面通过修建这些公共配套设施，增加房屋的开发成本，在销售价格保持不变的情况下，使得房屋增值率降低，如果让其增值率保持在20%以下，就可以免除土地增值税。只要通过税务筹划节约的土地增值税大于额外增加的开发成本，就可以帮助企业提高利润水平。例如，甲房地产企业A 房产项目的销售收入为10 亿元，该项目预计土地增值税的可扣除金额为8 亿元，其中包含5 亿元的开发成本支出，可以算出增值率为25%，大于20%，不能享受免税待遇，需要缴纳土地增值税6000 万元。如果对该项目进行税务筹划，在原有开发项目计划下增加医院、幼儿园，增加开发成本5000 万元左右，并且在建成以后无偿移交给政府。此时该项目开发成本增加到5.5亿元，最终土地增值税可以扣除8.5亿元左右，增值率为17.6%。按照土地增值税税法相关条例规定，增值率低于20%就可以免征房地产企业的土地增值税。虽然企业增加了5000 万元的开发成本，但节约了6000 万元税负，还是提高了公司的利润水平。这种“性价比”的优势能增强房屋在市场上的竞争力，提高房屋的销售效率。

2.选择合理贷款方式。房地产企业由于项目前期建设需要投入大量的资金，加上建设周期长，往往需要大量在外融资来满足自己的发展需求。企业往往通过两种途径进行融资：一种是通过银行等官方金融机构进行贷款融资，另外一种则是通过非官方金融机构融资。通过非官方金融机构所融资金往往得不到官方贷款证明。根据我国土地增值税税法规定，房地产企业在进行土地增值税计算时，如果房地产企业能够提供金融机构的贷款证明，所支付的贷款利息可以单独按实际扣除，如果不能提供金融机构的贷款证明，就不能据实扣除，只能通过计算扣除。

两种方式利息费用的扣除计算公式如下所示：

能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房屋开发成本）×5%

不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房屋开发成本）×10%

房地产企业在进行融资时应尽量选择官方金融机构，因为选择官方机构行贷款所产生的费用可以任选第一种方式和第二种方式进行扣除，而在非官方金融机构贷款就只能选择第二种方式。政策可选择性给房地产企业带来税务的可筹划性。房地产企业在开展税务筹划过程中可以提前计算未来实际产生的利息费用，再通过两种方式分别计算与对比，选择可扣除费用更多的方式。例如，甲房地产公司今年通过官方金融机构贷款产生实际利息500 万元，取得土地使用权所支付的金额和房屋开发成本共计10 亿元。如果选择第一种方式，计算得出5500 万元的扣除费用；如果选择第二种方式，计算得出10000 万元的扣除费用。可以明显看出第二种方式更有利于房地产企业节税。房地产企业可以根据自身实际情况，选择合适自己的方式来进行税务筹划。

（二）销售阶段的税务筹划

房地产企业在商品房销售开始前，往往会根据项目开发成本确定一个合理的市场销售定价，但是房屋的销售期限往往是不一样的。有些项目的销售期限较长，需要几年时间，在此期间，商品房销售价格由于市场不确定因素影响而上下波动。我国税法规定，房地产企业开发建设的商品房只有在产权发生变更时才需要缴纳土地增值税。这个规定导致实际销售时产生的土地增值额会与企业一开始定价时的土地增值额产生差异。如果房屋价格上升，土地增值额就会增多，最终提高企业应交的土地增值税。反之，如果房屋价格下降，土地增值额就会减少，最终降低企业应交的土地增值税。因此，房屋销售时，土地增值税往往是不确定的，由于目前大部分房地产企业在正常情况下不会降价销售，所以企业的土地增值额往往是增多的。为了减轻企业税负，房地产企业可以采取另外一种销售方式：成立一家专门的房屋销售公司代销商品房。设立具有独立法人资格的销售公司，在房屋刚开始销售时，以确定的、合理的市场价格将房屋出售给这家销售公司。国家规定房屋转让即收取土地增值税，因此土地增值税税额在一开始就已确定，不会随着房屋价格波动而波动。这种方式可以帮助企业解决由房屋价格上升所导致的土地增值税税负加重的问题，达到减轻税负的效果。例如，甲公司在房屋刚开始销售时设立的销售价为1000 万元，其土地增值税可扣除的金额一共为800 万元，土地增值额为200 万元。由于房屋价格会不断变化，如果其销售价格涨到1200 万元，土地增值额就会提高到400 万元，从而拉高企业的土地增值税。如果销售价格下跌到900 万元，土地增值额就会降低到100 万元，从而降低企业土地增值税。如果一开始便将房屋出售给销售公司，土地增值额便不会产生变化，还是200 万元。因此，企业要根据实际情况，实时关注房地产市场行情变化，可以在项目完成之前选择适合自己的销售模式来合理避税。

（三）清算阶段的税务筹划

1.合理选择清算方式。房地产企业对某个项目进行清算时往往有两种方式选择。第一种是选择将项目作为一个整体来清算，第二种则是将该项目分拆成住宅、商用、办公三个项目来分别清算。实际上，第二种清算方式在许多方面优于第一种方式。我国税法规定，房地产项目已销售面积占项目开发总面积的85%以上时，就满足了清算条件，房地产企业此时必须进行清算。事实上，住宅、商用、办公这三个项目的销售情况是不一样的，即便是整个项目销售面积达到了85%，若分开来计算，则有些项目已售面积可能没有达到该项目总面积的85%。如果选择第二种方式进行分拆清算，销售面积没有达到85%的这部分项目就不需要进行清算，可避免企业提前缴纳土地增值税，从而节约货币的时间成本，实现货币的最大价值。上文还提到，税法规定普通住宅增值率低于20%时，可以免除土地增值税。这是针对普通住宅而言的，对商用办公是不适用的。因此，如果作为一个整体来清算，便无法享受该税收优惠，分拆清算是免税的前提条件。通过以上分析可知，选择将各个项目分开清算可以在一定程度上减轻税负。

2.准确选择清算时间。房地产企业在进行土地增值税清算时，管理人员需要科学准确地选择清算时间点。一方面，为企业税务筹划预留充足的空间；另一方面，让企业的资金能得到最大程度的利用。我国税法规定，房地产企业进行土地增值税清算时必须预先予以缴纳。以深 市为例，该市普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。因此，企业在进行清算前，可以对应交的土地增值税作预估测算。如果预估税金小于预交税金，就可以选择提前进行清算，从而可以提前退税。若预估税金大于预交税金，固然不可以推迟清算，因为税法规定符合条件必须清算，但税法同样给了企业90 天的缓冲期限，房地产企业应充分利用这90天时间。

五、土地增值税税务筹划解决策略

（一）及时深入了解财税新政策

税法政策在不断变化，对于政府发布的最新税收政策，企业管理层不仅需要对其中的土地增值税新政策有全面深刻的认识，而且要对国家政策保持高度的敏感性，以便企业能及时对税务筹划方案作出调整和修改，提前应对政策变化对企业可能产生的影响。此时必须要求企业人员主动与当地税务机关沟通，充分了解当地税收征管条例，第一时间收集并掌握最新税法变动资料，并将新政策及时传达下去，让企业相关工作深入了解，以便及时修改税务筹划方案。

（二）提高税务筹划人员专业素养

土地增值税税务筹划工作对财务人员的专业素养要求较高。因此，企业首先应新成立专门的税务筹划部门，将税务筹划工作独立出来，聘请一些熟练掌握财税专业知识的人才，要特别擅长税务筹划。此外，应对财务人员开展针对性培训工作，培训内容大致可分为两个方面：一方面，主要是针对专业知识技能、行业准则进行培训，让公司员工定期学习最新财税知识；另一方面，加强员工职业道德教育，使其严格遵循法律法规，确保工作合法合理，避免出现违法违规现象。培训内容也不是一成不变的，企业要实时掌握最新税法政策，及时掌握税法政策的修改部分，并对培训内容作出调整。

（三）灵活应用筹划手段进行全周期税务筹划

房地产企业自身具有特殊性，房屋建设周期长、涉及面广泛、各部门协调密切，因此需要企业针对税务筹划作整体布局规划。首先，成立专门的独立部门，将土地增值税的税务筹划工作覆盖整个房地产开发环节。其次，财税人员在筹划阶段就需要根据公司项目开发情况，预估项目需要的资金以及成本费用，对税务筹划产生的效果作合理的预估，从整体上确定税务筹划方案并提出相应的意见。在建设阶段，需要财务人员准确无误地将开发成本和费用进行归集，做到合理合法。在销售阶段，需要具备专业能力的财税人员对成本、税负、费用进行合理分配，将土地增值额控制在临界点以下，提出房产定价最优方案。最后，需要企业制订相关保障制度，将税务筹划工作纳入部门绩效考核，提升财务人员工作积极性，使税务筹划工作的整体效益得到充分发挥。

六、结语

综上所述，目前房地产企业面临较为复杂的外部环境，市场竞争激烈，利润空间大不如前。土地增值税是公司纳税中的“大头”税种，因此对土地增值税进行合理的税务筹划可以帮助企业减税降费、降低成本，提升企业的竞争力。房地产企业领导要认识到土地增值税税务筹划的重要性，各部门要积极与财务部门配合，加强公司人才培养。同时，房地产企业在进行土地增值税税务筹划时，会受到市场、政策等众多因素的影响，企业要想合理有效地进行税务筹划，需要制订多种筹划方案来应对变化多端的市场环境。通过对各种筹划方案的比较分析，选择最适合本企业的筹划方案来帮助企业减税避税，实现企业的健康良性发展。