邻里中心商业策划与建筑设计实践——以大兴空港新苑商业项目为例

欧金明 代兵 于晓丽 姚瑾蓉

为将邻里中心引入大兴机场临空经济区（大兴片区）城市规划，大兴空港新苑商业项目通过商业策划-概念设计-业态落位-方案设计-初步设计和施工图设计流程，在开放空间内将业态、建筑、功能、景观等因素结合，既满足了周边居民的美好生活需求，又使建设单位实现了投资收益。

邻里中心；商业策划；建筑设计

0 引言

社区邻里中心概念来源于美国社会学家克拉伦斯·佩里于1929年提出的“邻里单位”概念。“邻里单位”的规模以小学生不穿越交通干道为原则，在其内部配置商店、教堂、图书馆和公共中心[1]。1933年《雅典宪章》将“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。新加坡在“邻里单位”的基础上，将邻里中心概念运用到实践中。邻里中心是集商业、文化、体育、卫生、教育等功能于一体的居住区商业中心，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为人们提供一站式服务[2]。邻里中心摒弃了沿街为市的粗放型商业形态，不同于传统意义上小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间合作项目，园区内商业开发和社区服务在规划和建设上借鉴了新加坡邻里中心模式。根据苏州工业园区总体规划，遵循“有序、规范、配套”的原则，在70km2工业园区内根据住宅区建设17个邻里中心。半径约1km辐射范围内存在1个邻里中心，在独立地块采用建筑群体组合形式进行布置。每个邻里中心服务6000～8000户，2～3万人口。目前，苏州工业园区已建成新城、贵都、玲珑、湖东、师惠、沁苑、翰林等邻里中心[3]。邻里中心模式在新加坡和苏州的成功应用已得到国内广泛认可，在天津、扬州、合肥等城市规划中得到落实，并在房地产开发项目中得到应用[4]。

1 项目概况

为将邻里中心引入大兴机场临空经济区（大兴片区）城市规划，在大兴空港新苑配套商业项目土地挂牌文件中，将项目定位为邻里中心，服务于周边社区。项目建设用地面积为12067m2，容积率为1.5，新建地上建筑面积为18100m2，需充分利用地下空间，提高土地利用效率，提升场地东侧城市公园绿地。

项目建设团队通过打造社区邻里中心，为周边社区提供优质服务，并实现项目投资收益，在策划和设计阶段与设计团队全过程共同创作，形成商业策划-概念设计-业态落位-方案设计-初步设计和施工图设计流程。

2 商业策划

项目地块位于大兴区榆垡镇空港新苑安置房居住区配套组团中，配套组团包括社区卫生服务中心、残疾人康复中心、中小学、邮政设施、住宅底商等。配套组团适宜步行范围（1km，15min）可覆盖空港新苑大部分住宅楼，商业功能应着重考虑住户需求（见图1）。项目地块既不具备高速公路出入口、快捷公共交通场站优势，又不具备辐射大半径范围条件。

1 项目用地位置及周边道路

项目所处区位1km范围内整体人口密度较高，以居住人群为主，因该区周边配套相对完善，除还迁居民外，还存在机场与航空公司工作人员。项目周边办公人员密度较低，其消费能力及消费偏好与居住人群相似，重合度较高。项目周边到访人群消费能力较强，偏好西餐。未来客群将由周边家庭、办公及偶然到访共同组成，以家庭客群为主要目标客群。

项目定位以生活服务、亲子互动、社交体验为主要核心功能，为周边客群提供家庭生活消费、聚餐社交、娱乐体验等一站式生活消费空间。

3 概念设计

在概念设计阶段，将集中式商业和街区式商业进行方案比选。集中式商业具有聚拢人气的商业氛围，使消费充满仪式感的同时，为消费者提供舒适的室内空间；通过整体的建筑形象打造，提升区域热度（见图2）。街区式商业充满鲜活市井百态与人情味，在商业氛围营造上有天然优势，打造户外空间多、通风性好、游逛体验感强的漫步式消费场景，特别是在后疫情时代，是消费者向往的购物休闲场所（见图3）。

2 集中式商业方案

3 街区式商业方案

针对项目实际情况，对比集中式商业与街区式商业各自的优势可知，集中式商业在形象展示、气候适应、人流动线垂直引流方面具有优势，但建设成本高、建设周期长、建筑能耗大。街区式商业在空间开放、场地灵活、建筑节能、消费引流、建设成本和运营成本方面具有优势，但人流动线垂直引流较弱。由于本项目为小规模商业，层数不高，最终选用街区式商业。

4 业态落位

项目集商业、超市、酒店功能为一体。根据街区式商业初步方案，为规避人流动线垂直引流弱点，商业街南楼、北楼商业地上整体为3层。建筑1～2层设置一拖二商铺，框剪结构的建筑主体为运营招商提供最大的灵活性，业态包括餐饮、零售、银行、洗衣房、美容美发、药店等。3层为商铺，引入主题业态形成目的性消费完成垂直引流，业态含家庭影院，并与大兴机场临空经济区管委会协调引入社区文化中心、儿童日托中心等服务业态。

北楼4～5层设置精品酒店，满足机场和航空公司工作人员短期居住需求。为充分利用地下空间，提高土地利用效率，地下1层设置社区生鲜超市，地下2层设置机动车库。

5 方案设计

以打造开放的城市商业空间，形成漫步式购物体验目的地为理念，地上建筑分为南北两部分，中间为户外商业步行街。宜人的小尺度步行街更具漫步感，为居民提供商业购物服务的同时，营造了亲切舒适的休闲空间，为城市增添丰富的空间体验。步行街内可设置商业外摆区，在不同节庆营造丰富的商街主题氛围。

在地块西南侧和东侧商业街入口处设置商业广场，形成聚拢人气的城市空间，东侧小广场与城市公园绿地相连，通过景观通廊延伸体验（见图4）。南侧临榆祥路设计3层沿街商业界面，将5层北楼后退至城市界面，提升建筑的层次感，同时为沿榆祥路的城市界面创造更加开阔的视觉空间。

4 提升后的东侧城市公园绿地

地下1层设置超市，西侧沿康泰街方向设置超市独立入口，与商业街广场结合，为主广场增添人气和商业引流，提升项目商业价值。在康泰街方向设置酒店入口，与商业人流彼此独立互不干扰。

建筑立面为简约的现代风格，既亲切明亮又充满时代气息。沿城市界面采用竖向构图手法，遵循竖向秩序，通过墙面砖纹肌理与仿石材质及玻璃的穿插叠落形成丰富的商业氛围。内街以流线型水平连廊和竖向构架的垂直错动形成灵动的空间形态，运用金属板、Low-E中空玻璃等现代材料为商业街带来浓厚的现代气息（见图5）。

5 项目街景5a东南侧5b西南侧

6 初步设计和施工图设计

社区邻里中心是多业态商业中心，施工技术较复杂。在初步设计阶段，项目建设团队协同设计团队研究荷载、电量负荷、上下水、排油烟、燃气等配置标准，并提前协同精装修设计团队、园林设计团队、电力设计团队、燃气设计团队，与建筑主体设计团队共同展开施工图设计，提前进行技术对接，并遵循限额设计原则，保证设计图纸质量。

7 结语

社区邻里中心是多业态商业中心，体现出城市居民的生活模式，并非简单地将多种业态堆积在封闭空间中，而是在开放空间内将业态、建筑、功能、景观等因素结合。通过对社区邻里中心进行全过程策划和设计，为保障项目顺利建设与运营提供了条件，满足了周边居民的美好生活需求，助力建设单位实现投资收益。