老旧小区空间治理实践模式探究——以福建省莆田市为例

黄林生， 傅文杰， 关 雷， 陈雅珊

( 莆田学院 土木工程学院， 福建 莆田 351100 )

0 引言

老旧小区是指城市、 县城(城关镇) 建成于21 世纪以前、 公共设施落后且影响居民基本生活、 居民改造意愿强烈的住宅小区[1]。 快速城镇化导致老旧小区与现代成熟住宅区有着明显的差异， 老旧小区面临存量基数大、 空间匮乏、特色不足等多层次问题。 空间治理是基于空间有效利用和发展为目的， 依托物质、 社会、 文化等载体， 以政府、 企业、 居民为治理主体， 实现引导公共秩序， 建构高效、 宜人、 优美的场所环境[2]。 老旧小区之所以需要空间治理， 是因为当前老旧小区的使用者在空间上多重矛盾交织，以及面临紧缺的空间资源与不断增长的发展需求间不可调和的矛盾。

关于老旧小区改造， 研究热点从关注空间服务设施[3]、 空间物质环境[4]到聚焦空间治理逻辑[5]、 空间日常行为[6]、 空间适老性[7]等， 研究区域主要集中在国内省会、 特区等主要城市，包括广州[8]、 厦门[9]、 杭州[10]、 南昌[11]等， 学界长期积极探索空间实践的内容及方式， 已积累了宝贵经验。 诸多中小城市老旧小区的空间治理虽处于高成长阶段， 但面临的问题更为复杂， 可从发达城市汲取的经验有限。 因此如何驱动空间改造、 提高空间使用效率、 激活空间场所是当下老旧小区空间治理的一般性问题， 亟需开展更具针对性的策略分析和体系研究。

基于此， 本文以沿海中小城市莆田市的24个社区103 个老旧小区为研究样本， 从空间治理的视角探讨老旧小区的空间改造与使用问题， 剖析和展陈当前老旧小区空间治理的实践逻辑与核心措施， 构建具有关联性、 专业性、 显层次、 重特色的老旧小区空间治理模式， 以适应城市特色化和可持续发展的需求， 满足人民日益增长的美好生活的需要。

1 老旧小区分布特征与空间结构类型

1.1 莆田市老旧小区市域分布特征

由于数据可获取性的限制， 本研究以莆田市主要城区—荔城区、 城厢区、 涵江区等3 个行政区的老旧小区为样本。 截至2021 年底， 样本区(21 世纪以前建造且未改造的老旧小区) 共103个， 分布于24 个社区。 其中城厢区存量最大(见表1)， 约占总量的80%。 为进一步了解莆田市老旧小区的分布情况， 借助空间信息技术将样本区老旧小区位置信息直观反映在地图上， 获得了莆田市老旧小区分布及其所在社区的城市道路交通、 公共服务设施等要素。 可以发现， 莆田市传统老城区(如城厢区、 荔城区)老旧小区比较密集， 且主要分布于主干道周围， 见图1(a)；而外围老城区(如涵江区)老旧小区则顺着主要河流区域(宫口河)分布， 建筑密度相对稀疏，这与涵江区早期水运交通发达密不可分， 见图1(b)。 因此， 莆田市主要城区老旧小区的分布特点可概括为“中心城区密集， 外围城区稀疏”，并沿交通主干道形成一定规模的集聚效应。

表1 2000 年前建造且未改造的莆田市老旧小区数量统计

图1 莆田市老旧小区分布示意图(自绘)

1.2 莆田市老旧小区的空间结构与类型

基于上述莆田市老旧小区的分布特征， 再从道路交通、 自然资源、 历史空间等3 个方面进一步剖析各个老旧小区内部空间格局， 归纳老旧小区在规划结构、 空间布局上的差异性。 依据当前莆田市老旧小区空间所呈现的形态特征， 结合居住区规划理论， 可将其分为3 种类型: 基于道路规划的街巷式布局结构、 应对集体住房需求的片块状布局结构、 增量开发背景下渐趋规范的围合式布局结构(见图2)。

图2 莆田市老旧小区空间结构与类型示意图(自绘)

1.2.1 基于道路规划的街巷式布局结构

受到原有城市肌理的影响， 莆田市街巷式布局结构的老旧小区均建造于20 世纪80 年代之前。 小区内部道路系统复杂， 巷道密布、 空间狭窄， 多以体量小、 数量多的低层住宅为主， 布局紧密， 前后日照间距不足， 其间穿插了部分小高层建筑。 由于建造年代较久， 不少建筑开始颓败、 破旧变成危房。 小区整体空间逼仄， 缺乏必要的公共活动场所和绿地景观空间。

1.2.2 应对集体住房需求的片块状布局结构

片块状布局是莆田老旧小区常见的空间类型， 是为了解决早期住房紧张和单位集体住房而产生的一种高效的住房开发模式。 其特点是将尺度、 形体、 朝向等方面具有较多相似性的住宅建筑按照一定的日照间距紧密组合构成建筑群体，不强调主次关系， 成片成块、 成组成团地布置[12]。 各楼宇之间因退距关系自然形成长条形的公共区域是居民主要的活动空间， 但因空间产品设施缺少或陈旧导致使用率较低。

1.2.3 增量开发背景下渐趋规范的围合式布局结构

围合式布局是20 世纪90 年代后房地产进入高速增量开发时期的一种住宅建设方式。 莆田市围合式布局结构的老旧小区数量并不多， 主要有文献小区、 新光小区等。 围合式布局结构的住宅建筑沿着基地周边排列， 道路呈环形布置， 在内部形成一个主导性的中央公共空间， 并有效组织其他次要空间， 具有相对较好的景观环境和休憩空间， 趋近现代住区的建设标准。 但由于管理不善， 莆田市围合式布局结构老旧小区公共空间的卫生和环境均不乐观。

2 老旧小区空间问题梳理

2.1 空间场地匮乏， 供需矛盾突出

据现场调查， 除围合式布局结构的老旧小区外， 街巷式、 片块状布局结构的老旧小区普遍存在公共空间不足， 社会交往活动场地匮乏等现象。 一方面受到场地的局限， 公共空间以宅间绿地或碎片化的景观空间为主， 空间形状大多为长条形， 少有大型集中性公共场域； 另一方面， 由于缺乏专门的物业管理， 机动车侵占本就有限的公共空间， 这不仅影响了整个小区的环境面貌，同时也造成了一定的安全隐患， 停车空间供需矛盾突出(见图3)。 从居民的改造需求优先层级来看， 原有空间紧促， 急需更多使用空间， 提升空间品质等实际需求较为迫切。

图3 老旧小区空间占用现状图

2.2 空间产品设施落后， 利用率低下

空间产品与设施是老旧小区空间可持续使用的基本保障。 依据646 份有效问卷数据表明， 约80%的居民认为所在小区空间内的运动器械、 长椅坐凳、 植被景观、 照明设施等空间产品设施陈旧、 破败、 无趣， 未能发挥应有的作用。 空间较为局促的街巷式布局结构老旧小区中， 此类问题较为严重。 空间基础设施的缺失、 设施趣味性不足， 无法吸引居民驻足使用， 长期闲置加剧了这些设施的老化和损坏。

2.3 规划缺乏统筹， 空间功能退化明显

莆田市老旧小区存量较大， 街巷式、 片块状、 围合式等不同类型布局结构的老旧小区规模差异明显， 如何有效兼顾各方对空间的诉求完成复杂的改造任务是当前的主要问题。 目前， 莆田市尚未对老旧小区改造进行整体规划， 对改造的总量缺乏具体安排， 也缺少必要的分类和建设标准， 现阶段对老旧小区的空间治理处于边改边看、 边看边调整的摸索状态， 难以形成整体合力， 也未能完全充分利用空间， 造成局部空间浪费和功能退化。

3 基于空间治理视角的老旧小区空间实践与策略分析

3.1 创新技术运用， 释放场地空间

创新技术是利用现代先进的科学技术手段，以最小干预获取最大空间成效的老旧小区改造模式。 针对空间供需问题， 一方面， 可利用“空间建筑创新技术”， 即采用多层楼房抗震加层技术， 在原建筑不用被拆迁并正常使用的基础上，成倍加高。 该技术已成功应用在莆田鸿立大厦的旧楼改造项目中， 极大突破了已有的空间瓶颈，产生了巨大的经济效益和社会效益。 但同时， 这项技术对建筑原有基础有较高的要求。 在当下莆田市老旧小区中， 应鼓励有条件的小区(特别是片块状老旧小区)将该技术运用于空间治理， 通过适度增加层数、 局部拆除降低建筑密度， 增大建筑间距、 提高容积率， 配建地下停车位和公共设施， 满足小区基本的空间需求。 另一方面， 针对停车空间不足的问题， 可对原有停车场进行智能化改造， 如将平面停车场改为立体停车场， 或挖掘更多社会资源， 打通周边停车空间资源， 统筹机关单位、 写字楼和商场的停车场所， 利用工作时差进行智慧停车， 缓解小区内停车难、 乱停车、 占空间的问题。 以此达到全方位改造、 多层次释放小区空间的目的。

3.2 优化产品设施结构， 盘活空间

莆田市老旧小区居住人群结构数据表明， 中老年群体占比82%， 这类人群有着通勤距离较近且相对稳定的工作， 情感上依附于当前居住环境， 他们日常活动以小区内部空间及邻近区域为主， 范围较为局限。 因此， 针对莆田市老旧小区空间产品设施结构的优化， 应考虑具体的使用人群， 既要满足他们社交场所的需要又要兼顾他们休闲娱乐的需求。 如在街巷式布局结构老旧小区中构筑景观小品、 在片块状布局结构老旧小区中植入适老化设施[13]、 提升围合式布局结构老旧小区中的景观， 同时兼顾社区低龄儿童的活动需要， 增设亲子空间的游憩产品等。 总体而言， 应依据不同布局结构类型的老旧小区的需求， 选取与其空间相契合的产品与设施， 不断跟进、 更新、 优化， 塑造空间的趣味性和可玩性， 盘活空间。

3.3 连线成片规划， 打破空间界限

莆田市老旧小区空间治理需推行统筹人、 建筑、 环境三者关系的规划理念。 依托区域形势，优化设计， 腾挪空间， 在不降低小区原有绿化、游步道、 停车泊位等用地比例的前提下重新布局， 最大程度节约和利用空间资源。 以创新实践破解政策与空间瓶颈， 打破“小区问题小区解决” 的思维惯性， 通过大片区统筹、 跨片区组合、 小区内自平衡等模式， 进行老旧小区分片区集中更新实践， 连线成片规划(见图4)。 这种方式在片块状布局结构、 围合式布局结构老旧小区中作用更加明显， 不仅能够实现有条件的人车分流， 规划出步行安全空间， 更能充分利用空间，强化空间功能属性。 同时应注重链接周边的存量资源， 打造“15 分钟社区生活圈” (见图5)。应依托统筹规划， 积极组织编制《“15 分钟生活圈” 便民设施专项规划》， 按照“缺什么就补什么” 的原则对养老、 医疗、 教育、 商业、 交通、文体等六大类基本公共服务设施规划、 建设及使用情况进行全面排查摸底并制定整治方案， 调动周边公共资源弥补莆田老旧小区自身的短板。

图4 莆田市老旧小区连线成片规划示意图(自绘)

图5 “15 分钟生活圈” 可达性示意图(自绘)

4 结语

城市发展和社会转型日趋加快， 在中小城市腹地存量多、 规模大的老旧小区， 其各类外在和内生问题制约了区域社会的发展， 并给城市居民生活造成困扰。 如何有效、 系统、 科学地解决老旧小区空间治理过程中的诸多难题， 既迫切又艰巨。 本文基于对福建莆田市主要城区老旧小区的样本调查， 将老旧小区空间治理置于以问题需求为导向的整体框架中加以讨论。 一方面， 从莆田市老旧小区的市域分布特征剖析其结构类型， 围绕街巷式、 片块状、 围合式三种布局结构类型的老旧小区梳理出空间供需矛盾、 空间产品设施利用率低、 空间规划不善导致功能退化等3 个主要问题； 另一方面， 基于空间治理视角总结了创新技术运用、 优化产品设施、 连线成片规划等具体实践模式， 回应了当前老旧小区空间治理过程中面临的问题， 以期更好推进中小城市的老旧小区空间治理和社会治理的良性发展。