老旧社区改造的困境及应对策略分析

朱立人

上海市静安区彭浦新村街道第五居民区

引言：改革开放以来，我国城市建设逐步加快，但老旧社区衰老现象逐步凸显，中央国家国务院十分重视老旧社区改造这一重要的城市民生工程建设和开发工作，通过老旧社区改造能够缓解城市发展不平衡不完善情况，满足人民对美的追求，通过改善人们的住房状况和日常生活质量，提升民众居住的幸福感，同时，还有助于完善小区环境，促进城市的可持续发展；也有助于完善和革新基层社会管理，形成合作共治共享的良好经济社会管理态势。

一、老旧住宅小区改造的必要性

（一）老旧社区改造可以提升城市整体管理水平

目前，中国各地区对老旧社区的定义存在一定的差异，通常指早期建成的一些设计建设水平低、附属不全、机械设备陈旧、管理工作较差、人文环境差的旧居民小区。老旧社区普遍建于20世纪90 年代初期之前，受历史发展的限制，这种老旧社区无论是在公建配套系统的规划设计、建造水平层面，或是在管理方式、运行管理机制层面，都不能适应市民日益增长的居住需要[1]。尤其是由于中国住房制度的进一步变革，老旧社区逐渐出现所有权类型多样化，房屋维护资金渠道逐渐枯竭、技术水平逐渐下降、治理功能逐渐退化，致使老旧社区的居住环境条件与新建设居民小区产生了巨大的对比，现已沦为城市建设管理的滞后地区。唯有通过大力加强对老旧社区的全面清理，快速地将老旧社区的修建和管理工作搞上去，对进一步提高城市整体发展质量和水平才有了坚实的根基。

（二）老旧社区改造可以借解决民生问题

城市老旧社区由于大都先天不足，后天营养欠缺，使得老旧社区居民在生活中遇到了不少问题和困难。如旧路面保障缺失，道路坑坑洼洼，道路灯光不足，极大妨碍居民正常生活外出；私搭滥建挤压侵占了城市管线和消防通道，造成安全隐患；雨水与污水混流、排水管道损坏、道路阻塞现象突出、缺乏城市的防洪作用，对居民日常生活造成极大不便。而每到洪水暴发时期，如何让老旧社区平安度汛是政府部门最不放心、老房产和物业管理部门最顾虑、平民百姓感到最痛心的难题。为此，需对老旧社区实施全面整治，努力提高居民用地环境，同时建立健全规范有序的管理机构，从而实现老旧社区维护治理的良性循环发展。近年来，各地都在逐步开展老旧社区的改造，就试点情况来看，群众反映较高，住户也感受到了政府对平民百姓的关注，通过最切合实际、最直接的人民问题改造，改变居民的生存环境，为他们做实事、做好人，进而逐步增强人民对政府、国家的认同感。

（三）老旧社区改造可以构建和谐社区

一个健康良好、舒适和谐的生存空间对建立融洽的人际关系，维护社区安定团结具有非常关键的意义。对老旧社区改造工作，主要的目的并非追求空间经济性，而是着力追求社会效益、环境效益与经济性的统一[2]。而综合整治的作用也不仅仅在于简单改变、维护秩序，保证了居民最基本的居住环境，而在于能够调整社会上各领域的社会关系，缓解各类不稳定、不和谐等因素所带来的社会问题，从而保持社区安定稳定，并且形成一个健康和谐的社会人文环境。经过全面的综合整治，使老旧住宅小区内原有损坏的道路路面及时修复，功能严重不足的灯光装置也得以重新增设，极大便利了群众日常生活；私搭滥建被全部清除，将腾出的场地用于修建绿地、停车场和休闲健身活动场地等，居住环境就得以改变、生活环境也变得更加优美、心气也就顺了，同时让社会精神文明的程度也进一步提高。

（四）老旧社区改造可以展示城市良好形象

伴随城建进程的加速，一批批自然环境优雅、各种功能齐备、管理工作领先的新建住宅居民区如雨后春笋般发展起来，给居民提供强烈的视野震撼和心灵享受，然而，老旧社区便黯然丧失，老旧社区的“脏、乱、差”现状，以至于在一定层面上危及城市面貌。老旧社区改造的逐步落实，符合现代性城市格局的发展，不但增加都市文化吸引和辐射力、促进房产的保值增值，而且也为展现城市面貌锦上添花。所以，在推进社会主义精神文明建设、创建全国文明城市和发展现代化国际大都市的同时，应更加注重对老旧社区的改造和管理工作。

二、老旧社区问题

（一）存在很多安全隐患

在我国，许多老旧社区的管理结构不合理，没有对汽车进入的限制，没有门卫，没有保护措施，导致盗窃、抢劫频繁发生，影响了老旧社区的安全。此外，老旧社区物业管理不到位，走廊和社区内没有照明，道路狭窄，没有防火通道，没有管道维修。

（二）基础设施不完善

许多老旧社区基本上是在20 世纪80 年代建成的，当时我国经济发展不足以带动建筑业，所以城市规划没有得到重视，老旧社区的建设不能满足现在的生活水平，基础设施不完善，存在诸多质量问题。由于老旧社区的长期使用，大部分基础设施受到破坏，影响了居民的生活环境[3]。如部分老旧社区的污水管道经常出现堵塞后并未进行及时清理，在下雨天出现断水的情况较为突出。此外，输电、输气和输水管道已偏离原来的管道位置，使居民在使用电力时，往往处于缺电状态。当时老旧社区的建设目标是解决住房问题，设计没有进行审计，使社区质量得不到保证。同时，绿化带、停车位投资资金不足以满足人们的生活需求。

（三）老旧社区的环境较差

由于老旧社区没有得到有效的管理，使社区出现了建筑混乱的现象，占用了大量的公共场所，车辆凌乱，使内部出现拥堵；垃圾无专人管理，导致居住区社空气质量变差；社区的外墙和住宅走廊内部都有涂鸦，并粘贴了各种小广告，使社区看起来非常凌乱。此外，由于长期暴露在阳光下，部分外墙存在倒塌的情况，影响了社区的整体美观性，使社区整体看起来脏乱不堪。

（四）垃圾箱房位置距离居民楼近，导致其无法使用

由于垃圾箱房位置距离居民楼近，其大多是留给保洁员当成堆放保洁工具的仓库所使用，在《生活垃圾管理条例》实施后，开始实行垃圾分类、定时定点投放，而小区垃圾厢房作为一个大的投放点。大部分居民会将垃圾丢入其中。而保洁员又会忽视清扫，导致居住在垃圾厢房边的居民意见很大，且业主、物业、社区无法达成一致性的沟通。

三、老旧社区整治与改造的策略建议

（一）改善照明设备

在改造过程中，还发现室内照明设备不足，很多道路没有路灯，没有监控设备。它给夜间出行的人带来极大的不便。因此，在改造老旧社区的过程中，需要在老旧社区的路边设置节能环保路灯。我们可以根据周围的光线来调节自己的亮度，这样不仅可以把光线带到老旧社区的内部，还可以节约能源和减少排放，为社区的安全提供一定的保障。此外，在老旧社区的角落或盲区设置监控设备，为老旧社区的安全带来安全，同时还提高了老旧社区的生活质量。

（二）全面改造水平管线

老旧社区在改造过程中需要注意老旧社区最有问题的设备进行改造，如排水系统老化、排水管道布置紊乱等。主干道上没有排水口，一旦下大雨就会出现积水现象。因此，在改造老旧社区的过程中，要根据老旧社区内部的排水需要，重新铺设排水管道，重新规划排水结构，疏通堵塞区域，更换旧的或不能使用的管道。在主干道上增设若干排水系统，实施污水排放和污水排放的不同管道，防止该地区积水现象的发生。此外，老旧社区还需要根据城市的管理情况进行改造，根据老旧社区的实际情况配置雨水回收设备[4]。

（三）对老旧社区的环境进行改造

在老旧社区内部改造过程中，增加绿化带是必要的，因为绿化带是保证老旧社区环境质量和满足人们需求的重要因素。随着人民生活水平的不断提高，对环境的要求越来越高。以人为本、尊重自然、保护自然的理念已经深深扎根于人们的心中。老旧社区增加绿地，为居民创造休闲公共场所，草坪铺设透水设备，增加各种基础设施，进一步提高居住质量。可以在绿化区种植一些花草，铺设石板路，给裸露的区域增添一份美丽[5]。此外，还要清理社区环境，拆除一些违章建筑，清理社区垃圾，增加垃圾箱，增加文明口号，保持老旧社区环境的清洁。在改造的过程中，由于老旧社区经过长时间的风吹雨打，墙壁的漆体已经脱落酸墙体老化，存在很多安全隐患，需要进行重新粉刷，不仅可以维护墙体。还可以为小区带来美观。一些老旧社区在道路旁与楼道内堆放了很多杂物，霸占了公共资源，还埋下安全隐患。所以，在对老旧社区进行改造的过程中，工作人员需要加强与居民的交流沟通，共同清理杂物，并向居民讲述杂物堆放的危害，使居民能够减少杂物堆放，将杂物放进指定的垃圾箱内，还能够减少物业与业主的矛盾。除此之外，还需要对公共楼梯内存在的老化、生锈现象进行处理，更换老旧门窗，增加小区内部的安全性。对住宅区进行调整，满足人们的精神需求，街道办应该与物业公司签订合同，安装门禁服务。在这个快递产业繁荣发展的时代，物业还应该为居民提高便利度，增加丰巢快递柜或者固定快递存放点等服务，提升居民的居住体验感。在老旧社区内部增设电子监控，并处于整天联网状态，为老旧社区的安全提供全面的保证。随着我国经济的不断发展，人们逐渐增加对精神的追求，使老龄化结构不断加剧，老旧社区内部的老年人口数量不断增加，为了保证老人人身安全与生活质量，老旧社区应该为老人提供便利。例如：应该在小区内部增设电梯，在主干道增添扶杆，为老人提供出行便利。除此之外，还可以利用保温墙面进行改造，进一步增加老人居住的舒适度。

（四）垃圾箱房改造为便民服务中心

走访和调查，将居民意见进行整理，并召集业委会党支部、公益服务站党支部召开厢房改造专题会，同时，通过社区微改造立项，向街道发展办申请项目资金。通过居民参与、社会立项的方式完成厢房改造。将原本的垃圾箱房改造成现如今的幸福小屋，成为小区高龄老人测血压、测血糖、理发的便民服务点，也成为小区亮丽的风景线。通过改造垃圾箱房为幸福小屋，解决了居民乱扔垃圾的现象，也增加了小区便民服务点，让一个闲置的垃圾箱房成为小区居民喜爱的服务点。与此同时，其流程也进一步理顺了网格化支部巡查发现问题→协商居民→整合资源→专业对接→处置问题的机制，让居民听证会、协调会、评议会这三会的居民协商机制得以健全。

四、反思和总结

（一）要夯实基础，形成共识

“认识熟悉——了解信任——认同支持——共同行动，”通过刷脸、刷存在感，让居民了解你，通过帮助他们处理邻里矛盾，才能让他们信任你；通过刷价值观，让居民认同你，通过上门与他们沟通老旧社区改造的好处，以及老旧社区实际的困难，进而让居民支持老旧社区改造；通过共谋发展，让居民参与改造方案的制定，参加改造活动，才能让居民一起与社员共同行动。

（二）要结合实际，多法共用

社区治理过程中处理居民矛盾纠纷中，要具体问题具体分析，我们从来没有只用一法，往往是多法共用。运用了网格党建引领法、民情日志连心法、民主协商善治法、物业党建联建法等多个方法。这么多的方法介绍给大家，是希望提升社区员工的工作能力，让其有方法、有本领、有资源去处理复杂多变的社区矛盾，把社区治理得更加温馨有爱、和谐有序，进而将党的宗旨、党的使命、党的初心充分体现出来。

结束语

在改造的过程中，由于老旧社区的结构各不相同，难以建立统一的改造模板，需要工作人员根据老旧社区的实际情况进行分析，全面考察，才能进行改造方案的设计。除此之外，工作人员还需要提高宣传力度，积极号召小区居民加入改造工作中，减少物业与业主之间的矛盾。同时，还需要对老旧设施进行全面排查与更换，增添公共设施，提供老年人所需要的设施设备，建立温馨的社区环境，提高业主的幸福感，从而提高老旧社区的生活质量。