高层持续定调提振房企“稳中求进” 外资开始布局中国房地产值得重视

宋唐吟

为进一步化解房地产债务风险，国家持续释放利好政策信号：延长“金融16 条”期限、出台“民营经济31 条”、推进城中村改造等，积极稳定市场预期；与此同时，聪明的资金已提前入局，外资开始战略布局中国的房地产。笔者认为，救地产也是救三方“财管”，“后地产时代” 外资投资策略是他山之石，值得借鉴。

我国房地产市场供求关系发生重大变化 高层持续定调密集出台政策提振信心

进入7 月份以来，为进一步化解房地产行业的债务风险，提振市场预期和信心，国家持续、密集出台相关政策。

7 月10 日，央行、金融监管总局两部门发文，将金融支持房地产市场政策（金融16 条） 适用期限延长至2024 年12 月31 日。

7 月14 日，央行货币政策司司长邹澜在“2023 年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上，表态支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

7 月19 日，中共中央、国务院发布了《关于促进民营经济发展壮大的意见》，其中围绕民营经济发展共提出31 条措施。

7 月21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，并明确提出“鼓励和支持民间资本参与”。

7 月24 日，中央政治局会议针对房地产行业重磅表态，会议指出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，要适时调整优化房地产政策，再提城中村改造。

7 月27 日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上的表态直接引爆市场，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。

投资者购房者权益“双保护”在行动 房企退市不代表股民和购房者失保障

整体来看，从延长“金融16 条”的期限，到新出“民营经济31条”，以及推动超大特大城市实施城中村改造，让购房者和投资者的权益有了“双保护”，台风过后看到了如下积极信号：首先，保交楼政策的积极推进。

目前，国家已推出两批共3500 亿元保交楼专项借款， 设立商业银行2000 亿元保交楼贷款支持计划，央行还将这2000 亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024 年5 月底，有望引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持力度，从而积极推动各地项目复工建设。

其次，房企退市不代表股民和购房者丧失保障。房企退市，只代表失去A 股市场的融资渠道，只要公司没有破产，仍可以通过其他融资渠道继续融资。以退市的泰禾集团为例，截至2023 年4 月底，泰禾集团已得到批复的政策性纾困资金额度为22.18 亿元，其中已收到10.09亿元，泰禾全部在建的几十个项目除了一个项目外，全部复工复产。对于股民来说，如果房企退市审计中发现违法和恶意侵占的行为，除了监管部门给予相应的处罚外，股民也可追究相关主体的民事赔偿责任。

此外，维持房地产资本市场融资渠道稳定。7 月24 日至25 日证监会召开2023 年系统年中工作座谈会，再度从资本市场角度明确了下半年的工作安排：将从投资端、融资端、交易端等方面综合施策，协同发力。今年6 月16 日，招商蛇口重组项目实施落地，意味着房企股权融资“第三支箭” 在实操层面正式落地。近期，债权融资“第二支箭”再发力，助力新湖中宝7 亿元中期票据成功发行。该中票募集资金将用于住宅项目开发建设、偿还境外美元债券及补充流动资金。同时，针对各种定融产品的大面积“爆雷”，证监会明确了继续有序推动金交所、“伪金交所”风险防范化解，加大对非法金融活动打击力度。

最后，债务重组后消费型购房者将优先受偿。2023 年4 月20 日，最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。该司法解释创设了商品房消费者“超级优先权”，即商品房消费者购买房屋，以居住为目的，在一审法庭辩论终结前已支付全部價款的购房者，享有优先于建设工程价款、抵押权和其他债券的优先受偿权。当然， 赋予商品房消费者超级优先保护权的初衷在于保护其最基础的生存权， 其在宽松化解释的趋势下仍有较为严格的适用标准， 某些具体适用边界条件仍有待司法实践的进一步检验。

外资已战略性布局中国房地产市场 审慎积极看待行业机遇

当前我国房地产业处于调整期，我们应该跳出片面悲观的认知，以更为审慎但积极的态度看待行业机遇。新一轮的区域分化、城市分化和房企分化已成大势所趋。这意味着行业将进入优胜劣汰的市场化竞争阶段，龙头企业在各细分领域将占据更大优势。因此也意味着投资者应更新投资思维，在变革中寻找新的盈利增长点。

事实上，在政策调控的影响下，外资已经开始战略性布局中国房地产市场，这些老牌金融机构和企业的专业研判不应被我们轻易忽视，他们的举措给我们提供了一些有益的投资启示。

今年2 月，凯德集团宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划， 包括一只规模2.91 亿新元的单一资产基金和一家8.24 亿新元的计划性合资公司， 希望在中国商业地产领域寻找被低估或大减价的地产项目， 并在北京和佛山完成收购首批资产。根据诸葛数据研究中心不完全统计， 近两年， 贝莱德、高盛、博裕资本、马拉松资本、橡树资本等多家外资纷纷瞄上中国房企的股票债券， 出险房企是他们主攻的目标。

复杂环境用跨行业视角捕捉更多机会 “后地产时代”稳中求进是应对之道

笔者认为，外资对我国房地产行业的投资策略给我们境内投资者带来了难得的启示，主要有如下四点值得深入研习：

第一，跨行业视角，寻找被低估的资产。在房地产市场调整期，可能会出现许多被低估的资产。然而， 考虑到眼前复杂的市场环境，投资者需要有跨行业的视角，以便捕捉到更多的投资机会。例如，在城中村改造过程中，相比于房地产企业本身，涉及到防水涂料、建筑涂料、保温材料、石膏板、门窗、塑料管道、燃气管道、绿化等竣工及精装链条上的上市企业更易有机会。

第二，关注优质资产和优质企业。外资机构在抄底购买资产时，更倾向于选择优质资产，目标在于稳定的长期收益。因此，投资者也应该关注这些优质资产，包括具备改造潜力的办公楼、酒店、长租公寓等。另外值得注意的是，在选择投资目标时，不仅要关注资产的质量，还要关注企业的经营状况、财务健康状况、管理团队质量、企业文化等因素。优质的企业通常能更好地抵御市场风险，带来更稳定的收益。

第三，寻找符合政策导向的投资机会。一些符合国家政策、有公募REITs 发行潜力的新基建等资产，也吸引了外资机构的关注。证监会加快建立多层次的REITs 市场，常态化发行保障性租赁住房REITs，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs 的扩募资产。投资者可以利用这类政策优势，寻找符合政策导向的投资板块。

第四，奉行长期主义和分散风险投资理念。一些有长期资产运营经验的外资机构，更看重获取优质资产的长线稳定收益。这提示投资者在进行投资决策时，也应该从长期的角度来考虑，而不仅仅是短期的收益。尤其是资本市场全面注册制更有利于股民回归价值投资。房地产行业的快速出清，让更多模式新颖的龙头上市公司进入投资者的视野，对投资者的定价和风险管理能力也提出更高要求。另外，无论市场如何变化，都需要遵守投资分散的原则。将投资分散到多个资产、多个行业、多个市场，可以有效降低单一投资的风险。

（本文作者系北京市安理律师事务所金融刑辩资深律师。文章仅代表作者个人观点，不代表本刊立场。文中所提个股仅做分析，不做投资建议。）