房地产政策存优化调整空间　行业估值和基本面进入修复新阶段

2023-08-06苏华秦佳丽

证券市场红周刊 2023年28期

苏华　秦佳丽

自国家住建部表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势以来，北京、深圳、广州几大一线城市已集体表态，将尽快推出有关措施满足刚性和改善性住房需求，落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

民营房企在融资端也有望迎来新的窗口期。8 月3 日，央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会，表示要推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。

伴随国家高层会议定调和支持性举措陆续跟进，房地产板块重拾信心。近日房地产（申万）行业涨幅居前，多股掀起涨停潮。关于市场走向是否出现拐点、房地产调控将迎来多大松绑空间，市场期待值颇高。

这在中泰证券地产首席分析师由子沛看来，国家高层会议对房地产的表述颇为友善，提及“房地产市场供求关系发生重大变化”意味着定调方向已有重大转变，热点一二线城市的政策措施仍有优化和改善的空间，后续可以期待更多强力度措施出台。中长期来看，房地产板块估值及行业基本面具有较大的修复空间。

国家高层会议定调房地产政策存在优化空间

与以往会议相比，近期国家高层会议首次提及“ 住房供求关系发生重大变化”，同时“房住不炒”未被提及。在市场人士看来，这代表了一种重大调整。

由子沛就此向本刊表示，这主要有两方面原因，一方面，高层对于房地产的整体态度开始有了明显转变。但是会议不提及“房住不炒”并不意味着放弃了这个大方针，而是意识到当前地产行业的主要矛盾已经变化，“房住不炒”是市场过热阶段的产物，短期内不再是市场的主要矛盾。另一方面，这跟“供求关系已经发生大变化”的逻辑也相通，即现阶段行业的主要矛盾已经从市场过热、炒房过度、供不应求，转变为供大于求、市场遇冷、需求不足，“房住不炒”再提及显得没有必要。

而“ 住房供求关系发生重大变化”的定调，也意味着之前的一些政策将进行新的调整或优化。据业内消息，此前22 个核心一二线城市对楼市“ 四限”（限购、限贷、限价、限售）政策的调整，需报多部门及国务院审批通过。后续这些核心热点城市的“四限”可能率先进行调整。

对此，由子沛表示，结合这次会议“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”等表述，大的政策方向还是从一城一策、需求端改善等进行调整。“现在大部分三四线城市基本已经放开限购限贷等限制，热点一二线城市在认房认贷、首付比例以及房贷利率加点等方面，还有一些优化和改善的空间。”

在这次重要会议之前，业界一直期待房地产“救市大招”，那么是否可以就此认为这次重要会议有极高的“大招含量”？对此，由子沛表示，“所谓‘大招其实一直是坊间的传闻，是通俗的表达。国家高层会议本身作为一个非常高级别的会议，不会出台具体的政策，而更多是指明一个方向。这次会议对房地产的表述比较友善，提及‘房地产市场供求关系发生重大变化也意味着定调方向有了重大转变。近期国家统计局召开新闻发布会也提到，要正确认识‘温差，即宏观政策、宏观数据跟微观感受之间的一个‘温差。高层意识到了市场感受，后续可以期待更多强力度的措施出台。”

另据国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092 亿元，同比增长1.1%。这表明楼市需求端出现滞涨情形，而房企的景气度和楼市的景气度直接相关，这关系到房企的收入和再投入的能力。因此，业界一直呼吁，政策方面应积极支持楼市消费，调整之前的限制性措施。

由子沛就此指出，一方面，一二线城市的限制性政策适当放松是重要的提振措施；另一方面，这次国家高层会议提到“ 盘活改造各类闲置房产”、“加大保障性住房建设和供给”，也可以视为激活需求端的一个方向，比如地方政府或者大型国央企出面，收购一些闲置房产，用作保障性住房或者长租公寓，在盘活闲置房产的同时也在加大保障性住房的供给，可谓一举两得。“另外，税收方面可以做一些抵扣减免来激活购房需求，如果加大房贷对个税的抵扣力度，居民购房压力可以减轻很多，也能有效缓解提前还贷现象，因为当房贷能够抵扣个税，大家反而会觉得留着房贷比较合适。”

房企业绩修复可期当前估值依然处于低位

截至目前，近期60 余家A 股房企披露中期业绩预告完毕，其中仅四成房企预计录得盈利；另有近10家房企基本锁定退市。有观点认为，这意味着房企实现业绩修复可能需要较长时间。

不过，由子沛指出，房地产公司的业绩其实存在一定的延迟，部分企业2023 年的利润更多反映的是2021 年的销售项目结算成果。2021年的市场正处在相对过热的区间，当时土地市场火热，地价高企，企业成本支出抬升得比较高；另外政府限价也严格，房企利润空间受到一些抑制。

他认为，“现在房企利润下滑或者出现亏损，更多是前期市场过热阶段项目利润率下滑所导致的，所以，后续随着销售项目利润率的逐渐恢复，以及三四线城市存货计提减值可能被转回，我们认为，房企业绩的恢复是可以期待的。”

在房地产行业表现为整体困难的背景下，房企分化的趋势十分明显。机构数据显示，上半年百强房企中央国企累计销售的同比增幅为27％，而民营房企的同比增速为-27%；另外“三支箭”实际融资规模向央国企及优质民企倾斜。

“强者恒强的出现，符合市场规律。”由子沛指出，“目前央国企与民营房企之间的分化是市场化竞争的结果，政策层面对于民企和国企其实是一视同仁，甚至鼓励金融机构对民企进行支持，只是市场会用脚投票，过去一定阶段资金链断裂和烂尾楼现象更多发生在民企身上，所以金融機构不太敢对其做新增融资，居民端也不太敢购房。”

他说，其实我们完全可以举出一些反例，民营房企里面也有稳健的，比如滨江集团、美的置业，他们的销售端和融资端并没有受到影响。

值得注意的是，近期高层会议再次强调“ 要切实防范化解重点领域风险”。从房地产市场疲弱不振、多家上市房企面临退市局面的背景下，房地产市场隐藏的风险如何处理可能也在政策考量范围之内。

对此，由子沛认为，“ 这次国家高层会议对房地产行业的相关表述，第一句话就是‘切实防范化解重点领域风险，虽然没有明示，但显然意指房地产行业；对比以往几次国家高层会议‘ 防范化解头部优质房企风险的提法，这个转变意味着高层也已经认识到房地产行业的风险已经从个别企业的债务风险转向了整个行业。”

他指出，与2021 年部分企业自身经营不善、负债率过高导致的第一轮“违约潮”不同，最近更多新的企业暴露风险，更多是基于整个行业需求端出现滑落、销售资金无法回笼，从而引发了一系列资金链压力。

或许正是遭遇行业性困境的原因，房地产板块今年以来的行情表现不佳，直到国家高层会议之后，房地产板块大涨，掀起涨停潮，连带家居用品、物业管理等板块集体走强。这种与政策共舞的情况还能走多久？

对此，由子沛认为，“ 我觉得目前整个地产板块还处在一个相对较低的位置，近期国家高层会议对房地产行业的表态几乎是前所未有的友善，在政策定调上有了明显的转向，短期能在市场情绪上提升一下板块估值。中长期来看，政策层面不至于出现‘光打雷不下雨的情况，伴随后续实质性的支持政策出炉，不论板块估值还是行业基本面，都有比较大的支撑和修复空间。”

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）