许家印开年忙

钟黛　杨松

2022年的头5天，恒大董事局主席许家印在这些关键词中度过：拆违建、卖豪宅、保交楼。

新年伊始，社交平台上就流传着一则“许家印广州珠江新城的豪宅出售”信息。有中介称，该房产为珠江新城金碧华府25楼复式豪宅，面积753平方米，市场价1.1亿元，放盘8000万元，看房需验资5000万元。

不过，上亿豪宅即便能顺利卖出，也难以填补700公里以外的漏洞。

2021年最后一天，海南省儋州市综合行政执法局的处罚决定，再给恒大当头一击。

这份行政处罚决定书提到，海花岛2号岛上三（六）期39栋楼属于违法建筑，包含总建面约43.49万平方米，责令开发商在10日内自行拆除。如逾期不拆除，儋州市综合行政执法局将依法组织拆除。

上述项目的开发公司为儋州信恒旅游开发有限公司，是恒大童世界集团有限公司的全资子公司。在业内人士看来，这个处罚并不意外。号称世界最大人工岛的海花岛，相关部门从2017年起就对其开展违法违规项目整治工作。

此前，这39栋楼的规划许可证已被撤销，施工许可证被暂扣，预售许可证被吊销。据测算，拆除这39栋楼带来的直接损失或超过30亿元。

恒大童世界公开信称，经过6年多的建设，海花岛已累计投入约810亿元。海花岛为恒大在海南的重点项目。数据显示，2020年，海南为恒大贡献了180.66亿元的合约销售额，占集团总销售额的2.50%。

2021年以来，恒大资金链陷入困境，眼下再遭监管重拳。多重压力之下，许家印如何应对？

海花岛位于海南省儋州市海湾区域，由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8平方公里，平面形态为盛开在海中的三朵花，故取名为“海花岛”。

根据当时的规划，海花岛总投资预计为1600亿元，包括国际会议会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等28大业态。海花岛的宣传资料称，该项目意在“打造全球人向往的文化旅游胜地”。

海花岛由1号、2号和3号岛组成。此次处罚决定书要求限期拆除的建筑，均位于作为居住功能区的2号岛。

在2017年购入2号岛房产的李刚告诉《21CBR》记者，其房产于2018年交房，并在2021年中顺利拿到房产证，部分區域的商超等基础设施日渐完善。

拿到房子至今，家住北京的李刚仅在装修期间去过一次，其他时间房子空置。据他观察，来海花岛购置房产的，大部分出于投资需求，因为所在的小区缺少医院、学校等配套设施，旅游业之外，岛上鲜有其他产业。

李刚的房产距离要拆除的39栋楼并不远，他透露，小区业主群对海花岛的前途持悲观态度，“旅游起不来，房价就很难起来”。

事实上，海花岛在建造过程中，一直存在环评风险。2019年7月至8月，中央第三生态环境保护督察组对海南省开展了第二轮中央生态环境保护督察。

2020年12月，儋州市政府发布了《整改方案》，明确海花岛项目用海范围内违法违规建设项目应停止建设，整改到位后才予以复工。但恒大海花岛公司未落实相关要求，违规建设4条涵管桥，至2019年7月已全部建成，并形成违法围海面积约369公顷。

《整改方案》提到，2020年底前要落实海花岛2-14-1地块39栋住宅建筑整改。

2021年12月27日，儋州市政府发布整改情况公示，称已于2020年5月10日对39栋住宅建筑下达停工令，项目全面停工;并依法依规暂扣39栋住宅建筑2宗施工许可证。

此外，已于2020年5月11日收回39栋住宅建筑预售许可证，项目全面停售;并依法依规对39栋住宅建筑5宗预售许可证进行吊销。

本次风波似乎未伤及海花岛业主的利益。有海花岛业主在业主群内发布公告信，称“海花岛2号岛红圈中这39栋，目前没有卖任何一套”。

拆除海花岛39栋住宅，恒大心有不甘，于1月4日申请了行政复议。

恒大童世界集团在1月3日发布公开信称：“行政处罚决定书仅针对位于2号岛的2-14-1地块39栋楼，不涉及海花岛其他地块，也就是不涉及60567户已收楼业主及628户未收楼业主的地块和楼宇。”

有测算称，海花岛2-14-1地块39栋住宅，总建筑面积434941.46平方米，容积率3.15。由此可推算，这块地占地面积为138076.654平方米（约207亩）。

相关数据显示，填海成本约20多万元/亩，那么海花岛2-14-1地块的土地成本，约在4000万元左右。

安居客上的最新房价数据显示，海花岛的新房销售均价为18000元/平方米，粗略测算市场折损超过70亿元;即使按照硬成本测算，建安成本加上拆违成本，硬成本损失至少超过30亿元。

屋漏偏逢连夜雨。近期，恒大在多地的闲置土地被各地政府收回使用权。

2021年12月17日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局公示，无偿收回恒大地产两幅土地，因其已超过两年未动工。

此前的12月13日，海口市自然资源和规划局也宣布，无偿收回恒大地产的8宗土地，缘由为恒大超过约定的动工开发日期两年未动工。已知其中6幅地块是恒大斥资86亿元收购而来，另外2块的购地金额未知。

而在稍早一点的11月，沈阳市自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地，总面积超过35万平方米;9月，安庆恒大公园土地被收回，原因是土地出让金未按时缴齐。

因此，保证现有项目的进展，成为恒大工作的重中之重。

2021年12月31日，恒大集团官方微信发文称，新的一年，将坚定不移兑现“保交楼”承诺。“12月以来，全国100多个楼盘迎来了交楼高峰。”恒大集团称，肇庆恒大城、肇庆恒大世纪梦幻城、韶关恒大城、潮州恒大城、佛山恒大郦湖城等30个地市的项目顺利交付。

此前，恒大集团在复工复产保交楼周例会上披露，2021年12月的交付目标为3.9万套，而2021年9月、10月、11月的交楼量都不足1万套。

而截至2021年12月26日，恒大全国项目复工率为91.7%，较9月初提高40个百分点;复工人数8.9万人，在北方多个省份进入冬歇期的情况下，较9月提高31%。

根据恒大方面公布的数据，目前，80%以上的主体、装修单位恢复了与恒大合作，80%以上的长期合作材料供应商也恢复了供货，签订了6869份材料供应合同，新的材料供应模式对“保交楼”最后的精装工程起到关键作用。

恒大在湖南怀化项目复工复产的会议纪要，披露了更多“保交楼”的细节。

纪要内容显示，地方住建局领导在会上汇报，已向财政局借贷5000万元资金，所有资金统筹由政府监管，用于保交楼。

恒大方面在会上汇报，正协调湖南恒大复工全面打包;先达到毛坯交付，业主如索要赔偿，自行按合同索赔;会按图纸施工，竣工后有相关部门进行质检;复工复产会适当降低标准，已提起诉求，不能降标太离谱。

根据中国恒大的最新公告，2021年实现合约销售金额4430.2亿元，同比下降38.7%;合约销售面积5426.5万平方米，同比下降32.9%。

2021年下半年以来，有关许家印变卖个人资产以维持恒大资金流动性的消息，不时在市场上流传，真假难辨。

根据公开消息，去年7月1日至11月16日，许家印透过变卖个人资产或质押股权等方式，累计向恒大集团注入超70亿元资金，维持恒大的基本运营。被变卖的资产，包括许家印在香港的三栋别墅和广州、深圳的豪宅，还有几架私人飞机等。

恒大集团也在加快资产处置的步伐，以期快速回笼资金。在地产业务之外，许家印曾经为“新恒大”规划了一系列梦想。当债务步步紧逼，多元化业务无奈成为弃子，只能一一“插标卖首”。

2021年6月至8月，恒大已出售恒腾网络11%股份给两个买方，总代价约为32.5亿港元;出售盛京银行1.9%股份，总代价为10亿元;出售深圳高新投7.08%股权，总代价约为10.4亿元;出售恒大冰泉49%股权，总代价约为20亿元。

恒腾网络曾经被寄予厚望，麾下的儒意影业是一匹文娱圈黑马，押中过《芈月传》《你好，李焕英》《送你一朵小红花》《三生三世十里桃花》《瑯琊榜》等诸多爆款。旗下另一平台南瓜影视，则承担着恒大打造“中国版Netfix”的愿景。

2021年11月17日，恒大更出售了持有的全部恒腾股份，占恒腾已发行股份的18%，售价平均每股1.28港元，总代价为21.27亿港元。加上此前出售的恒腾股份，共计回笼超过百亿港元。

此外，恒大向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部分欠款，总金额约251.7亿元。另外也出售了5个地产项目股权及非核心资产，总代价约为92.7亿元。据粗略统计，以上出售、回收现金或偿还欠款合计约为411.7亿元。

目前，恒大依然有大笔可变现的资产。

恒大曾发出公告，积极接触多家潜在投资者，商讨出售恒大新能源汽车（0708.HK）及恒大物业（6666.HK）部分股份。

此外，恒大也接触潜在买家，商讨出售位于香港的中国恒大中心。2015年10月，恒大斥资125亿港元（约合104亿元人民币）购入，其成交总价一度刷新香港商厦买卖的最高纪录。

2021年8月下旬，有报道称，一家国资控股的地产公司计划斥资约105亿港元（约合87.5亿元人民币）洽购上述总部物业。不过，后来恒大公告称，此交易“未按预期时间完成”。

一系列自救动作之下，恒大仍然陷入债务困境。

2021年12月3日，恒大公告称，或无法履行一笔2.6亿美元境外私募债的担保义务。一石激起千层浪，随后，工作组进驻恒大，督促推进企业风险处置工作。恒大成立了风险化解委员会，许家印任委员会主席，粤海控股人士任联席主席，委员会成员包括越秀集团、中国信达、国信证券和中伦律师事务所。

根据去年12月22日的公告，中国恒大集团风险化解委员会正调动广泛资源，并积极与债权人保持沟通，努力化解集团风险，维护各方合法权益。