房地产企业土地增值税税收筹划探讨

马欣

摘 要：近年来房地产行业的发展促进我国经济建设的进步，为国家财政增加了可观收入。为保障房地产企业在行业市场的核心竞争力，房地产企业需要加强对土地增值税税收筹划工作的重视，面对复杂繁琐的土地增值税税收筹划工作要深入分析其价值意义，遵循土地增值税税收筹划工作的原则，探讨土地增值税税收筹划中存在的一些问题，并合理采取有效的策略去应对土地增值税税收筹划工作。土地增值税税收筹划工作的合理性一方面可提升房地产企业在行业市场的核心竞争地位，降低企业税收支出带来的经济负担，促进企业的可观经济收益。另一方面可避免房地产企业出现虚高房价问题，减少房地产泡沫化经济因素，引导房地产企业在行业的未来可持续性发展。

关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划

营改增后对房地产企业的税收产生了一些影响，不仅对企业资金链条和利润所得有着制约因素，还对房产行业住宅市场价格有所影响。土地增值税具备高税率、重税负特质，工作较为繁琐复杂。加强土地增值税税收筹划的严密、合理、合法工作的探讨和分析，对房地产企业的发展具有重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的价值

企业土地增值税税收筹划工作对房地产行业市场竞争具有重要引导价值。合理规划增值税税收可以将企业税费项目与计划做好合理妥善安排，提升企业在行业市场竞争环境的适应力。

企业土地增值税税收筹划工作对房地产企业内部财务管理具有重要指引价值。企业内部需要加强财务管理效率，才能合理运用财务措施提升企业规划和决策水平，促进企业资金在运营中实现高利用率和高流通速度。企业的现金流得以改善才能有效提升企业内部财务管理水准。在国家政策的宏观调控下，企业要合理利用自身的利润空间，合理调整成本项目与利润所得，在合法、合理的情况下提升企业自身经济成效，避免出现违法偷税逃税行为，提升企业内部财务管理发展水平。

二、房地产企业土地增值税筹划产生的原则分析

（一）合法原则

所有房地产企业都要建立在守法基础上筹划土地增值税相关税收工作，必须要在国家政策法律所许可的范围内制定合理的税收筹划方案，并依据筹划依法进行缴纳税金，完成纳税义务。

（二）预先筹划原则

为保障土地增值税税收筹划的顺利进行，需要结合房地产企业实际情况将短期及长期计划做好紧密安排，保障土地增值税税收可以依照预先筹划方案实现合理税收目标，帮助房地产企业提升生产经营效益。

（三）综合性原则

房地产企业应当将税收工作列为开发时期的决策项目。从房地产企业开发环境角度出发，综合考虑国家相关政策法律、企业内部生产经营现状及当地经济环境条件，兼顾到国家与集体利益。税收筹划的规范与真实性可通过房地产开发项目与税收工作的综合考虑而进一步加强。

（四）经济性原则

房地产企业要从整体利益出发，秉持经济性原则进行土地增值税收筹划工作，在合法合规基础上为企业争取最大化净利润。在进行土地增值税税收筹划时要分析企业经济效益因素，加强筹划方案节税效果的精准判断。当筹划利益大于税收筹划成本时应当开展税收筹划工作，为企业带来经济效益，反之若筹划成本高于企业利益时则放弃土地增值税税收筹划。遵循经济性原则可以加强企业的经济因素分析，提升房地产企业经济开发水平，使得企业获得可观经济效益。

三、房地产企业土地增值税税收筹划中的问题

（一）土地增值税项目立项阶段

土地增值税项目立项阶段中，纳税筹划能力及管理体系的缺乏是存在的问题现状之一。目前大环境趋势下，房地产企业会将税务统筹交给财会部门去承担。但实际上，企业内部并不一定有专业的统筹纳税人员来负责此事项，其他财会人员在税收筹划工作上经验有所欠缺，导致企业内部缺乏完善的税务管理体系，也无法开展其他部门及人员的协调配合工作，且企业缴纳税费事项均由财会部门处理可能会出现多缴纳税费的情况。这种情况就需要依据实际问题采取有效的建议和改进举措，并不能单纯将过失归咎于企业财会人员问题，这其中就涉及到对税务筹划工作的价值认知。在税务工作开展过程中，企业财会人员与税务机关确实会有互动，但互动仅仅只是完成纳税工作流程，仅仅将涉及生产经营的税款上缴部门而已，并没有真正意义上与企业经营筹划决策产生关联。实际上，房地产企业的内部需要决策者、市场、销售、策划多部门间共同协调来完成工作管理，那么企业税务统筹规划也应当与这些协调部门相关联。如若对税务筹划观念认知不足，只是单一将税收筹划业务交给财会部门，必然思考不够全面，导致税务统筹规划工作不够完善、严谨。

土地增值税项目立项阶段中，税收筹划事前管理意识的缺乏是存在的问题现状之一。企业管理层对税务筹划工作的认知与重视程度关系到工作实施与应对措施的合理性。如若房地产企业对税务筹划问题不够重视，在不利局面发生后才进行重新了解，那么会面临过重税负带来的企业压力。在税负过重压力下采取应急处理手段去改善问题，往往会存在与国家税收政策相矛盾、相冲突的原则情况，这也是房地产企业在税收层面容易出现偷税漏税现象的原因。从现实意义上来讲，一旦企业完成纳税义务是无法再通过其他形式进行局面挽救措施的，更难去进行后续税收筹划工作。这就强调了税收筹划工作要做好事前规划的重要性，避免发生后续难以补救的局面。此外税收筹划人员要提升自身业务素质，深刻认知工作内容的价值，做到对现代国家税务政策法律及法规条文的理解和掌握，从而才能提升企业纳税筹划的运用效率，削减企业面对的过重税务压力。

（二）土地增值税项目开发阶段

土地增值税项目开发阶段中，利息支出的低扣除率是存在的问题现状之一。在房地产企业生产经营发展中，各时期阶段都需要投入大量的资金，企业自身很难满足资金投入需求，只能通过与银行或相关金融机构的借款形式。借款形式必然会引发利息支出的问题，利息支出形式差異会关系到企业所提的增值税额。依据相关税法描述，房地产相关税额与财务业务中的应付出利息相关，需要房地产企业得到项目分摊和机构证明才能实行抵扣操作。对于不明确的利息支出问题，要单独进行核算并与企业开发的最终费用总体再进行扣除。

土地增值税项目开发阶段中，费用不合理归集是存在的问题现状之一。房地产企业开发费用由利息支出及其他开发费用组成，与利息支出的高低有关。房地产其他因素开发费用也是需要重视的部分，除去利息支出外，企业要考虑到其他费用一系列的支出问题。房地产企业开发费用会囊括很多项目内容，如期间费用和开发费用、开发非直接费用等。对于企业生产阶段、经营阶段、开发阶段、立项阶段所涉及的期间费用，可以依照土地使用权与成本费用总和的5%来进行扣除。开发的非直接费用问题也应当归纳于开发费用来进行合理的扣除和计算。这也涉及到费用归集的问题，费用归集的合理性会对企业的税收筹划有所影响。对于开发非直接费用可以依照房地产企业开发阶段中成本费用构成区域来进行扣除，在进行企业土地增值税工作清算处理时，也要依照相关规定进行全部扣除。

（三）土地增值税项目销售阶段

土地增值稅项目销售阶段中，不恰当核算底商和上层住宅合体楼的土地增值税是存在的问题现状之一。在进行土地增值税的清算处理时，税法政策要求清算单位需要依照房地产基本核算项目与对象来进行计算单位的核算。换言之，如若该项目隶属房地产企业的分期项目，就以分期项目作为清算单位进行核算，那么合体买卖项目中底商与上层住宅就应当作为项目的共同体来进行报批操作。但实际计算时发现低于合体楼增值税容易出现两种差异性形式，统一计算与分开计算的形式不同就会造成计算结果的差异，这也是亟需解决的问题。

土地增值税项目销售阶段中，项目区分模糊和保守销售模式是存在的问题现状之一。开发产品主要为多层住宅、高层住宅、商业房类型，房地产在销售阶段会采用一些销售折扣或销售折让等经营策略来刺激销售，有的房地产企业甚至用低于市场的价格进行房屋出售或赠送操作，这些销售形式都一样要进行土地增值税缴纳工作。目前国家土地增值税的法规条文并没有做出对于此类销售折扣、赠予形式的明确规定，而在企业所得税中规定票据要将折扣与价款内容展示在一起方能进行折扣操作。且在国家土地增值税的法律条文中并没有明确指出土地增值税合理的销售折扣范围，这就导致对于模糊的项目无法界定土地增值税开展精准的核算。

在土地增值税工作的增收开展时，开发商需要对住宅项目进行辨别区分。传统意义上来说住宅可分为普通住宅和非普通住宅形式，比较直观的区分方式是单套建筑面积在144平方米以下的为普通住宅，反之为非普通住宅。区分普通住宅与非普通住宅意义重大，计算土地增值税时需分别核算两者增值率，根据税法规定，普通住宅增值率若控制在20%以内，可免征普通住宅土地增值税。

四、房地产企业土地增值税税收的筹划策略

（一）合理应用清算的技巧

合理运用清算技巧是房地产企业用于税收筹划的有效举措，也是税收筹划的条件基础。

1.运用合理技巧开展清算

要注意清算时点的适度延迟问题。房地产企业资金在清算时点适度延迟后可以增强资金价值的循环，减少在税收中资金的占用量，从而推动资金在项目中的最大化利用率。此外，房地产企业在缴纳税额时可以先选择税负小成本的项目，而后再进行税负大成本项目，避免企业资金在税收中的占比过大。以上清算方式需要符合国家规定的清算时限才可进行运用。

2.加强清算要点的梳理

在清算土地增值税过程中需要注意两个要点环节。

（1）项目收入的明确性

项目收入应以发票所出具的金额为确认依据。如若发票金额开具显示非全款内容，那么需要以双方合约规定的收入为确认标准。房地产企业通常会以楼号为出发点设计分类表，将房款信息、销售面积信息、合同编号信息等计入标准明细表中。这其中需要注意两个层面，第一即使企业员工可以享受开发房产项目的福利，仍需要依据销售性质进行土地增值税征收工作。第二住宅类型要明确做好区分，增值税额20%节点之内的普通住宅可以享受免征增值税待遇。

（2）扣除项目的明确性

扣除项目应囊括：第一为业主提供的免费幼儿园、停车场等设施成本，但如果这些配套设施是有偿提供，那么不予扣除成本项目。第二房地产企业应当将工程竣工后的部分安装费用予以扣除，但这些质量担保费用必须要有正规发票。并且土地增值税不应将延期因素的土地闲置算在核算费用内。第三扣除项目应当包含销售阶段的销售中心和工人样板房等。房地产企业在清算土地增值税时应当注意以上几点特殊清算情况。

（二）分阶段选择税收筹划

房地产企业税收可以选择保有和销售阶段方式，保有阶段中一方面要加强闲置房产的处理，企业既可以通过联营投资获得利润也可以通过租赁赚取利润，但两种方式所承受的税负成本有差异性。租赁形式税种虽然涉及较多，可总税负未必会比联营税负数额高，这就促使房地产企业要依据自身经营项目、环境、合作情况来进行投资形式的合理选择。另一方面要控制收入的合理性。一般来说自持资产的收入和成本不可作为土增税的计算依据，需要剔除相应部分的收入和成本，如果单纯只考虑土增税筹划，开发商在可以选择的前提下，都会尽可能减少自持资产比例，例如自营商业，因商业占用资金量大且回笼慢，自持的商业成本还不能作为扣除项目扣除，导致住宅部分增值率过高（非普和商业可以合并计算增值，商业单方成本较高，与非普住宅合并计算增值时，有利于降低增值率）。

销售阶段中需要注意税收筹划的销售价格问题。企业要在土地增值税的超率累进税率的边界点核算销售价格，销售阶段中还要注意销售收入的分散问题。企业应收收入可通过专业公司的设立来进行分解，分散销售收入模块可实现应纳税额通过收入转让而合理降低。销售收入分散操作要遵循合法合理选择，不可演变成偷税逃税漏税违法行为。

（三）清晰税收筹划的条件

税收筹划前要明确税收筹划的相关适用条件。第一，税收筹划方法。房地产开发费用可通过资本化利息支出来增加，通过增加扣除事项来实现节税目的。房屋价格可囊括代收费用，增加扣除事项来达成合理节税目标。第二，税收筹划适用条件。以代收费用的处理形式为例，上缴代收费用后，业主会直接收到相关部门出具的增值税发票并不能实现节税目标，而企业收到相关部门出具的增值税发票后再开具给业主发票的操作，才可以体现节税的价值。关于代收代缴费用，缴纳义务人为业主的话，相关部门只会开票给业主，企业本身并无对应经营业务，相关收费不可作为收入，实际缴纳费用也不能作为成本列支。

五、结束语

房地产企业要想加强土地增值税税收的合理筹划、提升行业市场的核心竞争力，就要明确税收筹划的价值，了解税收筹划中项目立项、开发、销售阶段的问题，从而合理应用清算的技巧、分阶段选择税收筹划、清晰税收筹划的条件，为我国经济建设作出努力和贡献。

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