房地产企业多元化经营的财务风险

聂瑛

【摘  要】过去20年既是中国由制造大国向“智”造强国转型的关键时期，也是房地產行业快速发展的黄金时代。而随着世界格局的不断优化和资源重组，房地产市场也由增量市场逐步向存量市场过渡，单一渠道和营销路径的买卖交易在房地产行业中逐渐显出倾颓之势。在此背景之下，部分大型房地产企业尝试通过开辟基于房地产交易的文化、旅游、基础建设、金融等新业态，以实现通过多元化经营模式而达到协同效应，试图尽量减少转型对于企业的不良影响，但是在后疫情时代，这种多元化经营策略是否能“药到病除”，帮助房地产行业顺利克服伴生的财务风险还有待思考。论文以恒大集团为例，深入思考其在实施多元化战略的过程中所面临的财务风险，并相应提出应对措施和建议，以供同类型房地产企业借鉴和参考。

【关键词】房地产企业；多元化经营；财务风险

【中图分类号】F293.3                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）02-0138-04

1 研究背景

在经济全球化和社会主义市场经济发展如火如荼的背景下，以房地产行业为代表的实体经济既面临了改革转型的无限机遇，也感受到了来自日渐拥挤的竞争市场的压迫感。跨领域、跨国际等多种经营发展方式成为越来越多的企业为竞争发展注入活力的首选。而应用多元化经营策略扩大企业经营面究竟是为企业增加了更多的效益还是在原有实体经济的基础上加重了经营的负担？不同企业有不同的尝试也会产生不同的答案。打造以房地产为核心，酒店、民宿、观光旅游、文化等多元化产业合力发展的经营模式确实能解决房地产企业的燃眉之急，但由于其转型资金需求量较大导致债务风险剧增，且房地产本身就处于高杠杆风险中，多元化经营是否能够长久发挥其能效，帮助房地产企业成功突围还有待进一步考证。房地产是关系着住房和国民经济的民生问题，本文基于上述提出的系列问题以恒大集团为例进行具体分析，希望能为我国其他房地产企业进行多元化经营提供参考借鉴。

2 恒大集团多元化经营发展背景

恒大集团成立于1996年，主要经营房地产规划、设计、物业管理以及开发建设。在2016年6月16日召开的年度股东大会上，恒大正式将公司名称由“恒大地产集团有限公司”改为“中国恒大集团”。虽然只是少了“地产”二字，但对于恒大来说，这一决定却意味着未来恒大主要竞争优势不再是聚焦于房地产交易，发展方向和道路都将重新布局。恒大对此次更名在官方的解释是公司将由原先单一的房地产交易及物业管理业务向更加多元化的新业态发展，积极拓展互联网、医疗、体育、旅游及文化等新业态，尽管物业管理及房地产交易仍是恒大集团的主要业务，但公司管理层认为变更名称即是公司发展多元化经营战略的第一步，也是向投资者展示企业创新动力十足、经济效益良好的面貌的好机会。

3 恒大集团多元化经营策略动因分析

3.1 外部因素

对于恒大集团来说，向多元化经营策略转型并不是一个完全自发性的行为。房地产行业整体走势已从黄金时代逐渐隐退，其中一个重要的因素就是可供开发商选择和盈利的土地资源正在一步步减少。我国土地资源基数总量虽然较大，但是随着城乡一体化进程不断推进，再加上大部分家庭已经拥有了稳定的住房资源，人们对于住房的需求弹性远远大于房地产企业的供给弹性。且在未来，这种土地资源供给压力必将持续增加，国家对于房地产行业的政策支持也将由大力发展逐步向加强管控收紧。政府也不会放任房价持续上涨，持续上涨的房价将会严重影响到国民经济健康。因此，向多元化经营策略转型对于恒大集团来说，是在日渐拥挤的房地产市场积极寻找出路，而这一次探险是否成功都是一次不可避免的尝试。

3.2 内部因素

从恒大集团自身角度来讲，多元化经营发展战略是一个增强核心竞争力的方式，例如绿地、万科近几年也都在其他相关领域积极探索。就房地产行业来说，这本就是一个高风险、高收益的行业。企业前期资金投入巨大、开发建设周期长也就意味着企业收回投资金额获得报酬的周期越长。恒大集团将营业成本和流动资金分散在各个产业、各个新业态也是从分散经营风险的角度考虑，将鸡蛋放在不同的篮子里，恒大也就不再将企业的发展命脉全放在房地产开发交易这一项业务上了。

此外，对于恒大集团来说，它在房地产行业已经站稳了跟脚，经过几十年的经营它已经积累了丰富的资金和有形资产、无形资产。但在日常经营中，只在房地产开发交易及物业管理中施展拳脚已经无法满足生产经营需求了，且存在部分资源未能得到充分利用的情况。因此，向外拓展开发新业态确实能利用恒大集团的品牌效应吸引一部分忠实用户，而从文化、体育等方向增加企业软实力也能反过来正向维护恒大集团的品牌和声誉。所以，从这个角度讲，实施多元化经营策略对于恒大集团来说是一次双赢的尝试。

4 恒大集团多元化经营策略下的财务风险分析

过去十年间，恒大集团在诸多领域都进行了多元化经营的探索。2010年，恒大斥资1亿元购买广州足球俱乐部全部股权，下半年斥资10亿元成立恒大文化产业集团。2013年，恒大冰泉上市发布，打响高端矿泉水的名号。2014年，恒大进军金融业，斥资33亿元入股华夏银行，年底恒大粮油和恒大农牧集团正式上市。2015年，恒大斥资34亿元成为中新大东方人寿保险公司最大股东且更名为恒大人寿。2018年，恒大斥资145亿元入股广汇集团，成功在汽车行业占领一席之地。从恒大扩张版图的速度可以看出，多元化经营策略并不是一个短期计划，也不是解决燃眉之急的权宜之计，恒大在各个领域都有分一杯羹的野心。但这也不是一个万无一失的发展策略，资金需求量大、投资风险高、营运压力大等问题都是制肘其发展的关键因素。

4.1 资金需求量大导致债务风险剧增

房地产行业经营的策略就是利用高杠桿效应加大投资和筹资力度以撬动更多的利润，这就导致房地产行业负债水平往往较高。且由于房地产行业收入确认时点晚于收到款项的时间，这就导致公司账面上预收账款的比例较高，从外部投资者的角度来看，企业的高负债率并不是一个积极的信号。而实施多元化经营战略，将运营资金分散在各个不同的板块，又进一步加剧了企业的债务风险。在多元化经营探索初期，恒大集团资金缺口较大（表1），且自我造血能力严重不足，无论是本职业务物业管理和房地产交易，还是新业态都略显疲软。因此，恒大集团不得不通过大规模借款和发行债务进行融资，从而保障恒大集团多元化经营策略能够顺利实施落地。而同时期竞争对手，以万科、碧桂园为例，它们已经开始采取保守投资战略，加快现金流周转速度，缩短回款周期并降低财务杠杆效应的经营策略，从而保障自身财务状况的稳定。恒大集团激流勇进的多元化经营战略就略显激进，承担了远高于竞争对手的偿债压力，而提高利润能力也不是一件一蹴而就的事情，获取等额回报的时间尚还久远。

此外，高负债率必将损害投资者对于恒大集团的信任度，进而影响企业下一阶段的筹资而形成恶性循环。

4.2 资金利用率较低

在行业发展逐渐显出疲软的时期，大部分企业都将选择加大资金持有量，降低风险投资以应对充满不确定性的市场，而在此背景下，恒大集团将宝贵的资金资源用于投资，并加大投资力度进军完全陌生的领域并不是一个明智之举。就其现金流量和运营能力来看（表2），恒大集团应收账款周转天数在2017年高达113天，周转天数越长，说明恒大集团流动资金使用效率越低；近五年恒大集团总资产周转率维持在0.2次/年左右，总资产周转率是企业销售收入净额与平均资产总额的比率，反应了企业投资规模与销售能力、销售状况的配比情况，而恒大集团一直维持在较低水平，这说明恒大集团资产投资收益情况并不理想，销售能力与实际投资回报并不相匹配；现金流量比率这个指标上，恒大集团2017年现金流量比率跌至负数-13.9%，该比率用来衡量企业经营活动所产生的现金流量可以抵偿流动负责的比例，比率越高则说明企业财务弹性越好，而恒大集团现金流量比率在2017年、2019年均为负数，这也与其当年冒进的投资战略有关。

此外，由于债务压力剧增，与其竞争对手万科、保利相比，恒大集团将其经营主要业务所产生的大量现金用来偿付各类债务，这也进一步加剧了巨额债务对于经营成果的腐蚀。而恒大集团为了满足多元化经营战略的资金缺口，必须利用高杠杆的工具，这也导致近几年恒大集团的现金流量一直处于十分紧张的状态，这在很大程度上影响了其主营业务房地产开发交易以及物业管理的经营。

4.3 企业整体盈利能力下降

随着多元化战略的实施，恒大集团的销售净利率呈整体下滑趋势（表3），2017年、2018年恒大净利率在8%左右波动，2019年恒大净利率下滑到3.6%，2020年恒大净利率继续下滑到1.6%，2021年恒大集团盈利状况有所回暖，净利率上升到4%左右。过去五年间，恒大集团无论是从销售净利率、总资产净利率还是股东权益净利率来看，其盈利情况都不太理想。这说明恒大集团在多领域投资中仍存在较大的问题：恒大集团在足球俱乐部累计投资超过100亿元，但截至2017年，恒大足球俱乐部总亏损额高达25亿元；快消领域，恒大冰泉累计投资超过100亿元，3年亏损超40亿元，恒大粮油、恒大农牧业也都以经营不善惨淡收场；文化领域，恒大文化项目实现创收2.1亿元，但总体仍处于亏损状态。由此可以看出，恒大的多元化发展战略稍显激进，其多元化投资并没有依托房地产行业的价值，盲目地在完全陌生的领域企图开辟一片战场，而无论是快消还是新能源汽车，这些行业都很难在当下高速发展的时代占据垄断地位，因为无论是高端矿泉水还是体育俱乐部，他们的进入门槛都很低，随时都有可替代品出现的可能，因此，恒大集团作为后来者，除了能依靠品牌效应吸引部分拥趸，要在这个行业站稳脚跟并实现盈利，并不是一件容易的事情。且对于恒大集团来说，遍地开花的投资战略所获得的收益远少于所付出的资金代价，收回所有投资对于恒大集团来说，尚且是一件可望而不可及的事情。

5 恒大集团多元化经营下财务风险应对策略

5.1 优化多元化经营策略产业布局

对于恒大集团来说，实施多元化经营战略布局并不是一个错误的决定，但是它获取投资收益的速度远远赶不上它扩张版图的速度，过去十年，恒大一直保持着一年开拓一个新业态的速度，导致主营业务收入远远弥补不了哺育新板块所产生的资金缺口，进而严重增加了恒大集团的资金周转负担。所以，恒大未来在进行投资战略时，多从自己的强势领域出发，在房地产行业的基础上打造生态，在各个板块之间有所侧重，例如，在后疫情时代，旅游业重焕生机，恒大可以打造集住宿、向导为一体的旅游服务；结合热门影视、文学IP建设特色民宿，邀请游客前往体验；采取房地产、新能源汽车联合销售策略，瞄准其已有的房地产客户销售新能源汽车……对于恒大集团来说，它在房地产行业已经拥有了足够的名声和客户资源，所以必须利用这个优势将恒大变成一个令消费者信任的品牌，充分考虑到自己的竞争优势和资产结构，持续优化多元化经营策略。

5.2 以风险为导向优化资源配置

现金流是决定一个企业能否长期发展向好的关键因素，在举债投资的同时，恒大集团必须充分意识到其资产负债水平会严重影响应对风险的能力，因此必须遏止负债水平逐年递增的趋势。为解决这一问题，恒大集团必须把握好扩张的进程，综合考虑设置一个负债阈值，降低企业资产负债率和财务杠杆系数，彻底转变高负债率、高成本、高杠杆、周转速度慢的发展模式。并设置一个合理的财务风险控制范围和风险预警系统，同时也必须注意到不同行业财务风险管控方法和路径并不统一，所以必须有针对性地制定财务风险控制战略和目标，从而利用事前介入干预的制度达到防范风险的效果，灵活解决各类财务风险问题。

此外，恒大集团还应当结合近年各个领域发展状况，有针对性地修剪枝叶并合理分配资源。企业应当充分考量各个新业态的发展战略和生命周期，根据不同行业的成长轨迹合理安排资金注入时间，制定差异化发展战略和目标，按季度、年度进行差异化考评，并将考评依据作为下一个周期投资的依据，以此实现资源的优化配置并保证各个业务板块能够均衡发展。

5.3 持续提高投资者信任度并拓宽融资渠道

对于投资者来说，常年保持高负债率必然会损害投资者的信任程度，并进一步影响下一阶段恒大集团的融资能力。因此，为保障企业多元化经营战略能够实施落地，恒大集团可以依托新一轮国资国企改革，加大外部资本引入力度，改善资本结构。在发展新业态的过程中，充分利用新业态的优势与其他行业投资者开展密切商务合作，在内部融资的基础上利用预收账款减轻企业融资需求，从而提高恒大集团的偿债能力。另外，恒大集团可以利用权益融资降低债务到期还本付息的压力，盘活现金流。

5.4 建设专业化投资团队理性投资

从恒大集团内部来说，不同行业的经营模式和战略发展都存在着显著的差异，企业在进行投资决策之前必须组建专业团队，制定差异化战略，同时，恒大集团在进行投资的过程中，还必须考虑到新发展的业态对于主营业务的协同和补充效应，必须时刻牢记企业的重点仍是在通过房地产开发和交易及物业管理获取收益，而实施多元化经营策略的最终目的都是为了辅助主营业务的发展。因此，恒大集团必须在保证核心业务发展态势良好的基础上进行扩张战略，从而为多元化经营提高足够的资金帮扶，同时留有足够的现金流满足主营业务的资金需求。否则，企业不仅将因为实施多元化经营战略而占用了过多的资金和资源，还将失去核心业务的支柱力量。

此外，恒大集团还应当建立灵活的投资经营退出机制，提高投资效益考评频次并制定分析报告，根据结果指导企业进行下一步的投资决策制定，保障企业在某个投资策略被证不合理或效益甚低的时候能够顺利退出并及时止损，重新寻找新的投资方向。

6 结语

近两年，房地产行业逐渐饱和，无论是龙头企业还是名不见经传的小企业都深刻感受到了来自市场的挤压。恒大集团一直秉持着民生地产的理念，坚持让利于民打造精品，而这一理念同样可以应用到其扩张投资的活动中。在经济全球化发展愈演愈烈的今天，越来越多的企业都倾向通过多元化经营策略增强核心竞争能力，但同时也应当注意到多元化投资是一把双刃剑，在帮助企业挣脱土地政策和经营风险的枷锁的同时，也增大了潜在的财务风险，因此，企业必须合理运用资金，在各个板块中有所取舍、有所侧重，建立合理的财务风险预警机制，设置负债阈值，拓宽融资渠道持续提高投资者信任度，并建立专业的投资团队提高投资的合理性。

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