房地产经济波动的影响因素及对策探讨

马小红 东台市东台镇建设和生态环境局

房地产经济在我国经济发展中有着不可取代的地位，想要我国经济能够稳定发展，必须高度重视房地产经济，因此，社会各界对房地产的投资尤为看好，但是房地产经济在发展过程中也会因为多方面的因素受到影响，如外界因素、内部因素等，但是不管是何种因素都需要进行全面的分析，根据具体经济发展现状，制定出优秀的解决对策。

一、控制房地产经济波动的重要意义

房地产与其他行业有明显的差异性，更在我国经济体系当中独占鳌头，特别是房地产经济扮演着“主导者”的角色，所以，经济与房地产经济两者的关系是极为密切的，从另一个角度来讲，社会经济体系受多方面因素的影响，其中房地产经济波动也是一大部分。以纵观方面而言，目前我国房地产经济整体上没有实现稳定性状态，波动情况是时有发生的，造成这样的局面是多方面的，如内部供需矛盾、房地产收益率、土地、市场等各方面的因素。因此，国家有关部门必须进行有效的宏观调控，让房地产经济短时间内保持稳定态势，能够最大限度地控制经济出现较大波动。房地产行业本身具有高投资风险性，更无法在几天、几个月中获得回报，但是它对整体经济的发展却有着直接的影响，所以，控制房地产经济波动显得尤为关键。在实际开展期间应该利用各类辅助方式进行整体把控，在各方的共同参与和合作下达到综合调控，这样有利于房地产经济能够更好地健康发展[7]。

二、房地产经济波动的影响因素分析

新中国成立以后，我国不同行业领域都有了迅速的发展，发展态势相对较为平稳，早期发展存在一些错误问题，甚至有损失情况，国家通过对经济方面进行了相应的调节，促使我国经济成果取得了较好的成效。但是我国人口数量庞大，再加上社会老龄化问题严峻，国家面临的住房压力一直未得以解决。房地产各个企业以此为契机，大量开发建筑项目，由于供不应求，房价也一直增高。为了保证房地产经济能够长远发展，应该对房地产经济波动影响因素进行深入分析，杜绝房地产经济崩溃等不堪后果的发生、发展[2]。

（一）外部的影响因素

第一，城市发展方面。城市化推进速度极快，不同的城市虽然在城市规划上有较大区别，但是都有减少基础设施，而且配备数量较多，人们本身的居住需求，再加上城市中人口过度密集，交通问题严峻等都是导致房地产价格波动发生改变的主要因素之一。

第二，经济影响方面。房地产企业的发展与金融投资是有着密切的关联性的，两者是互相促进、互相补充的关系。尤其是新兴的房地产企业，想要经营及发展必须有充足的资金支持，如果资金成本难以满足企业经营发展，会导致房地产企业最终消亡，这足以说明资金对企业的未来发展的影响是巨大的。因此，为了杜绝此类情况的发生，银行和房地产企业会形成供应的诚信合作关系，主要目的是如果企业资金不能第一时间到位，房地产企业能够借助银行贷款的形式解决目前面临的资金紧缺问题。然而我国当前的银行信贷调控较多，缺乏稳定性，再加上放款时间偏长，与房地产行业金融需求完全不相符，融资的方式缺乏多样性，造成房地产企业的发生受到制约。因此，只有完善多元融资结构，才能让房地产企业更好地推进。

第三，土地影响方面。我国本身土地资源极为丰富，在此背景下房地产企业的发展可谓是万事俱备，只欠东风，但是在运用土地资源期间，应该对其进行适宜的运用，科学的规划，应以大自然发展规律为前提，实现人和自然能够和谐共存，同步发展的目的。作为开发商在推动房地产行业的发展过程中，对于要投入使用的土地资源需向有关部门报备，确定被审批后方可开发。另外，在建设期间会遇到各类的问题，这些都会给房地产的发展带来不利影响，容易造成经济波动。只有通过有效的对策进行针对性的处理，才能保证房地产长远发展。

第四，市场影响因素。房地产发展是一个动态变化的过程，特别是各方面的因素会给其带来极大的影响，市场环境发生改变，同时会让房地产的发展会受到影响。相关数据调查显示，房屋购买期间，消费者对房屋的面积、品质等要求，也是影响因素之一。鉴于此，房地产经济发展期间需要有效掌控全局，从不同的角度进行有效调节，保证房地产行业走向正确的发展方向。另外，还应该对消费者购买房屋意愿、能力等方面进行仔细调研，根据实际情况制定科学的处理方案，最大限度地杜绝各类风险情况。

第五，国家政策影响方面。我国为了能够让各个行业领域能够同步发展，相继颁布了各种政策内容，特别是有些敏感度较高的货币政策等，最终的目的是政府部门通过这些方式，针对房地产行业作出宏观调控，同时也会给其行业经济波动带来不同程度的影响[3]。

（二）内部的影响因素

第一，供需矛盾方面。在上述文章当中已经表示，房地产经济因为诸多的因素影响下，会造成供求关系也在日益变化，特别是在房地产行业发展过程中有非常显著的反应，但不管是哪类因素，都会导致房地产经济出现不同程度的波动。目前来讲，资金、技术、劳动力等都对房地产供给水平会造成一定的限制，每个因素间更会让供需关系无法保持稳定状态。为了有效处理上述问题，必须对当前的房地产经济进行相应的调节，但这一行为也会造成房地产经济发生波动。

第二，房地产收益率方面。这里所说的房地产收益率通常表示一个为投资者针对项目投入的资金额度，还有一方面是净收益，上述两者的比例。从投资方面来讲，处于高收益率状态下，那么投资的成本也相对较多，房地产开发规模会进而增加，如果收益率较低的情况下，投入的资金成本较少，这会造成房地产发展速度受到限制，这一方面对房地产经济波动带来的影响也是显而易见的。

三、房地产经济波动的控制对策

（一）对房地产价格进行控制

房地产经纪波动的同时，会对该行业的不同方面造成相应的影响，如房地产价格，所以，有关政府部门必须制定针对性地解决对策，但是从目前的情况来讲，需要针对房地产市场需要做深度调研，并做整体性的分析。如，政府有关部门应借助第三方根据区域发展程度、基础设备建设情况等全面评估最高及平均控制价，对于土地成本也需要进行深度研究，这样能够更好地确定销售指导均价，在此环节要仔细调查二手房价格推算销售指导均价，只有以上内容均调查清楚，才能最终确定楼盘商品房住房预售建议指导价格。企业要及时做好报备工作，备案后需要对建议指导价进行有效评估，这样才能为楼盘预售备案价提供可靠依据。对于房地产价格评估，它的目的是能够从根本上规范房地产价格管理工作，进而科学管理房地产价格。能够充分掌握房地产市场发展态势，确保交易的合理性，这样有利于方房地产市场价格无过大的波动。另外，国家在颁布有关宏观调控政策前，应该承担相应的职责，保证房地产波动在规定的范围内，国家在正常化干预期间还需要掌握控制节奏，不可大范围的干涉，以当前的社会发展需求，保证房地产波动在正常范围中，当出现的波动已经超出范围时，国家颁布的政策需要进行有效调节，定位片区进行精准调控，保证住房指导价格体系更加健全[4]。

（二）健全经济管理制度

首先，应该得到国家政策方面的支持，需要进行市场调查，在开展此项工作前，应该将保障性安全工程建设工作落实到实际当中，如廉租房、公租房、限价房、棚户区改造等，在此基础上开展重点建设项目，这样能够让房地产企业在第一时间得到相关国家优惠政策的支持，利于其能够顺利地开展后续建设工作。更能强化有关管理力度，其次，健全房地产开发融资体系。目前我国房地产融资方式通常为下面几个方面，资本市场融资、房地产信托等。第三，构建有方向性的国家住房消费融资体系。当前住房消费融资途径有商业按揭贷款、住房公积金低息贷等。最后，完善金融管理制度。经济整合期间，应该以地区经济管理制度进行融合，积极完善细节性环节，保证房地产企业能够可持续发展。

（三）加强房地产投资政策建设

一旦出现房地产经济波动，不仅要加强市场控制，还应该注重房地产投资政策建设工作。对于该行业政策方面的建设，应该与行业经济发展要求无较大出入。需要充分掌握我国现阶段的房地产经济状况，运用的投资政策要适宜、有效，根据当前的房地产经济情况作出针对性的调整，在短时间让房地产经济不会出现显著的改变。制定的房地产投资政策当中，必须确定投资主体及产权，更要合理、明确划分每一项的职责，杜绝出现不可预测的后果。为了能够让房地产固定资产投资、规范化发展处于良好态势，房地产需要合理投资，以周期领域产生的变化，有效管控我国房地产经济，并对房地产经济实况进行密切关注[5]。

另外，在此基础之上，还需构建远期的、科学、适宜我国房地产经济发展的投资政策，以普通房地产而言，房地产经济近期的趋势处于低迷状态，经济发展受到制约，但是依然需要通过有效的策略，全面落实投资政策。如果有不当，或者是不能控制的经济政策，需要通过针对性的方法落实并调节，这样有利于我国房地产经济能够健康地推进。对于房地产经济投资政策的制定及实施，必须注意以下几个方面。第一，明确投资主体，并明确划分职责，产权要清晰，要有效管控房地产经济周期性变化。第二，密切观察我国房地产经济规模性改变，保证房地产固定资产投资和上述规模发展处于一致状态，让投资更加科学、合理。第三，做好房地产市场定位工作，加强市场调研，以房地产市场需求为切入点，保证市场投资在全面分析后作出正确的选择。

（四）提升市场调查力度

对于房地产经济波动方面的有效控制，有多个方面，其中提升市场调查工作力度是能够实现有效控制的主要方法之一，因此，作为有关部门和相关人员应该建立良好的协作关系，积极开展市场调研工作，做好市场定位。通常来讲，市场周期发展，以及投资主体结构两者是有关联性的。但是以当前的行业发展现象而言，我国大部分的企业在经营、管理过程中有较多的不足，问题的发生、发展给也是影响房地产经济波动的主要因素，如有关职责分工不明确，未制定完善的预防策略等。鉴于此，应该从理性的角度分析投资结构，还需加大市场调查力度，根据有关规定对开发方面进行科学设计，制定科学、合理的评估机制，不断地调整及优化风险预警机制，从整体上了解房地产投资市场变化，最大限度地杜绝投资风险，或者进行风险转移，这样才能更好地推进房地产经济发展[6]。

（五）严格规范土地市场

作为政府有关部门，需要加强土地市场管理制度，更要对土地审批制度进行有效控制。具体需要注意下面几个方面的部分。首先，政府实行宏观调控，应具备土地出让权，这样才能保证政府土地供给能力得以保障，确保土地资源市场处于开放状态，城市土地使用权的转让，需在土地二级市场落实，通过对市场机制做好调控，完成土地市场机制二次分配和布局。其次，注重总量控制，必须根据国家颁布的准则、规定内容严格控制划拨用地，还应该保证土地资源能够被运用到适宜的项目当中。第三，由于我国目前的土地供应机制缺乏完善性，必须对其进行优化和创新，政府需管控土地以及市场的出让环节，杜绝房地产经济波动情况的发生。第四，保证招标拍卖的规范性。我国大部分的土地转让都是通过招投标、拍卖的方式开展的，在这样的局势下市场化特征尤为明显。但是在此期间容易出现一些违法行为的操作，这对房地产未来发展是极其不利的。因此，需要对该方面加强管控工作，健全土地制度，从根本上杜绝上述问题的发生，这样才能利于房地产的稳定发展，有效改善房地产经济波动情况[7]。

四、结束语

总体来讲，当前我国房地产经济波动的影响因素诸多，其中有内部因素、外界因素、市场、经济等多个方面，为了能够从根本上杜绝房地产经济波动影响，应该以各方面因素为切入点，并全面掌握当前房地产波动变化，进而制定并实施科学、适宜的解决方案，最大限度地控制波动处于正常范围当中，让房地产经济发展处于稳定状态，这对我国房地产行业的发展有着十分重要的意义。