房地产企业加强会计成本核算的方法

包磊

摘 要：随着房地产行业的日渐发展，竞争更加的激烈，在市场环境因素的影响下，房地产企业需要根据自身的发展目标，完善成本核算控制体系，通过成本核算保证最终的经济效益，全面提高企业当前的发展水平。因此在实际工作中，房地产企业需要根据自身的发展现状调整以往会计成本核算中所存在问题，并且明确主要的构成，解决成本对象较为模糊的不足，根据房地产企业的发展现状，提高成本核算工作针对性，完善当前的决策方案，从而使房地产企业能够在新时期下获得平稳的发展。之后，还需要做好市场发展动态的深入性分析，解决在成本核算工作中的矛盾问题，修补当前的管理方案，全面的增强成本核算工作水平，为房地产企业在新时期下的稳定进步奠定坚实的保障，凸显成本核算本身的工作优势。

关键词：房地产企业；成本核算；优化研究；

房地产企业在成本核算的过程中需要不断地调整自身的工作模式，并且还需要深入挖掘成本核算和管控的发展潜力，解决在以往发展中所存在的不足，提出更加科学的管理方案以及建议，全面的增强成本核算的工作水平，实现成本核算和战略目标的相互统一，全面增强房地产企业当前的发展水平，促进我国社会经济的稳定发展。

一、房地产企业会计成本核算的必要性

（一）有助于挖掘成本核算和管控的潜力

房地产企业在新时期下进行会计成本核算中，需要明确进行会计成本核算的必要性，指导后续工作有序进行，全面的提高成本核算本身的效果。大多数房地产开发企业的建设周期较长，需要资金量也较大，其中一部分资金还需要通过银行贷款来解决，导致后续的经营风险逐渐的增加。因此，企业在实际发展过程中需要根据本身发展特殊性完善成本核算工作模式，规避在后续发展中的风险问题。成本核算数据的精准性在于科学而有序的成本控制方案以及成本分析等相关工作项目，之后还需要做好各种方案的可行性分析，实现分配核算职能的有效划分，使各个工作目标能够变得更加清晰，提高企业在新时期下的发展水平。

（二）有助于促进企业的稳定发展

房地产企业在新时期下进行会计成本核算工作，还有助于促进自身的稳定发展。房地产企业需要根据时代发展方向和相关政策提出调整现有的战略发展目标，并且还需要缓解在资金使用方面所产生的风险问题，把握会计成本核算的核心内容，全面的增强会计成本核算工作的效果，从而使财务部门功能能够得以充分地发挥。在企业发展经营过程中，需要根据不同阶段的发展特点来选择正确的成本核算方法，全面增强本身的竞争实力，并且落实可持续发展的工作原则，适当的解决企业成本核算工作中的问题。全面的优化当前的发展方案，从而使会计成本核算工作能够逐渐地步入到正轨，增强企业的发展实力。

二、房地产企业会计成本核算中所存在的问题

（一）归集问题的不清晰

房地产企业在以往会计成本核算工作中，存在着归集问题不清晰的情况，影响会计成本核算工作价值的发挥。在房地产项目开发过程中，对单个项目实际发生成本费用要归结到房地产企业所涉及到的开发成本中，并且还需要做好资料的科学收集，为会计成本核算工作提供重要的基础。但是，房地产企业在实际发展过程中并没有分清各个数据的界限，会由于政府和相关部门的统一配套工程没有准确的实施当前的成本核算方法，或者是政府和有关部门承诺补偿在红线之外的工程，没有科学划分好不同的工作职责，出现了不准确的数据，造成较为严重的经济损失。另外，对于涉及到不同类型的项目往往存在着归集不到位的问题，无法优化当前的会计核算项目，这样一来会使得整个账面非常的模糊，无法明确项目应承担的成本费用，或者在成本分摊方面出现模糊不清的问题，对企业今后的发展造成了一定的影响。与此同时一部分企业采取了电子化的工作模式，但是无法做到信息的准确核对以及录入，对成本核算的影响较为突出。导致最终核算结果和实际存在较为严重的偏差，增加了房地产企业在后续发展中的风险问题。

（二）会计成本核算对象的不明确

会计成本核算对象的不明确也是在当前成本核算工作中所存在的问题，房地产企业为了提高自身发展水平需要做出与时俱进的调整，并且房地产产品类型也在不断地更新以及变化，例如不仅包含了公寓和办公楼，还包含了危改小区等等，因此在成本核算工作中需要清晰地划分好不同的核算对象，根据项目的特点提高核算工作科学性，从而促进房地产企业在新时期下的稳定发展。但是，监管企业在实际处理是由于经验不足，无法清楚地划分好不同区域开发成本的类型，对后续核算工作的影响较为明显。或者是在土地增值税计算方面存在诸多模糊的问题，无法为实际工作起到良好的支撑作用，导致房地产企业经济效益在逐渐地降低，无法充分地发挥成本核算工作本身的优势。

（三）会计成本核算管控的不足

首先，是会计成本核算工作缺乏应有的标准导致规范性无法得到全面的突出。房地产企业的成本大致费用分为土地使用费、开发成本以及基础设施费等不同的组成部分，但是，由于房地产企业在成本核算管控工作中存在制度不够完善的问题，也缺乏相应的制度优化，导致实际问题仍然存在，也会加大矛盾问题的发生概率，对房地产企业的发展造成较为严重的影响。再加上相关成本管控方案形同虚设，并没有建立完善的监督机制，无法发挥成本管控本身的工作优势。

其次，属于成本核算中不同类型的房地产项目核算矛盾差异较为明显，在会计成本核算时需要会计人员具备较强的专业素质，掌握必备的会计核算知识，并且还需要灵活的应对在成本会计核算中所存在问题，具备基本的判断力，規避在后续成本核算中的偏差。但是在当前成本核算工作中，由于不同类型房地产项目较为复杂，并没有完善成本控制和成本分析方法，也没有做好方案的可行性分析，导致整体风险问题在逐渐地发生。成本控制分析数据说明一般是由财务部门所提供的之后，再找出差异性的原因，提出更加优化的建议。但是在会计工作中，相关人员能力水平的限制，并没有区分房地产项目区别来确定当前的成本数据，会增加后续成本管控和分析工作的难度。

最后，由于不同类型房地产开发项目成本核算和土地计算增值税要求不同，所以仍然采取统一的核算方法，会增加实际工作的矛盾，无法为成本管控提供重要的依据，也会使得最终数据可信度不高，对成本管理的影响较为突出。例如，会出现成本费用管理较为混乱的问题，无法发挥成本核算本身的工作优势。

三、房地产企业加强会计成本核算的方法

（一）确定合理的成本费用核算方法，做好归集

首先，在确定合理的成本费用核算方法时，需要具体问题具体分析，根据不同的业务特点全面提高成本核算的工作水平，从而为房地产企业在新时期下的稳定发展提供重要的基础。房地产开发和建造的产品，需要按照实际发生的成本费用进行计算以及核算，并且还需要纳入到不同的成本类型中，按照受益原则和配比原则分置不同的成本对象，全面的增强整体的工作效果。例如，可以先进行占地面积法的科学利用，按照已经动工开发成本对象占地面积进行有效的计算，包含了开发成本和土地使用费等等，要按照实际情况进行综合性的分类，逐渐的改革当前的工作方案，从而使成本核算工作优势能够得到全面的凸显。

此外，在后续工作中也可以采取建筑面积方案，主要是指以动工开发成本对象建筑面积占开发用地总面积的比例，要实现资金的科学分配，按照建筑面积进行有效的分摊，减少在后续成本管理工作中所存在的问题。房地产开发企业在发展的进程中要选择正确的成本管理方法，要按照项目的开发周期做到开发成本比例的科学分配，和项目实施特点进行相互的协调，减少资金浪费的发生概率，实现各个环节资金使用过程的全面管控以及管理，从而提高整体的资金管控效果。另外，还需要进行预算造价法的科学实施，在开发直接费用分配方面，需要按照实际情况做好投入资金百分比的科学确定，完善资金的分配模式，减少资金浪费问题的发生概率，从而使房地产企业发展水平能夠得到全面的提高。

（二）成本核算对象的确定

第一，需要按照不同的开发项目确定不同的成本对象，单个项目一般要设置土地使用费和开发成本等不同的组成部分，要按照不同的项目类型来进行成本的科学核算，并且还需要在部门内部清晰地划分好不同工作职责，避免出现核算混乱等问题。通过统一的资金管理完善当前的核算模式，为房地产企业在新时期下的稳定发展提供重要的保障。例如，要先将各个项目划分好不同的工作内容之后，再按照实际发生的成本费用采取层次性的工作原则分配到不同的项目中，做好统一的规划以及管理，减少对成本核算所产生的影响。

第二，在确定成本核算对象时，也要考虑其中的税费问题，例如土地增值税以及城建税等等，要按照不同的类型归集到不同的项目中，全面增强整体的管理效果。在成本核算的过程中，需要扣除取得土地使用权所支付的金额以及开发土地配套设施的相关费用。除了危改项目不用计算土地增值税之外，其余的项目要更加认真地完成土地增值税的计算以及缴纳，从而使土地增值税计算效果能够得到全面提高，完善成本核算的工作模式。在营改增后，营业税已经退出历史的舞台，销售收入需要纳入缴纳增值税中，这部分增值税不需要再进入到成本核算中。另外，还需要根据最新营业税改增值税的相关政策，确定好土地价款之后的余额，将此纳入到成本核算体系中，全面的提高整体的工作效果。为了使成本核算工作水平能够得到全面提高相关企业在日常工作中还需要开展各项科学的培训工作，不断增强人员的思想认知，更加有序的完善当前的成本核算模式，防止和实际存在一定的偏差。

（三）重视成本核算的管控

重视成本核算管控在实际成本核算工作中也为重要的组成部分，在实际管理时房地产开发企业需要先确定成本核算工作目标，在部门内部落实岗位职责，进一步跟进奖惩措施，快速发现在成本核算中的问题。另外，还要按照不同时期和不同区域的房地产项目做到信息的有效收集，尤其是在财务账目管理过程中需要做好真实性和可靠性的深入性检查，避免和实际情况存在一定的偏差，全面增强成本核算的工作水平。另外，还需要保存成本对象所涉及到的证据材料，统一数据口径，以此来为后续项目核对提供重要的基础。在财务人员管理方面需要适当地提高这部分人员的综合素质和计算机操作技能，做好各项工作的有效交接，防止对成本核算产生负面影响，全面的增强成本核算的工作效率。另外，还需要做到施工环节变更合同的跟进和沟通，及时到登记合同电子辅助台账，避免出现任何的遗漏。

（四）掌握成本费用科目核算重点

在房地产企业会计成本核算工作中，需要按照实际情况贯彻落实因地制宜的工作原则，尤其是要掌握成本费用科目的核算重点，以此来引领各项工作顺利实施。在近年来随着我国土地价格的不断增加，土地成本在房地产开发中所占据的比例逐渐的上升，在实际管理的过程中，企业需要做好土地费用成本的有效核算，按照不同的核算要求科学的设置好对应的成本科目，避免对房地产开发造成较为严重的影响。在此过程中要涵盖于基础设施费用以及土地开发成本费用等等，同时需要科学的设置好对应的土地费用管理明细，例如精准性的核算地价款和拆迁补偿费等相关的信息，科学的设置对应的核算项目，从而保证整体的核算效果。在后续工作中需要按照区域对象来做好各个层次的有效划分，等到项目开工之后再一次的进行成本费用信息的有效审核，及时的发现在核算中存在的各项问题，之后再补充其中所存在的空白，促进核算工作准确性能够得到全面的提高。值得注意的是在实际工作中对于已经发生但是不能确定的具体核算对象成本，需要纳入到待分摊成本中进行科学的归集，使各项核算内容能够具备较强的科学性，提高整体的核算效果。

结束语

在房地产开发企业发展进程中，为了减少对企业发展所产生的影响，需要在内部管理环节完善会计成本核算模式，充分地发挥会计成本核算本身的工作优势，加强各个资金的有效监督以及管理，做好成本核算管理方案的可行性分析，搜集不同的会计成本核算数据，提出可靠的发展决策方案，从而促进房地产企业的稳定发展。

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（作者单位：佛山信财置业开发有限公司）