禁止跳单条款的法律效力研究

[摘 要]在房屋买卖合同中，委托人任意跳单的行为无疑会损害中介人的合法权益，因此，需要对跳单行为进行必要的规制。与此同时，如果一概认定跳单条款有效或无效，则会在不同程度上损害委托人或者中介人的利益。关于禁止跳单条款效力的认定，要综合考虑有效、无效的具体情形。如果认定禁止跳单条款有效，则有利于保护中介人实施中介服务后应享有的合法权益。如果认定禁止跳单条款无效，则考虑委托人签订的是对自己不利的格式条款，委托人享有任意解除权。

[关键词]中介合同；跳单；格式条款；违约

一、禁止跳单条款与跳单

（一）跳单的概念

跳单行为又被称为“跳中介”，顾名思义就是越过中介公司而通过其他途径进行私下交易。伴随着中介行业的不断发展成长，以及越来越旺盛的市场需求，跳单行为日益增加。在整个国内的房地产市场中，房地产中介市场中房屋房源的资料共享是十分常见的。在法律经济学视角下，跳单行为浪费了相应的社会成本，也损害了效力价值[1]。所以国家为了维护中介人的合法权益，以及为了对这种违背契约精神的行为进行严厉整顿，将禁止跳单行为的相关法律法规首次纳入了《民法典》之中。《民法典》第九百六十六条中规定的可“参照适用委托合同”，相较于《合同法》中对中介合同的规定有所发展。

（二）跳单行为的性质

1.跳单行为主要存在于商品房买卖合同之中

跳单现象在生活中涉及的行业跨度很宽，只要是存在有需要中介的经济领域中，跳单行为就一定会发生。其中，商品房屋买卖交易合同中的跳单现象最为严重。一方面，假使买方找了第一个中介人看中了一套房，为了省钱，从而找了第二个中介人直接联系房东进行交易，后面这部分中介费对于买方来说就比较容易商谈。在省钱欲望的驱使下，买卖双方自然而然就有想跳单的冲动。另一方面是中介人自己的问题，虽然收了钱，但又无法满足委托人的购房需求。比如，找不到好的户型、好的楼层，或者无法满足委托人所需求的好的采光、合适的价格等，委托人也会觉得中介人提供的房源信息不够多，从而萌生更换中介公司的想法。然而，不能简单认定跳单行为仅存在负面效应，它同时具备促进竞争的正面效应[2]。

2.跳单行为属于违约行为

（1）跳单行为构成违约时的法律责任

当委托人违反规定构成跳单违约时，必须要支付相应的违约金，或者进行相应的违约补救，这是在我国的法律中明确规定的。但是这几种方法之中，最常用的还是支付违约金来补偿中介公司。当跳单行为发生后，委托人通常无法继续履行其签订的合同，所以支付违约金是中介公司最经常获得的赔偿。

（2）跳单行为不构成违约时的法律责任

在实践中，当委托人把自己的需求告诉中介公司后，中介公司在宣传或者为委托人找寻其合适的交易时，多多少少会付出一定的劳动或者金钱。根据最高人民法院提出的观点，中介公司就算没有让委托人签订自己中意的合同，也有权利要求委托人必须支付相应的委托费用，因为在被委托期间，中介人不仅付出了人力、劳动，甚至金钱。而委托人也享受到了中介人给他带来的便利与服务。根据权利与义务对等的原则，委托人必须支付中介人在被委托期间付出的劳动报酬。

由于我国现行的法律中并没有明确必要费用支付的具体数额，且在判决的时候法官拥有较大的裁量权，所以各级法院做出的裁决有一定的差异。因此，在委托人和被委托人事先没有约定的情况下，那就按照综合因素来界定中介人在被委托期间必须要收取的费用，或者也可以参考市场价，或者以中介人的业务能力水平，甚至是委托人获得的利益多少等来确定赔偿数额。但必须费用的支付不能超过中介费金额的总和。

（三）禁止跳单条款

禁止跳单条款，这是一条为了防止委托人突然跳单，或者在约定好后出现跳单情况的时候，需要委托人承担其相应的违约金，或者支付全部的佣金等一系列的责任而订立的。禁止跳单中使用的格式条款是不需要与对方协商的，即单方制订并且不可协商，对方当事人只能选择全部接受或者全部不接受。在现实的案例中，这些格式条款通常有三种表现形式：第一种叫作独家代理条款，也是禁止条款中最常见的一款。顾名思义就是委托人特指的房子在委托时间内，若通过其他中介签订了合同，那就需要按照约定来支付全部的委托款。第二种条款的性质是，不签合同就构成违约条款，中介人要求委托人提前缴纳合同意向金，或者支付定金。当委托人因自身原因违约从而使得合同无法签订时，就需要付给中介人全部的中介费和服务费。第三种则与第二种比较相似，叫作未促使合同成立仍需支付中介费条款，意思就是如果中介人在被委托期间，并没有给委托人找到合适的房子，那仍然需要让委托人支付相应的中介服务费。

二、有效说的理论证成

此论述认为，跳单行为条例的存在是在规范委托人，是委托人和中介人共同商量后最终达成的协议，所以应当按照合同规定履行各自的义务。一是，就合同中达成的禁止跳单这一项，假如委托人绕开了中介公司从而与合同相对方私底下进行合同签订，甚至又找到第二家中介公司然后进行交易，就要承担相应的违约责任。二是，当中介公司付出了一定的人力，财力为委托人服务后，委托人故意不想支付中介费的时候，就会产生其一定的违约金，这是委托人必须要支付的。中介人只要与委托人签订条款，并且已经为其提供了相应的服务，就有权向委托人索要中介费，并不是说达成交易签订合同才算完成任务。根据所有的中介合同中的禁止跳单条款，都意在保护中介人的合法利益，让中介人获得应得的劳动报酬，防止委托人跳开中介人与合同相对方签订完成交易。也即，订立禁止跳单的格式条款，是当事人行使意思自治的权利，不属于无效民事法律行

为[3]。在《民法典》第四百九十七条的规定中，若没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就应将该条款认定为有效。

三、无效说的理论证成

此学说的论证观点是，在房屋交易的合同中，提前约定好的跳单条款这一项是不具备法律效力的。中介公司根据自己编定的格式条款，獲取自己利益的这种方式也并没有什么错。但是对于某些中介公司为了获取更多的中介费，从而给委托人一份漏洞合同的这种行为应当给予严厉的打击。在现实案例中，委托人时常被中介公司诱导，用遮掩的方法使得委托人忽视对自己不利的条款。根据《民法典》的相关规定：格式条款是合同一方想要反复利用而事先约定的，并且在合同签约时，未与对方进行协商的条款。如果要使用格式条款来签订合约，那么提出这一要求的中介人应当按照公平公正的原则来划分当事人要履行的义务。同时要与委托人主动提出，并根据这一条款进行解释说明。禁止跳单条款这一项不仅让中介公司免去了许多责任，同时又让委托人的权利受到了限制，甚至给委托人划分了更重的责任。这会使委托人丧失自主选择权，无法进行更有效的货比三家，来挑选最质优价廉的中介公司，同时因其具有格式性，委托人只能选择原中介人进行中介服务，故这类条款依《民法典》第四百九十七条应认定为无效[4]。

四、确定禁止跳单条款法律效力所需考虑的若干要素

如何判定在禁止跳单条款有效的情况下，有无违约，就要多方位去思考以下几点：

（一）中介人是否独家为委托人提供中介服务

第一点：委托人是否只在一家中介公司签署买或者卖房的条约。在单独委托的条件下，若是委托人仅仅找了唯一一家中介公司为其服务，中介人就一定要在规定时间内找到委托人中意的合同对立方，约见双方签订交易合同，排除委托人与其他中介人另行订立中介合同的机会，此为独家代理。委托人若是在此期间没有通过中介人来成交这份合同，那就是违约；当委托人同时找了几家中介公司来负责的时候，委托人或被委托人的责任划分更为重要。假使合同双方已经在中介人的沟通之下，谈判有了实质性的进展，委托人偷偷地与对方约见交谈并成交的时候，就可以判定存在违约行为。但若是中介人并没有认真负责地履行其被委托人的服务，委托人则有权利选择其他认真负责的中介服务，这样就不算构成违约跳单。

在青岛太屋亿家和美不动产经纪有限公司（以下简称“太屋公司”）与刘某合同纠纷一案中，根据查明的事实，太屋公司没有提交任何证据证明案涉房屋是其独家房源，而刘某系通过案外人青岛楼市焦点网络信息咨询公司和案涉房产的出卖人签订的房屋买卖合同。这意味着案涉房屋出卖人通过其他中介公司将房屋公开出售，太屋公司并不是掌握案涉房源信息或者对其进行中介的唯一中介方。法院据此认为，刘某通过其他渠道获取相关房源信息，并选择其他中介公司促成房屋买卖合同成立，不属于跳单行为，不构成违约。

（二）中介人是否忠实勤勉地完成了中介义务

第二点：目前，中介机构存在新老共存且服务质量参差不齐的情况，在对比下委托人通常会选择质优价廉的中介机构来为其提供服务。其中，中介人会不会认真负责地为委托人服务，包含引荐符合委托人要求的房屋，并为委托人实地考量房屋，并在委托人参观房屋时进行讲解，最终使合同顺利成交等是委托人考虑的重要要素之一。

车某某诉青岛润峰宜居房产销售公司行纪合同一案中，上诉人车某某未利用被上诉人青岛润峰宜居房产销售公司提供的房源信息、机会等条件，并没有构成违约，从而不构成跳单。故，青岛润峰宜居房产销售公司在没有促成房屋交易并且车媛媛不构成违约的情况下，向车某某主张佣金21520元、律师费5000元，于法无据。法院认为，青岛润峰宜居房产销售公司作为居间人（中介人）向车某某提供了房源信息并带领其实地看房，已经完成了居间行为（中介行为）之提供媒介服务的主要活动，付出了一定的劳务并支出了必要的费用。故，应由上诉人车某某给被上诉人青岛润峰宜居房产销售公司2000元作为其从事居间活动（中介活动）所支出的费用。

（三）委托人是否利用了中介人提供的房源信息而达成合同

第三点：要看委托人是不是从中介人这里获取的信息从而签订合约。如果并没有使用中介人给予的相关信息，而是通过别的正规渠道得来的消息，且是同一家房屋信息，那么委托人就有权利去选择价格更低、服务更加优质的中介公司签订合约，这样也不构成跳单行为。若委托人基于趋利避害的心理，在能通过更低成本得到房源信息时，再通过中介公司获取房源信息进行交易则构成跳单违约。

建平县五一七不动产房屋交易中心与冯某某合同纠纷一案，双方签署的《看房协议》属于居间合同（中介合同）性质，其中包括常有的禁止跳单格式条款不存在免除一方责任、加重对方主要责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。在本案中，原房屋产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被上诉人冯某某作为买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，故不能认定被上诉人冯某某利用了上诉人公司的信息、机会。法院根据整个案件事实，认定上诉人建平县五一七不动产房屋交易中心作为中介公司没能促成案涉房屋的买卖合同成立，无权请求被上诉人冯某某支付居间报酬（中介报酬）及违约金。

（四）委托人是否恶意

第四点：委托人是否为了省去中介费而故意逃避中介服务。从以下三点即可看出：一是从中介那里了解到自己想要的信息后，故意跳开中介，私下与合同对立方签订。二是了解到信息之后，与提供更加优惠价格的中介公司签订交易合同。三是从中介公司盗取信息然后透漏给自己的亲朋好友，以第三方的名义与合同相对方签订协议。因此，委托人故意终止中介合同又在短期内利用从中介人处得到的信息与第三人交易的，应认定为委托人存在主观恶意。

在吴某、马某与宁夏舒阳房屋信息咨询有限公司居间合同纠纷一案中，上诉人吴某、马某在被上诉人舒阳公司提供居间服务（中介服务），并促成交易后，为了减少依照合同约定向被上诉人舒阳公司支付的中介费用，自行或另外委托玖华公司签订了房屋买卖合同并辦理了产权变更手续。被上诉人舒阳公司既不存在业务能力低下的情形，也不属于玖华公司的跳单行为，而是二上诉人违反合同约定的不诚信行为。据此，法院认为，二上诉人应自行承担不利后果，不能因其向玖华公司支付了服务费用而减少在本案中应当支付的中介费用。

从上诉例子中可以看出，司法机关在认定条款效力时，并非采取“一刀切”的方法，而是在分析条款内容和解释的基础上结合具体案件做出判断。据此，委托人实施跳单行为并且满足上诉四个要件，就可认定为跳单违约，从而来确定责任的承担。

结束语

房屋交易中介市场越过中介人来逃避中介费的情况愈演愈烈，使得中介公司应得到的权益和利益受到侵害，同时又对房屋中介这个行业的市场产生不小的影响。跳单现象已经成为房地产行业里同时也是互联网上的热门话题，对其相关的法律约束的确认方面依旧存在着许多不同的声音。本文的切入点是房屋买卖的跳单行为，以研究禁止跳单条款拥有怎样的法律效力为核心，通过对比分析法得出相应的结果。

伴随着国家法律法规的不断调整和完善，以及社会法治观念的普及，房屋买卖行业会愈加规范，跳单这一现象可能会越来越少，也可能会衍生出新的问题，需要业界给予持续关注并切实重视起来。

参考文献

[1]魏凯文，李明辉：居间合同中“跳单”行为的法律经济学分析[J].学理论2022（1）：17.

[2]于立，王玥.“跳单问题”的研究范式与理论成果[J].经济与管理研究，2019（6）：9.

[3]梁凌睿.房屋买卖中介合同跳单行为的民法分析[D].昆明：云南财经大学，2023.

[4]余怡然.论房屋买卖居间合同跳单行为：从最高人民法院指导案例1号出发[J].河南工程学院学报（社会科学版），2019，34（3）：27-33.

作者简介：杨力谚（1999— ），女，汉族，江西吉安人，新疆财经大学，在读硕士。

研究方向：司法法务。