我国青年住房困境的现实审视与路径分析

段莉群，龚昌华

(西安建筑科技大学马克思主义学院，陕西 西安 710055)

住房作为青年群体生存发展必备的物质要素，保障青年群体住房需求是解决社会住房问题以及改善民生的重要环节，也是新时代在推进高质量发展中增进民生福祉，增强我国青年群体获得感、幸福感、安全感的必然要求。然而我国青年收入低、住房难、住房状况差等现实问题愈演愈烈，已经成为社会广泛关注的焦点问题之一。因此，如何保障青年群体的住房需求成为实现经济社会高质量发展和全面建成现代化强国的重要任务之一。

一、我国青年住房的现实困境

当前，住房市场矛盾的加剧使得“青年群体住房难”现象已逐步转变成普遍性社会问题，严重影响我国民生建设的发展。我国青年住房难的现实困境主要体现为以下几个方面：

(一)大城市房价高涨与青年购房能力不足之间的矛盾

伴随城市化的快速发展，大批青年群体涌入大城市，造成大城市人口的大幅增加和住房供需矛盾突出。大城市高房价影响下的青年群体购房能力不足，青年群体的住房需求难以通过市场机制得到有效满足。

第一，房价不断上涨预期下青年群体的住房需求呈现明显差异性。首先，在不同的人生阶段青年群体对住房的需求不同，难以完全通过市场手段得到有效满足。国家不能一味地盲目追求房地产建设投资规模为拉动经济增长而追求建造超大面积住房而忽视青年群体切实的基本居住需要。其次，国家充分考虑青年群体支付能力较弱的现实情况，为青年群体和城市低收入家庭提供一定的住房保障。同时，各地政府积极推行人才引进政策，以“人才房”的形式实现一部分青年群体住有所居。但是人才住房以及其他形式的保障房受准入门槛、轮候期限等多种因素限制，只能解决少部分青年群体的住房需求，而城市商品住房价格高居不下的现状，使广大青年群体依旧难以实现住有所居的基本生活需要。最后，购买商品住房作为青年群体为了加持生活安定性所需求的目标之一，已不再是个体现象。但是，与之矛盾的却是仅有极少数青年人能够借助自身优异的职场能力或者家庭优渥的经济条件实现这一目标；而买不起商品住房却是青年群体的普遍现象。对那些刚从学校毕业的大学生、初入社会工作的职场青年以及退役士兵等青年群体来说，购买市场化的商品住房经济压力巨大：购房首付能力不足、月供压力巨大、掏空“六个钱包”等问题成为普遍的社会现象。

第二，房价的快速上涨限制了青年群体的购房能力。首先，我国尚未出台专门针对青年群体的住房支持政策。但是住房作为基本生活资料，其刚性需求的特点迫使没有能力买房的青年仍然在努力积攒首付，而有能力支付首付的青年却同样要面对每月高额的房贷支出，因此青年群体长期承受着巨大的生活经济压力，很多青年因此陷入“因房致贫”的困境。其次，原生家庭的经济支持成为影响青年群体购房能力的一个至关重要的因素。在自身能力有限的情况下，家庭作为先赋因素对青年获得住房的作用在不断增强。“家庭支持”给青年群体带来相对优势的资金援助。但是，这种情况也仅仅能够满足一小部分家庭条件优越的青年的住房需求。目前，在我国经济发达的重点城市已经出现了青年群体住房阶层固化这一社会现象，对我国经济社会的高质量发展产生极大负面影响。最后，纵观整个住房市场，凭借家庭经济支持购买商品住房的青年毕竟只是极小一部分，大多数青年依旧没有能力改变住房阶层固化与住房贫富分化的社会现实。伴随着重点城市青年群体的大量流入与住房供给的有效性不足，这种分化会逐步拉大。由此可见，房价高涨与青年购房能力不足之间的矛盾已成为我国经济社会实现高质量发展不可忽视的现实问题。

(二)住房供给失衡与青年住房需求错位之间的矛盾

城市的青年群体面临“市场供给”和“个人需求”错位的现实矛盾。绝大多数城市的青年群体面临“市场供给”和“个人需求”错位的矛盾。在难以找到满足个人需求意愿的住房，同时又无力承担高昂的市场所供给的住房费用的情况下，青年群体不得不通过降低自己的需求水准来适应住房市场的客观现实。因此，出现了城中村的“群居”“蚁居”等社会现象。可见，住房市场的供给结构与青年住房心理需求形成巨大的借位。

第一，专门针对青年群体的住房政策存在缺位。面对青年群体的住房困境，国家目前仍然缺乏明确的适用性政策以调整住房市场的供给结构，从而导致市场供给的能够满足青年群体住房需求的房源极度短缺，青年住房政策的缺位间接导致青年群体的购房或者租房的需求难以得到有效满足。

第二，我国还未形成规模化专业化的住房租赁市场，住房租赁监管失范的现状和当下青年群体的住房租赁需求存在鲜明矛盾。对于在大城市刚刚落脚的青年群体来说，满足其住房需求的最好途径是租赁住房，而我国尚未形成规范的、规模化、市场化的长期租赁房市场，且目前国家对租赁住房的监管措施不够健全，在保障青年群体合理住房权利方面处于相对薄弱的地位。

第三，住房供给与需求的脱节使城市租赁市场出现大面积空置房。住房市场存在大量的住房有待销售，而高昂的价格导致很多急需住房的青年群体无力购买，因此供给与需求的脱节导致大量空房闲置的现象。以北京市为例，截至2021年，北京空置房比例竟高达28.9%。[1]现有住房空置率的上升，引起社会资源的严重浪费，在一定程度上制约了市场在解决青年住房问题上充分发挥其资源配置的效率。因此，在今后的住房市场发展中应当坚持以人民为中心的发展理念，在顶层设计中重塑我国住房供给体系的结构与供给水平，构建长效机制，促进住房市场的平衡充分发展。

(三)小城市房屋空置率上升与大城市青年无房可住之间的矛盾

当前，我国住房市场存在大量房屋空置，且大多以“囤积居奇”为目的，无法及时转化为有效的市场供给，这与城市青年群体无房可住的现象形成强烈的对比。

第一，城市化进程的加快使越来越多的青年投身于大城市定居，导致中小城市房屋空置和大城市青年无房可住的矛盾日益剧增。面对大城市和小城市所带来的地区差异，青年群体对地域化购房的选择使房地产市场出现区域差异化明显、发展不平衡的现象。首先，从青年群体的偏好导致的住房地域差异化来看，大城市里有更合适的就业前景以及更广阔的职业发展空间，从而引起大量人口特别是青年人从小城市转移到大城市定居。小城市人口的减少，以及当地房地产过多地建设，使房屋空置率越来越高。“移民空置房”，“人房分离”已经成为普遍性社会现象。其次，向往大城市生活的青年群体更愿意留在大城市购买住房，但大城市因人口众多、房价过高，超过工薪阶层购买能力而导致大批青年群体无房可住。最后，我国住房市场资源配置的地域分化导致目前大城市住房市场的投资需求过旺，普遍的炒房现象更是成为城市房屋空置的直接原因。住房市场的投资、投机需求阻碍了房地产业的平稳、健康、可持续发展，也导致我国房地产市场发展的不平衡性以及恶性循环。

第二，房地产市场大量空置房的存在与青年群体无力通过市场手段解决住房刚性需求的矛盾普遍存在。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，商品房空置数量和其他住房空置数量相加[2]，广大青年群体的刚性需求难以通过市场机制得到有效满足。这种社会现象容易导致青年人产生消极情绪和自身权利被剥夺的感受，严重影响青年人对社会的正常认知，也极易导致青年人走向极端。同时，这种社会怪象如同一把双刃剑，对我国住房市场的健康发展地形成障碍。最后，住房空置率上升与青年无房可住困境之间的矛盾容易形成恶性循环，加重阻碍青年群体住房的有效解决。面对这样的困境，不仅需要依靠国家制定相应的政策措施从市场上打击投机住房、哄抬房价的行为，更需要国家建立一系列完善健全的住房供给政策。

二、我国青年住房困境的生成原因

进入城市的青年群体由于住房结构性短缺以及思想观念差异等原因，在城市发展进程中更有可能遇到住房困境，其原因可以概括为以下几点：

(一)城市化的迅猛发展是导致青年住房困境的直接原因

伴随着城市化进程的加快，大量优秀的社会资源，比如教育资源、人力资源、财力资源等向城市导向，吸引了大批青年群体向城市发展。这些青年群体构成了住房的主要需求者。于是就突然出现住房的卖方市场和租房市场供不应求的现象，这种现象引起房价上涨和地价的升值。而刚步入社会的青年群体工作年限较短，普遍收入不高，导致青年购房能力低下。

(二)结构性住房短缺是青年群体住房困境的主要原因

一方面，大量低收入个体的存在，导致青年群体对经济适用房的需求增加。劳动力市场为追求最优化配置，进一步排斥能力低下的青年工作者。在这种劳动力供给大于市场需求的情况下，促使一些能力低下的青年群体难以找到合适的工作，从而影响其购房能力。另一方面，我国保障性住房政策不完善，总体上依旧处于探索阶段。如今住房保障政策大多以规范性文件的形式来发布的，没有形成一定的法律制度约束效应。政策性偏差、结构性供给不足、利益调节和机制不够完善等问题依旧难以得到解决。

(三)租房不如买房的传统观念是青年住房困境的重要原因

房屋作为固定资产，成为青年群体定居的必需品。持续多年的房价上涨推动着租金额度的提升，加大了青年群体的生活压力。在租金和贷款的权衡之下，更多青年群体产生“租房不如买房”的观念。事实上，在我国住房市场格局中，租房存在诸多不稳定性，而买房不仅更加稳定也有利于生活品质的提升。越来越多青年群体产生这种观念，加剧了住房市场的压力，引发住房供不应求，产生住房供给与需求失衡的问题。

三、解决我国青年住房困境的现实路径

随着住房制度改革的全面深化，我国青年群体住房问题成为影响国计民生的重要社会问题，对民生保障建设和经济社会的可持续健康发展具有重要意义。因此，积极探索摆脱青年群体住房困境的现实路径，成为当下解决民生问题的一个重要内容。

(一)完善和细化青年群体的住房贷款制度，明确政府在解决青年住房问题上的基本职责

完善和细化青年群体的住房贷款制度，明确政府在解决青年住房问题上的基本职责是解决青年住房问题的关键措施。青年群体的购房能力很大程度依赖于国家贷款制度支持，因此国家积极加大对青年群体改善型住房消费的信贷支持力度和对开发商的管控力度，落实好青年群体购房的贷款政策，更有利于住房信贷制度的完善和落实。目前，中国青年群体购房方式主要有两种：全款付款和按揭贷款，大多数青年由于能力不足更愿意采用贷款的形式获得自有住房。

第一，作为劳动市场中最具活力以及创新力的群体，青年群体“从攒钱买房到贷款买房”不断打通住房贷款制度向合理化方向迈进的途径。为了解决青年群体贷款困难问题，国家进一步完善和细化住房贷款制度，目前主要实施住房商业抵押贷款和住房公积金两种住房融资制度。首先，国家在这两种住房金融制度的实施上根据首付比例、贷款形式、青年群体收入差异等标准实行不同的住房融资政策，从而满足青年群体的住房需求。其次，政府进一步明确与完善住房金融制度对青年群体的住房支持，在这两种住房金融制度实施过程中更突出解决青年住房问题的指导性、针对性和实践性。最后，政府在完善和细化住房贷款制度过程中不断加强对住房市场的监督和管理，同时建立住房金融风险抵御机制，以确保房地产市场的平稳发展。

第二，房地产作为经济的助推力，其开发和建设需要大规模的资金和长期的融资支持，因而规范开发商的建设行为成为维护房地产市场秩序必不可少的治理措施。首先，政府应当合理评估开发商的资质，确保中长期的住房信贷对青年群体的购房支持，防止出现不合规事件的发生，维护青年群体住房合法权益。其次，政府更应该在市场规则、公平竞争、税收几个方面对开发商进行合理规制。在三、四线城市里，房地产作为支柱性产业，是地方财政的主要来源。地方政府往往不配合中央政府的房地产调控，出现地方政府对调控政策的实施范围和执行力度不到位，导致投机炒房现象依旧比较普遍。最后，政府应尽快实行房地产税的征收。房地产税的征收有利于调节住房的再分配，高收入者将自己的税收用来缓解低收入者的住房问题，政府能够更多地将资金用于支持廉租房和公租房的建设中，实现住房市场供给结构的合理化。

(二)加大青年保障性住房的建设力度，扩大保障性住房的供给范围

解决青年住房问题还需要加大保障性住房建设力度，进一步扩大我国保障性住房的供给范围。

第一，如果保障性住房的建设力度不足，对青年群体的保障性住房无法实现有效性供给，就无法从根本上解决“夹心层”青年群体的住房问题。国家近几年在不断加强对青年群体住房保障的同时，也积极做好保障性住房的科学规划和提高配套的基础设施服务水平。目前，保障性住房还存在着一系列问题，例如生活服务功能建设不够完善，地区间经济发展差异较大，部分城市可供房源不充足或者过量配置，安全问题频繁出现等等，这些问题最终都会影响房地产市场的平稳健康发展，进而影响青年群体的住房保障程度。

第二，扩大青年群体保障性住房的建设，一方面减轻了青年群体的住房经济压力，另一方面也提高了青年群体的生活水平。住房和城乡建设部副部长倪虹在指出，“针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。准入条件由地方人民政府根据当地的情况来设定。”[3]“房住不炒”住房改革新理念的提出，不仅是保障民生、解决人民日益增长的美好生活需要和住房市场发展不平衡不充分矛盾的需要，也为实现城市青年群体住有所居的实现路径提供了根本指引。

(三)合理规划住房的空间布局，推进住房市场的平衡发展与多样化发展

合理规划住房的空间布局，推进住房市场平衡与多样化发展是解决青年住房问题，满足青年群体基本住房需求的关键路径。我国人口众多，地域辽阔，地区经济发展和住房条件差异性较明显，不能采用“一刀切”的形式来判断住房水平和住房补助标准，更不能抱着大体泛泛而谈或者观望的态度。

首先，政府对房地产市场的发展应该根据各个地区经济的差异注入社会资本，通过社会资本支持、帮助青年群体实现住房自有或住有所居。政府应积极引导市场开发多样化住房模式，将大量空置商品房改造为满足低收入青年群体居住的公寓和小户型住宅。其次，发展长期稳定的住房租赁市场，合理规划住房资源的结构分配和空间布局。为青年群体租赁住房或者购买住房提供补贴政策，积极引导广大青年群体能留在家乡或者小城市工作生活。最后，降低共有产权房的购买门槛，不断完善共有产权房周边的交通设施和基础设施建设，为青年群体提供交通便利、舒适便捷的居住空间。国家只有通过完善陈旧落后的住房供给模式、提供实实在在地补贴福利、提高房地产市场建设水平，才能实现青年群体的住有所居，才能真正体现国家住房制度对住房弱势群体的保障作用，才能使青年群体进一步从“住有所居”跨越到“安居宜居”。