居住权制度对金融机构不良贷款清收的影响与应对

朱东阳

江苏铭勤律师事务所，江苏 常州 213000

一、居住权制度简说

2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）出台，居住权作为用益物权出现在大众视野中。《民法典》中关于居住权的规定仅有6条，包括居住权人可以依据居住权合同对他人的住宅享有居住权、居住权合同的一般条款以及居住权的设立和消灭需要办理登记手续等相关内容。根据现有规定，居住权可以设立在有抵押权的住宅房屋上，当二者同时存在时，居住权的存在极有可能削弱法院在民事执行程序中对房产的执行力度，进而影响金融机构住房抵押权的实现。

二、居住权制度对金融机构贷款清收的不良影响

住房抵押贷款中，当抵押人丧失清偿能力，作为抵押权人，发放贷款的金融机构通常会采取诉讼的方式，通过法院的司法拍卖程序达到清收住房贷款的目的。但是对于执行前已经设立居住权的抵押住宅尤其是在抵押权设立前存在的居住权，法院正常会顾及居住权人的利益。一种做法是法院可能会因为居住权而暂缓执行，另一种做法是执行附带居住权的住宅房屋［1］。如果法院顾及居住权人不执行涉案房屋，此时金融机构无法完成贷款清收工作。如果法院顾及居住权人保留其居住权益，此时无论是拍卖附有居住权的住宅还是采取折价赔偿安置等方法让居住权人另有归处，都会影响金融机构抵押权的实现。

三、居住权和抵押权存在冲突

（一）居住权的存在降低住宅抵押物的抵押价值

作为担保物权，抵押权是为担保债权的实现，抵押权人注重抵押物的交换价值，而住宅房屋设立居住权会客观降低房屋的交换价值［2］。如果居住权人的居住期限是长期甚至是直至居住权人自然死亡，此类房屋的处置难度不难想象，价格不在原来的市场合理范围内降低是无法顺利拍卖或者变卖出去的。因此，一旦住宅抵押物上设立居住权，住宅房屋的抵押价值注定下降。

（二）居住权人的利益实现和抵押权人的利益实现相互冲突

居住权同抵押权有着一个重要的区别，在抵押权人和抵押人无法就抵押权的实现方式意见一致时，抵押权的实现依赖法院的执行程序，而居住权的实现方式不一样，居住权人往往和住宅所有权人关系匪浅，居住权人无法从法院的执行中获得利益，法院最大限度保障其居住权益的方式是维持原状不采取任何措施，因此，居住权人在相关执行案件中很有可能和法院是对立的关系，即居住权人和抵押权人利益存在对立冲突。

四、居住权和抵押权的顺位理解

居住权设定在前，抵押权设定在后。按照当下“买卖不破租赁”的法律规则，在后的新所有权人不能对抗在先设立的租赁权，同样的，在后的抵押权人不能对抗在先的租赁权。居住权为法定的用益物权，租赁权为债权，物权的效力优先于债权的效力，因此，在后的抵押权不能对抗在先的居住权。此时，无论法院是否执行拍卖涉案房屋，居住权人的居住权益都会得到法院保护。

抵押权设定在前，居住权设定在后。同为物权，前者为担保物权，后者为用益物权。有所区别的是，居住权是具有强烈人身色彩作为生存权的物权，住房问题是政府关注的基本民生问题，在我国强调保障被执行人唯一住房及所扶养家属的司法大背景下，法院衡量抵押权和居住权的优先时不一定认为在先设立的抵押权可以对抗在后设立的居住权，尤其是居住权设立时抵押人尚未和抵押权人发生民事纠纷，在后设立的居住权人为善意第三人时［3］。因此，在住房问题是民生问题的客观基础上产生，居住权的存在将会阻碍法院的执行程序，直接影响抵押权的实现。

五、居住权制度增加房产执行难度

（一）可能因居住权争议发生多诉

1.居住权人配合法院工作人员处置房屋的概率极低

如前言，居住权人和住宅所有权人往往利益一体，因此不排除有抵押人恶意利用居住权制度妨碍法院执行，降低法院执行工作的效率。以无偿居住为原则的居住权多设立于婚姻家庭领域［4］，同一住宅上的居住权人和住宅所有人大概率是利益共同体，在此前提下，居住权人配合法院工作人员处置房屋的概率极低，即使法院采取保留居住权人权益的方式，居住权人亦有可能对法院的执行行为提出异议。再者，法律确定居住权人可以依据居住权合同享有居住权益，这就表明法院作出不利于住宅所有人的法律文书后甚至是在法律文书生效后，涉案房屋依然随时有可能冒出一个乃至多个依据居住权合同享有权益的“居住权人”，虽然仅有居住权合同而没有登记时居住权并未设立，正常情况下不能排除法院的强制执行行为，居住人按理应当根据合同向房屋所有人主张合同权益，但居住人和所有人利益一体，所以居住人的矛头可能指向法院，通过提出异议妨碍法院的执行工作。

2.居住权制度尚不完善

不但居住权和其他权利的顺位没有明确规定，居住权的登记条件和登记手续同样缺乏统一规范，法律空白多，相应地就容易发生法律争议。在先设立的居住权能否排斥法院对整个抵押房屋的执行？抵押权后设立的居住权能否排除法院对个别房间的强制执行？登记机关能否以房屋被查封为由排除居住权的登记设立［2］？这些问题没有明确的答案，住宅所有权人就有充分的动力和充足的准备时间在执行程序启动前完成居住权的登记，企图借以对抗司法执行程序。

（二）影响执行效果

1.关于居住权人提出的执行异议

如果法院对居住权人的居住权予以认可，之后的房屋所有权人不影响居住权人的居住权益，此时居住权人的权益未受侵害，执行异议应当依法驳回。如果法院对涉案住宅的居住权不予认可，认为居住权人对变更所有权后的房屋不再享有居住权又或者是认为在抵押权后设立的居住权不能对抗抵押权，此时法院的司法拍卖行为将直接影响居住权人的居住权益。根据《民事诉讼法》的相关规定，当法院的执行行为影响案外人的实体权益时，案外人可以提出异议之诉进行权利救济。居住权人提出异议后，案件重返诉讼程序，最终经由审判程序依法确定居住权能否排除执行［1］。这些重新进入诉讼的案件，没有法律统一标准前，诉讼极有可能是场持久战，可能会进入二审程序甚至是再审程序。对于作为抵押权人的金融机构而言，此时不仅实现抵押权的诉讼时间和诉讼成本有所上升，诉讼最终效果亦无充分保障。

2.法官视角

从法官的角度，如果涉案房屋为案外人的唯一住处，即使进入执行程序时案外人仅有居住权合同而没有依法登记又或者是仅在遗嘱中写明居住权益而继承尚未开始，执行法官根据生效法律文书强制清场的可能性依然不高，尤其当居住人为社会弱势群体时。

首先，我国执行住宅房产困难的问题长期存在，这点从相关的法律规定和既往的司法实践中可以确定。其次，法官有着定纷止争和稳定社会秩序的职责，他们在处理个案时会比较衡量强制清场对双方当事人的不同影响。当一方为资产雄厚的金融机构，另一方为经济能力有限且被执行后可能就没有住处的普通公民，双方的经济实力差距十分明显。对于强大的金融机构而言，执行不到些许房产对其资产的影响可以说是微乎其微，但是没有其他住处的普通公民不同，这关乎他们的基本生存问题，处理不慎可能会引发负面的社会舆论影响。两相对比，法官处理附有居住权的住房问题时难免偏向弱势的普通居住人。最后，居住权制度的出台就是国家政策倾斜的具体表现，为了让部分无处可归的人得一生存之所，维持现状符合《民法典》精神，同时符合法院执行的大方向。

目前来看，法院不认可居住权的情形可能如下：第一，不利于住宅所有权人的法律文书作出时，居住权合同尚未签订或遗嘱尚未写明，居住权合同的签订与临时书写的遗嘱有规避法院执行的主观目的；第二，进入执行程序时，居住权尚未依法登记；第三，抵押住宅不是未登记的居住人的唯一栖身之所，居住人长期不使用涉案房屋。如果实际执行时居住人符合以上三点，法院不认可其居住权的可能性会比较大，如果第三点不能满足，居住人又是高旬老人等社会弱势群体，即使满足前两点，法院依然有可能偏向于维持现状。

法官处置房屋保留居住权人的权益时，如果采取拍卖附有居住权房屋的做法，意味着购房人需要接受新买的住宅上有陌生的外人居住，此时，住房的交换价值势必下降。

3.购买人视角

从购买人的角度，附有居住权的房屋他们是不愿购买的，或者说，不愿意以没有附带居住权的同类住宅的相近市场价格购买。

正常来说，能为另外一个人无偿设立居住权的，多是共同生活的亲属，居住权的截止期限多是长期甚至是至居住权人死亡之日。如果居住权人是上了年纪的老人，即使居住期限不长，到期清场亦是不难预料的困难。除了期限问题和清场问题会降低购买人的积极性，居住权人的房屋主人翁意识也会阻碍购房人的购买步伐。同租赁关系不同，租房人一般不会认为租赁的房屋是其所有物，但是居住权人不同，居住权人的身份往往是住宅前所有权人的家属，居住权人可能对所住房屋是有主人翁意识的，这种意识或将不利于他们和后来的合法居住人相处。因此，附有居住权的住宅房屋若想成功找到买家，除非让买家感受到明显的价格优惠福利。另外，法院拍卖房产前正常会委托专业的鉴定机构进行评估，目前居住权人的人数和期限对房屋价值的影响没有充分的数据支撑，如果忽略这个因素评估，不排除发生全部购买人的意向价低于法定最低标准的情况。

综上所述，居住权的存在影响房产的流通性，降低住宅的交换价值，而抵押权人实现抵押权的过程中，所需花费的时间和成本可能更多。

六、应对措施

（一）事前预防

1.做好尽职调查工作

设立抵押权前，金融机构应当安排工作人员至不动产登记机构详细调查抵押住宅的登记情况［3］。

2.利用合同条文约束抵押人

如前所言，一旦涉案房屋涉及居住权，法院对涉案房屋的执行力度很可能被削弱。对此，金融机构应当注意在合同文本中提前规避风险，并约定相应的违约责任。

（1）要求住宅抵押人承诺签订合同前如实说明房产上的权利负担情况。如果不接受抵押前后设立居住权，要求抵押人保证签订抵押合同前抵押房产不存在以任何形式为他人书面设立居住权的情况，包括但不限于同他人签订居住权合同或者书写遗嘱为他人留有居住权，同时抵押人保证签订抵押合同后不会未经抵押权人同意以任何形式为他人设立居住权［3］；如果接受签订抵押合同前存在居住权的抵押房产，要求抵押人保证不会在未有抵押权人同意的情况下私自增加居住权人人数或是延长居住期限［5］；如果允许抵押人在抵押期间为他人设立居住权，要求抵押人承诺居住期限届满之日不得超过房屋抵押的抵押届满期限，居住权不得影响抵押权的实现，又或者是抵押权人主张实现抵押权时抵押人应当撤销居住权的设立。

（2）金融机构根据具体情况约束抵押人，一旦抵押人违反相关条款，抵押人则应当根据违约条款承担违约责任，譬如承担向抵押权人支付合同违约金或是提前抵押期限等违约责任。

（3）合同文本中需注明抵押人同意授权抵押权人，在抵押期间可以查询抵押物的登记情况，便于金融机构在抵押期间定期核查抵押住宅的登记动态［5］。

（二）加强贷后管理

即使书面抵押合同对抵押人违约设立居住权的情形明确了违约责任，金融机构亦当进行贷后定期管理，安排工作人员定期检查住宅抵押物的登记情况，譬如每一季度或者半年前往不动产登记机构查验登记情况，发现抵押人违约时及时采取措施，比如要求其提前还贷或是提供其他增信措施。如前言处理附有居住权的房屋是比较麻烦的工作，及时发现抵押人的违约行为可以尽早地采取应对措施，避免发生不必要的财力损失［3］。