论物业管理正确的法律关系与健全的规章制度

文／陈杰 湖北楚天都市物业有限公司 湖北武汉 430000

引言：

中国的物业服务于20世纪80年代初由香港地区传入中国内地,伴随着改革开放的脚步,中国物业行业的获得了空前发展,随着业务规模和管理服务业态多元化的迅速扩大,业户、使用人的主体意识也日渐提高,但物业服务实践中的不少关于普通老百姓生活中亟待解决问题的纠纷也日显凸现,如现行物业条例并没有充分的指导实际、业户、业户居委会与物业公司、建筑单位之间的主体地位与司法关系并不清晰,新建住宅承接查验衍生的工程遗留问题,购买服务的意识、如何提供质价相符物业服务等矛盾,已经呈逐年上升趋势。一些严重影响民生问题的处理,无疑地最后都会归结到物业服务理论研讨和立法措施上。当前物业服务正处于行业高速整合的特殊时期,关乎老百姓民生问题。假如我们没法在理论科学有效认知并寻找出物业服务的内部的、必要的密切联系,也就没法成功地用专门立法路径从根本上全面解决这种复杂性提问,就可以使这种复杂性的提问成为物业服务公司不断健康发展前进的羁绊,从而产生了巨大的司法诉讼案件。

1、前期物业服务中的法律关系

在物业服务活动中之所以存在着很多问题,一个主要因素就是不少人对物业服务中的法律关系认识不清,或者错误的认识自己在物业服务中的法律地位。开发商先建立了一个商业物业住宅小区,然后经过市场销售,把所建的商业住房部分或全部出卖给了购房者,即业户。开发商的法定地位也逐渐由原来建设物业住宅小区的使用权人,到最后把商品房全部卖完,并逐渐转化到部分未出售或空置商品房住宅的使用权人。因为,一贯开发商开发一个项目通常都要若干年时间,在这若干年中,开发商一直对该建设项目享有使用权。而在该项目完成了商品房销售后,尽管产权人已进行了转让,但在这些开发商思想观念中仍然偏执的相信,其一直是所建商品房的使用权人。其仍然相信物业住宅小区是由他们投资建设,而物业服务则合乎常情理应由他们来负责,上述错误的观念往往在无形中就侵害了未入住业户的权益。在司法实务中,财产权的转让同时也标志着新的财产权人对其所持有的财产的在实际及法理上最终处置权,同时还包含对物的管理权。这个宗旨,在物业管理实务中尤其重要,所以在所有物业服务项目中,都要以围绕给物业及住房小区业户提供的服务,为中心做好履约服务。

制订和修订小区物业规约、议事规则、小区物业委员会推选办法、小区物业委员会工作规定。尤其关键的是选出业委会,让业委会可以在业主大会的授意下代表所有业主选择物业公司,和决定自己管理居民小区。

现实情况是业主购买房产是个逐渐的过程需要一个时间周期,包含装修、入住、空置等实际情况,且大部分住宅小区因业主入住率不足或达到召开业主大会双过半要求基数不足,而导致业主委员会难以成立。因此在前期物业服务过程中,开发商因房屋是逐渐销售过程,其自然而然具有持有大部分房屋产权的先导条件,对于未出售或者出售后未交付购房人的房产,房产的所有权尚属开发商。按照《物业服务条例》对业户界定,此时的开发商仍然是业户,是业户就有交纳物业费的义务,这其中也包含建设单位在取得预售证前,为落实建管分离法规要求,在房屋建成之前代表未来全体业主通过招投标方式,选聘具备符合建设项目物业服务企业,其中最重要也是最受广大业主关注的物业费定价,都只能暂由开发商依据法规来确定。虽然开发商在房屋销售合同中载明,此项定价为过渡性质或地方指导行为,待业主后期入住后依规成立业委会后《前期物业服务合同》将自行终止。可由业主代表会议推选产生的业委会根据全体业主代表意愿,选择续聘或解聘前期服务的房地产物业服务公司。在服务实践中,唯有由理清业主、业主代表会议、业主代表委员、物业公司、建设单位负责、社区街道、辖区房屋行政主管单位在物业服务进程中的法律关系,并能正确理解物业服务过程中的动态法律关系,在物业服务实践中的存在影响大众的民生问题就容易处理。

2、开发商主导的承接查验容易引发的法律问题

承接查验不同于一般项目建筑的竣工检验方式,是在建筑单元竣工验收的基础上,对建筑单元所交付的住宅物业资源,关于项目竣工验收报表,包括对建筑共用部份、共用基础设施、园林绿化工程或者其余公共附属基础设施等的相应质量合格证明文件材料,对住宅物业及公共部份相应功能配套设施有无按照规划设计要求施工完毕等,开展了核实检查。同时承接查验人员还针对基础设施开展了调试和试运行工作,并指导施工单位及时处理出现的问题。有不少项目的开发商,也自己担当起了物业管理业务的重担。这些开发商往往把物业管理公司看作其内部,附设了一个物业管理的业务部门,并自制了管理规约,自行组织人员走过场式承接管理查验。因此大多数的地方在物业接受查验方面仍然存有着几个问题:

(1)建筑行政机关主管部门管理力量不足。而作为房产开发与工程建设中一个关键性的岗位,房地产物业承揽与查验往往关乎到社会各个方利益关系,特别是购买房屋的工程业主的一切权益。没有建设行政主管部门的引导和监管,房地产物业接受查验管理工作就很难落实。由于开发商和物业公司在法律主体上开发商明显占据了强势地位,所以开发商通常都会凌驾在物业公司之上,强压并以不完善的配套设备要求物业公司承担。而缺乏房地产建设行政主管部门的介入引导和监管,就很难落实好接受查验。留下了大量不符合要的物业设备设施问题,埋下了物业公司与小区业主矛盾的祸根。

(2)查验流域形式,走走过场,仍然停留在文本上,形成了为了备案而备案的现象。时至今日,依然有大量开发商不依法履行工程承接查验的义务,不按有关程序办理工程交接,强行将具有瑕疵或不齐全的工程项目及配套设施设备,转让给了物业公司。

(3)谁来承担查验费用开支,没有具体定义。按常理,开发商作为建设主体理应负责承接查验的费用开支,物业公司出人、出力,开发商出钱共同完成公共部位、公共设备、公共设施的承接查验显然不无道理。

(4)缺乏有效的现场监督,落实上形同虚设。从物业管理实践来看,由于没有第三方非利害关系人进行监督,查验无法真正得到落实,延误或推迟查验的工程遗留问题,往往会使物业公司陷入十分被动的深渊,小区的公共配套和设施设备无法正常运行而被业主诟病。

有关统计资料表明:小区物业事务纠纷、问题,百分之八十以上都与住宅质量问题及居民小区公用配备设施出现的问题密切相关。接受查验在物业管理中战略地位特别、角色关键,而就目前的物业接受查验而言,让物业服务公司无辜扮演"背锅侠"和"冤大头"的角色,也为后期业主入住后工程遗留问题频频爆雷而引发矛盾和法律诉讼。

为改善目前接受查验流于形态的状况,建议地方政府有关主管部门制定具体的实施细则,进一步细化查验规定,让接受查验者有法必依,同时做好对物业接受检查的质量监督。适时建立第三方查验专家库,采用随机抽选方式指派专家,对物业承接查验进行验收与把关。由开发建设单位和物业公司共同承担起社区责任,以对物业高度负责的心态来进行物业承接查验工作,使小区的设备设施得以更加完善的运转,以减少业主与开发建设单位、物业公司的纠纷。

3、物业管理费定价机制导致的问题

许多事实都表明一个物业小区管理水平的优劣程度,同该物业区的物业费水平以及收取率之间存在着直接的联系。以物业承受能力为借口,而导致的物业管理服务项目收取标准普遍较低,是制约物业管理服务行业健康发展乃至存在问题的一种主要因素。而许多物业管理公司则疲命于生计,而需要依靠其他业务的效益才能保证盈利平衡,这些普遍状况都表明当前物业管理服务费的收取标准并没有科学性和合理性。物业管理服务是市场经济活动,应该遵守社会主义市场经济的客观规律,而物业管理服务项目收取价格也应该严格按照社会主义市场经济规则,而应由当事人双方根据社会主义市场经济规则的客观条件,自主协商并制定合理价格。已组建物业委员会的,物业管理服务价格应当由物业委员会授权的物业委员会和物业管理公司双方协商议定,可采用物业管理招标投标的形式制定价格,在物业管理服务协议中应确定物业管理服务价格。过低或过高的收取,就会造成很多项目业主迟延缴费,或不缴费甚至抗交管理费。由于不缴费或少交费,开发商或物业管理企业对物业进行了断路停电措施,不让物业的车辆进入物业区域,甚至暂停通讯或停止通话,最严重的情况可造成诉诸武力,甚至引发司法纠纷。而过高的收取或过低的收取也会造成很多负面效果,直接加大了对物业管理服务的投入风险。

鉴于物业管理费定价中存在的问题以及现阶段房地产产权呈多元的特地,对物业管理费定价应根据产权类型和物业管理不同阶段采取不同策略。如将国有企业的职工住宅转型社会化物业管理服务时,应通过政府指导价和市场调节价有机地结合的方法实现,差价部分由当地政府与相关国企合作设置的过渡期机构进行补偿,以确保将国有企业的"三供一业"分得开,移交得了,物业运行得下去。前期的物业管理业务,由开发商负责选择物业管理企业并承担物业管理费(含未售空置房屋物业费),在正常的物业管理期内,对物业管理价格执行房地产市场调节价。当经过了前期的物业管理业务阶段之后,业主就已享受了所物业管理服务企业所提供的物业服务项目,并掌握了物业管理服务费的基本构成,并在此基础上由业主与所物业管理企业之间按照业务内容和管理服务规范自由议定了物业管理费的具体价格,地方行政有关主管也不再以政策指导性的价格标准对物业管理费价格加以限制,而是全面地按照社会主义市场经济规律,进行市场经济调节价,但地方行业有关主管仍要做好宏观调控和市场监管。

4、物业管理规约应在什么时间签署,由谁来制定

物业管理业务规约,是指约束业主与物业公司之间行为规范的法律文书,这也是在物业管理活动中的一种十分关键的法律文书。这个文本所反映的法律关系比较复杂,他不但反映了土地所有者和被聘用者之间的法律联系,而且反映了管理人员和被管理者之间的法律关系。在这种文件里物业从拥有者到被管理者,而物业公司从雇佣者到管理人员,双方都在进行着位置的转换。业主也愿意让渡出自己的部分权力交由物业公司来执行,于是物业管理服务规约就是在物业管理中的最终要的立法文本。但因为在物业管理服务立法中,并未明确确立物业管理服务规约的立法地位,所以不管业主、业主委员会,或者物业管理公司对关于物业管理规约的立法地位与意义都不是一个很准确地充分认识,也不能充分认识与运用物业管理服务规约的实际意义,对物业管理服务规约的订立也缺乏重视。在物业管理服务的发展初期,因为开发建设单位占有了大量产权,所以开发建设单位在物业管理业务中的角色就相当大了,也就是由于是建设单位最先聘请了物业公司,所以开始的物业管理业务规约也就是由开发商来制订的。我们可以了解现在虽然相关部门也印发了物业管理服务规约的范本,但那也仅仅是一种简易的范本罢了,不少时候具体内容还需实际管理者做出适应性调整。比较好的方法就是,建筑单位应当和物业管理企业在物业行政主管部门指导和监管之下,共同联合出台有关物业管理服务规约。在这时的土地管理公约里必须要规定有效期限,也就是规定在新业主理事会成立后,其有效期截止。

随着新住宅的发售,土地所有权也逐渐由原开发商手中移交到了新的物业手里,开发商们原先在新物业区域中的领导地位逐渐由物业们所取代,原开发商在新物业管理规约中条款的权利与权责,也要相应做了些调整。同时,广大业主的权力与义务又必须在公约中得到充分体现,那么修订新物业管理规约也势在必然。当小区物业居委会成立后,决定选聘新的物业管理公司,当然也就更需要建立新的物业管理规约公司了。无论是修订原有的物业服务规约或是制定最新的版本,均须由房地产物业委员会主要领导,并会同物业管理企业共同针对房地产物业区域的实际状况,制订出切实可行的管理公约来。在物业管理服务实践中往往出现物业怕影响自身合法权益,而不愿履行物业管理服务规约的情形,这也是物业管理服务规约效果不能充分体现和充分发挥的一种普遍因素。所以,物业管理服务规约的效果要得以切实显现与充分发挥,一项十分关键的因素便是要真正维护物业管理服务规约的平等、正义、开放、平等以及合法、合理。在物业管理业务实际中,确实有部分的开发建设单位或物业管理企业,利用自身所有权人制定和拟订物业管理服务规约的途径,在物业管理服务规约的限制性或禁止性内容基础上,处于保护自身的私利而制订了某些影响全体物业人合法权益的公约规定,这也背离了物业管理服务规约中所反映的平等、公正、开放、平等,以及合法、合理的基本原则。

5、公正的律师关系和健全的规章制度,是物业管理运营活动的基础基石

物业服务管理是一个关乎千家万户,既繁杂,又繁琐,极不容易做好的管理工作。中国关于物业服务方面的法律制度目前还不很健全,导致了由物业管理不当而导致的法律问题也越来越多,同时这种问题也极不容易得到圆满解决,这正是我们目前物业服务管理所面对的实际问题。要想减少物业管理服务方面存在的法律问题,并降低物业管理服务方面的经营风险,除我国将制定更加细致的法律并出台相关政策措施之外,健全物业管理服务中的法律关系,是使物业管理服务工作逐步走向正规化的前提条件。不然,由于法律关系不正确,将导致今后一连串的管理工作中都会存在问题。

必须说明,目前在物业服务活动中所触及到的物业管理服务行业法律问题远多于以上这些,包括对物业服务质量的监督管理、明确开发建筑单位在物业服务活动中的法律地位与权利义务、规范物业管理服务行业的国内外市场竞争、明确政府部门在物业服务活动中的法律地位和作用,等随着物业管理服务行业的进一步发展和规模的不断扩大,随着人民的对物业管理服务行业法律的意识的日益增强,必须研究和探讨思考当前物业管理服务行业的法制问题,加强物业研究,用所有权制度构建起物业管理理论体系,在相关立法措施上构建物业管理服务行业存在与发展的法律基石,是我们负责物业管理服务行业的每一位业内人士所应尽的职能与义务,只要经过我们大家的不断摸索、拓展与进取,才能实现筑梦幸福家园,服务美好生活。