“双碳”战略下房地产转型发展的挑战与机遇

朱 立

上海建工房产有限公司 上海 200080

2020年9月22日，习近平总书记在第七十五届联合国大会一般性辩论上发表重要讲话，向全球做出重要承诺：中国将力争于2030年前达到碳排放峰值，努力争取2060年前实现碳中和，上海更是明确要求在2025年实现碳达峰。这项具有时限目标的国家战略将对国际产业链产生深远影响，也必将引发国内建筑行业，尤其是房地产市场的深刻变革。

当前，国内房地产行业仍处于“房住不炒”“三道红线”的宏观调控背景下，一方面行业洗牌持续进行，高杠杆、高周转、高红利的发展模式宣告结束；另一方面房企正在积极转型升级，寻求新的发展模式。国家“双碳”战略为房地产行业带来了机遇和挑战，在此背景下，笔者从建筑与房地产行业角度阐述房企应如何在绿色低碳发展趋势中应对变化、抓住机遇。

1 “双碳”战略与建筑及房地产行业的关系

1.1 “双碳”战略将对建筑行业产生深远的影响

2015年9月，联合国可持续发展峰会通过了联合国2030年可持续发展议程，核心围绕“人、地球、繁荣、和平和合作伙伴”，旨在结束全球贫困、为所有人构建尊严生活。对中国而言，明确碳达峰和碳中和目标是我国由工业文明走向生态文明的标志性转折点，也是对全球气候变化和生态文明做出的积极贡献以及践行人类命运共同体理念的切实举措。“双碳”战略作为整个国家的行动计划，会深刻地影响人们的生活和行业，以及每个企业。当前，中国处于资源大量投入、大量生产，居住生活使能源大量消耗，以及废弃建筑大量拆除的阶段，减碳是一个严峻的挑战，一方面会重塑建设建造标准，同时也会对建筑业的绿色节能设备、工艺提出突破性的要求。

“双碳”战略的推进将为各行各业注入新的活力，并加快各行业的竞争格局深刻变化，尤其是对发电、石化、化工、建材、钢铁、有色、造纸、航空八个传统行业影响最大，同时也催生了新能源、光伏、储能等一批新型产业的兴起。建筑业上下游产业链中包含了能源、建材、金属钢铁等原材料，涉及的碳排放量也非常惊人。一旦2025年开始国家对八大行业实行碳排放控制，将对建筑业的经营模式产生巨大影响[1]。

“双碳”战略也将改变房地产行业的增长逻辑，并且影响房地产企业的经营策略。住建部发布的《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，从2022年4月1日起强制执行，在项目不同阶段，需进行碳排放计算分析，并严格执行；新建居住和公共建筑碳排放强度应分别在2016年执行的节能设计标准基础上平均降低40%，碳排放强度（按CO2计）平均降低7 kg/（m2·a）以上；新建、扩建和改建建筑以及既有建筑节能改造均应进行建筑节能设计。建设项目的可研方案、建设方案和初步设计文件均应包含建筑能耗、可再生能源利用以及建筑碳排放分析报告。

1.2 建筑行业减碳对中国“双碳”战略至关重要

根据《中国建筑能耗研究报告（2020）》，2018年建筑行业全生命周期碳排放占全国碳排放总量的51%。如果把中国的建筑业和房地产看成是一个独立的经济体，其全球排名在中国和美国之后，以13%排在第三。从国际数据来看，联合国环境规划署《全球建筑建造业现状报告（2020）》显示，2019年全球建筑业能源消耗达100亿 t，占全球碳排放量的38%，建筑运营的耗电量占全球耗电量的55%。因此，建筑业将是碳中和的最后一个重兵战场，房地产必须要走低碳发展的道路。

对比发达国家，其碳排放已经在2010年前基本达到峰值，生活水平和能源消耗达到高点，城镇化率和工业化率都基本完成，但中国目前还没有达到此阶段。目前，中国房地产行业发展与节能减排之间存在较大矛盾，能源消耗与碳排放成为中国可持续发展的重要阻碍，降低房地产碳排放，实现建筑运营绿色化、提高建筑能效已经成为达成“双碳”目标的必然路径。

1.3 房产企业应对建筑业减排起到“集约”作用

据粗略估算，建筑运行环节，碳排放量占到整个建筑生命周期的80%～90%；建造施工仅占到建筑全生命周期碳排放的2%左右[2]。因此，虽然要继续减少施工过程碳排放，但是减排的重点应该要放在建筑的节能设计、绿色建材应用、能源使用结构以及运营管理等环节。从建筑全产业链来看，房地产开发是涵盖建筑整个生命周期的主导者，因此，房企应当义无反顾地担当起建筑减碳的排头兵，要从投资、策划、设计到建造、运维、更新等方面成为全产业链绿色节能的集约平台。

笔者任职的上海建工集团长期努力成为国际一流的建筑全生命周期服务商，在“十四五”规划中提出了打造“城市更新、水利水务、生态环境、工业化建造、建筑服务业、新基建领域”六大新兴业务，为全产业链绿色发展添加新的抓手与动力。旗下房产板块也一直致力于成为绿色科技建筑的实践者和领跑者，其开发的“海玥”系产品以及长三角路演中心等城市更新项目，从绿色人居理念到BIM技术和预制装配式住宅，都在最大限度地践行绿色节能理念，并通过不断更新迭代，发展出了一套独具特色的科技住宅体系，获得了国内外一系列绿色建筑的奖项。在“双碳”战略背景下，上海建工房产在“十四五”规划中提出了明确的绿色建筑技术创新目标，同时也聚焦住宅开发与建筑运营，提出了以城市更新和产城融合“双轮驱动”的新发展模式，并不断提升房产板块对上海建工绿色建筑产业链的拉动作用。

2 建筑及房地产行业在推进“双碳”战略中存在的问题与困难

2.1 支撑房地产行业绿色发展的营商环境体系还未成熟

对绿色建筑的政策性支持可以追溯到2013年发布的《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》。《通知》指出，要“综合运用价格、财税、金融等经济手段，发挥市场配置资源的基础性作用，营造有利于绿色建筑发展的市场环境，激发市场主体设计、建造、使用绿色建筑的内生动力”。

但“价格手段”至今未有明确的落地内容，“财税手段”多为一次性补贴或奖励，“绿色金融”也只是刚刚起步。因此，在房地产行业内对绿色建筑的规定一直被视为“软约束”。做绿色建筑符合宏观政策趋势，但不做也不会影响公司发展。相反，虽然绿色建筑拥有“绿色溢价”和商业价值，且符合未来的社会趋势和政策方向，但企业的投入成本也随之大幅增加，特别是在当前不少城市依然严格执行限价、限售、限购、限贷、限商等“五限”政策情况下，绿色建筑“慢销”属性还会拖累部分企业的高周转，对现金流产生较大压力。

综合来看，当前要在建筑及房地产业实现减碳目标，主要存在四方面的问题：

1）政策的约束力度还不够，不少政策还停留于规划和纲要阶段。

2）减排相关的技术、人才和产业支撑不足。

3）整个建设行业绿色减碳的发展理念还需加强。

4）支撑减排高额投资的政策储备和金融工具还比较缺乏。

建筑业向绿色转型的基础环境还有待于进一步改善，并且需要政府通过整体部署来搭建有利于绿色建筑和绿色产业链发展的环境。

2.2 打造建筑行业绿色供应链依然任重道远

绿色供应链的概念最早源于制造业，近年来逐步拓展到建筑领域。建筑业的绿色供应链是指在建筑全生命周期内对上下游产业链开展综合考虑环境影响与资源效率的现代化管理，是以绿色建筑立项、设计、招采、施工、营销、运维、退出等整个开发流程为基础，辅以数字化和工业化管理技术，实现建筑全生命周期的所有参与方、使用方对环境作用最小，资源效率最高。

建筑业的产业链条过长的特点导致建筑减排无法集中发力，从建筑行业碳排放三个组成结构来看，几乎一半的碳排放来自于房地产供应链，即钢铁、水泥、铝、铜、玻璃等高排放材料，据《中国钢铁工业节能低碳发展报告（2020）》，钢铁和水泥行业分别占据了我国碳排放的15%和13%。另一半来自于运营维护存量建筑的高能耗，2019年，建筑运行电量为1.9万亿 kW·h，除了30%为零碳电力，其余都是以燃煤、燃气为动力的高排放能源，剩余2%是建筑的建造过程中产生的碳排放。

对于材料和能源两大碳排放源的减碳，必须要求供应链企业进行大刀阔斧的改革和技术创新，有些行业可能会迎来颠覆性的变革，但同时也意味着房地产行业必须要承担产业链的技术投入和设备更新改造的成本，而且在波动变化较大的“绿色市场”中更加难以寻求稳定的投资回报率。

2.3 当前房企全面推进绿色建筑的意愿不足

2022年，房地产行业尚处于调整期与恢复期，多数房企在去杠杆、去库存和降低负债率方面的工作还有待进一步推进，对于部分陷入流动性危机的房企而言，活下来才是根本。整个房地产行业正处在转型发展过程中，房企开始从过去的机会导向转为目标导向，从资源导向转为专业能力导向，越来越趋于理性和精细化管理，业务结构和盈利模式也在不断探索创新。

对于房企而言，向绿色减碳转型势在必行[3-4]。但如何在自我革命、市场革命、数字革命、绿色革命中交出一份绿色发展与效益平衡发展的高质量答卷，是所有房地产公司转型升级的重点，又是发展的难点。同时，由于市场主体的节能意识、节能技术及激励机制尚不完善，节能减碳产业背后的盈利模式尚不清晰。可以说，房地产践行“双碳”战略，本质上是要实现企业经济效益与减碳社会责任两者之间的平衡，政企双方既存在合作，同时也在博弈。因此，大部分建筑和房地产企业通过投资绿色建筑产业获取回报、持续发展的信心和意愿不足。

3 房地产绿色低碳发展的实践方向及路径

3.1 房地产业转型须与“双碳”转型携手并肩而行

当前，房地产业面临的转型发展任务十分艰巨，当前的新冠肺炎疫情让开发商和业主都意识到健康、安全、幸福感和环境可持续性对建筑的重要性。同时，国家“双碳”战略也已经有了明确的时间表，整个行业呈现“后有追兵、前有劲敌”的情形，迫切需要转变传统开发建设方式。因此，房地产企业必须先行一步，按照中央战略部署，加强绿色低碳建设，推动提质增效，满足人民群众日益增长的美好生活需要，推动形成绿色生产方式和生活方式，促进实现碳达峰、碳中和目标。

从塑造绿色转型的良好环境方面而言，要有效推动房地产领域实现绿色发展之路，需要重点从五个方面发力：

1）加强宣传引导，从政府到企业层面达成广泛共识，政府必须要成为引导和参与的重要力量。

2）形成规范标准，积极融入国际碳排放市场，在国内制定形成畅通国内外的绿色建筑标准体系。

3）发挥市场作用，构筑建筑全生命周期低碳管理市场体系，发挥全产业链中碳交易市场的作用。

4）持续加强技术创新和应用，有效降低运用新技术、新材料和新能源的成本，并且以切实的品质提升为用户实现绿色建筑的价值。

5）加强金融工具支持，积极探索绿色建筑投资和财税政策，构筑“双碳”金融新模式。

3.2 从“三道红线”向“三道绿线”过渡

中国房地产行业占国家经济总量规模很大，但是规模越大，责任越大，如果说“三道红线”是国家贯彻“房住不炒”，限制房地产资本无序扩张的必要举措，那么在推进“双碳”战略目标过程中，应该从目标、路径和抓手三方面来设置“三道绿线”，以加强对房地产业绿色发展的引导与扶持。“三道绿线”即以人民享受绿色健康的生活为终点线，以绿色智慧来赋能绿色产业为发展路线，以绿色城市更新、绿色产城融合、绿色科技建筑作为重点线，整体推进房地产业绿色发展。

对于涵盖建筑全生命周期的房地产开发商而言，可以通过以下五个重点环节来实现自身的低碳发展：

1）绿色项目规划，要确立可以持续发展的规划目标，在项目立项初期就要考虑包括保护现有自然资源和生态系统，将建筑以及使用者与周边交通、水资源、绿化等环节有机结合，实现土地资源的集约有效利用，近年来房企较为热衷的城市更新与产城融合就是绿色规划最佳的实践应用项目。

2）绿色建筑设计，按照国际通行设计规范标准，尽可能采用低能耗、高效率设备系统，降低建筑对环境的影响，对健康、舒适的人居环境产生积极影响，改善居民的宜居性，提升产品价值。

3）绿色材料采购，制定绿色招采范围和标准，通过对低碳门窗、清洁能源等品类的“绿色采购”机制倒逼上下游产业链在减碳方面主动作为。

4）绿色施工建设，通过改进施工技术和管理措施，最大限度地减少能源消耗，尽可能避免对周围环境产生负面影响。还应注重建材生产废料、建材包装废料、拆除废弃物等资源的循环再利用，倡导“无废建筑”理念。

5）绿色运营维护，应组建专业绿色运营维护管理队伍，加强对节能、节水、绿化及环境监管力度，提高物业管理水平。

3.3 两个值得房企重点关注的绿色转型领域

3.3.1 BIPV（建筑光伏一体化）

BIPV即Building Integrated PV，是与建筑物同时设计、同时施工和安装，并与建筑物形成完美结合的太阳能光伏发电系统。数据显示，BIPV的应用前景可期，在过去的20年中，太阳能光伏发电成本已经下降了90%。未来5年仅中国市场城市建筑新增BIPV可应用面积将达17.9亿 m2，预计每年可发电约615亿 kW·h，实现减排二氧化碳5 200万 t。截至2019年，存量建筑对应屋顶面积达到315.1亿 m2，按照15%的渗透率每平方米装机150 W、瓦均成本5.5元计算，对应BIPV光伏发电功率7.1亿 kW，市场规模达3.9万亿元，BIPV成为当前绿色建筑市场可以预期的一个“风口”。

笔者近期以上海市虹口区第十六届人大代表的名义向区政府提交了一份《依托北外滩区域建设，以BIPV为抓手，大力发展低碳节能建筑》的议案，结合北外滩区域远景规划和区域CBD建设，建议加强与去年新成立的上海环境能源交易所联动，大力推广建筑光伏一体化（BIPV）建设。建议以上海建工参建的虹口区91号地块480 m地标建筑开展光伏建筑一体化建设试点，规范设计，形成标准，并在未来复制推广应用。同时，要在全流程服务方面形成标准体系，可以建立系统性的投融资平台，在建筑产品开发、技术支持、商业服务、金融支持、能源运维等多方面，广泛整合政府部门、金融机构、物业业主、电网机构和第三方服务机构资源，形成建筑节能减排与碳交易的闭环管理，助力上海发展碳金融市场。

3.3.2 绿色产城融合

与政府合作打造绿色宜居的产城融合项目成为部分拥有产业链优势房企的创新发展新路径。产城融合并不是单纯地将产业与城市做“叠加”，而是以可持续城市建设的理念引领规划和设计，突出文化传承、人居和谐、绿色低碳和智慧运营的理念。当前，各大城市以“大居”等形式集中建设保障房，但缺乏整体规划理念，在医疗、教育、交通和产业配套方面均比较薄弱，从西方战后重建的各类高密度保障性居住社区的经验教训来看，在此类社区运营10～20年后，往往会引发复杂的人与环境乃至社会的矛盾。因此，绿色产城融合的理念是未来房地产开发商协助政府规划和建设过程中必须倡导的重要思想。

以上海建工为例，经过多年发展积累，其完整的产业链和事业群让集团在绿色产城融合方面拥有丰富的资源聚合能力。上海建工在综合管廊、海绵城市、PC绿色建筑、智慧交通、3D打印等方面具有丰富的落地成果，在水处理和土壤处理等环境整治方面拥有先进技术能力，在市政设施和园林设计方面拥有权威的地位和超强的建设能力，同时还具有优质的医院、学校、养老机构、商业设施、交通设施等方面的产业链引入优势。通过房产开发板块将上述能力优势进行整合，并结合区域建设生态人文环境方面的特点，整体输出生活化、人性化、智能化和低碳化的未来社区建设蓝图。此类综合性的绿色产城融合方案在实践中也获得了上海金山区、松江区等在长三角一体化发展战略方案研究过程中的高度认可。

4 结语

国家“双碳”战略绝非简单的节能减排和环境保护，而是一场触及国家经济根本和社会系统的深刻变革。不远的将来，低碳可持续发展将是所有企业，特别是房地产企业必须面对的历史考题。笔者认为，房地产企业在“房住不炒”和“双碳”战略的综合效应下，只有尽早研究、积极拥抱“双碳”政策，以BIPV、绿色产城融合等为具体抓手，主动向“绿色低碳”转型，才能开创出一条面向未来的康庄大道。