新形势下房地产财务管理优化运作机制思考

2023-01-05安换梅

时代商家 2022年36期

安换梅

（山东房源实业集团有限公司，山东临沂 276000）

房地产经济效益直接关系到我国不同地区的经济发展，特别是进入21世纪后，随着经济的发展以及人们对居住环境要求的不断提高，我国房地产取得了快速发展。新形势下房地产企业同样面临着较多的机遇，也面临着挑战，尤其是在高层建筑日益增多、建筑面积不断增加的情况下，资金成为影响房地产企业发展的关键[1]。结合实际情况，部分房地产企业在项目开发过程中，可能因为融资渠道少、资金有限、财务管理不到位等情况，造成部分项目被迫停工，成为烂尾楼；部分房地产企业虽然资金雄厚，但是也会因为财务管理运作期间缺乏优化，增加了项目投资成本，影响到房地产企业的投资收益。结合上述分析，新形势下，房地产企业需要加强财务管理研究，并不断进行优化运作，便于发挥财务管理作用，提高资金的高效使用，促进房地产企业的健康与良性发展。

一、房地产财务管理特点分析

明确房地产财务管理特点，才能更好的发现房地产企业与一般企业在财务管理方面的不同，进而更好的加强财务管理工作。房地产财务管理特点主要有：

（一）资金量大，财务管理周期更长

房地产项目建设具有大额投资、建设周期长、影响因素多等特点，这些特点使得房地产财务管理也有自身的特点，即与其他线行业相比，房地产财务管理周期更长。房地产财务管理需要贯穿始终，从项目规划、土地征用、拆迁开始直到项目完工并正常交付使用，这个过程通常时间较长，任何一项工作都与财务管理有关，相应的在房地产开发中出现的一些问题也会对财务管理产生影响，比如项目规划阶段需要涉及土地征用、拆迁、赔偿等环节，这个过程中很容易因为拆迁赔偿协调不到位，出现拆迁纠纷，可能造成项目开工时间的延迟[2]；项目在施工过程中如果施工管理不到位，很容易影响工程质量，可能需要返工或者维修等。任何一个环节出现问题都会影响房地产项目的整体工期，自然也会对房地产财务管理周期产生影响，造成财务管理周期增加。

（二）房地产财务管理难度大

房地产企业在建设中需要大量的资金使用，并需要通过多种融资途径获取资金，包括房地产企业本身可利用的资金、项目购置人员的预付款、银行贷款、房地产信托等。银行贷款是房地产项目建设的主要资金来源，而因为受到政策、市场变化的影响，增加实际融资难度，可能使得房地产企业负债率增加，可利用资金减少。从前期项目启动到后期项目进展中，都涉及大量的资金，且资金来源、流出等不同，均需要做好财务管理工作，兼顾房地产项目的成本管理、资金运转等。与一般企业财务管理相比，财务管理要求更高，难度更大。

（三）财务管理风险更大

房地产财务管理过程中存在较多的影响因素，加之财务管理周期较长、管理难度大，这些都增加了房地产财务管理风险。从房地产本身特点方面分析，项目建设中不可控因素较多，这些因素可能对施工质量、施工进度、施工安全等产生影响，影响工程造价，使得相关资金发生变化，必然也会对财务管理产生影响，增加财务管理过程中的相关风险[3]。

二、房地产财务管理优化运作要点分析

房地产财务管理优化运作要点是发现房地产财务管理问题以及采取应对措施的关键，同样有利于不同人员在房地产财务管理中有所侧重，掌握财务管理重点以及优化重点，提升财务管理效果。

（一）与投资有关的财务管理

房地产企业在项目建设中所需投资额较大，可能是几千万，甚至是数亿，通常情况下房地产企业在项目开发中有70.00%-80.00%资金来源于融资[4]。但是因为整个项目建设周期长，不确定因素多，相应的造成财务管理风险也日益增加。对此，房地产财务管理优化运作期间，需要注重与投资有关的财务管理工作，如在项目建设前期做好充分的调研工作，财务部门与房地产企业其他部门之间需要更好的沟通，做好财务风险预测、评估、分析。投资过程中还需要结合项目所在地区的政府优惠政策，全面统筹与部署投资活动财务管理工作，依据项目建设安排、项目资金回笼时间等，再次进行财务管理风险分析，多角度做好与投资相关的财务管理以及财务风险管控，提升企业财务管理效果。

（二）与资金筹措相关的财务管理

房地产项目建设中需要进行多元化融资，其中筹资是房地产财务管理的一个重要方面。房地产企业在资金筹措过程中加强财务管理，有利于帮助企业拓宽融资渠道，实现多元化融资，比如私募股权融资方式、合作融资方式、投资者入股、私募股权融资、民间借贷融资等，通过财务管理及时分析融资风险，合理控制负债率，为项目建设提供相应的资金支持。依靠在资金筹措阶段加强财务管理，有助于从财务管理角度降低融资风险，并不断对融资渠道与融资结构加以评价分析，从而降低财务风险，有效控制房地差企业的负债率，并逐步根据资金回笼情况扭转局势，获取经济利益。

（三）与运营有关的财务管理

房地产项目建设期间还会涉及运营活动，并有着复杂的财务管理工作内容，此时在财务管理以及统筹规划方面，需要兼顾多个方面，确保在运营期间，与财务管理有关的工作能够执行到位。财务管理行为应符合规范化、程序化要求，且与运营有关的财务管理不能违反当前法律法规要求，灵活将开发业务与财务管理紧密结合，加强财务部门与其他工程建设相关部门的日常互动，通过交流互动获取更多与财务管理、资金使用有关的信息，了解其他相关部门的资金需求、资金使用现状等，便于发挥财务监督作用，减少不必要的费用支出，节约成本。运营阶段还可以考虑财务管理工作结合审计工作等，这些都有助于在运营阶段强化财务管理，发挥财务管理作用，为房地产项目建设资金规划与使用奠定基础。

三、房地产财务管理优化运作现状研究

通过对房地产财务管理优化运作现状分析，在于发现财务管理中存在的一些问题，从而不断进行财务管理优化，提升财务管理水平，发挥财务管理在投资决策、资金成本控制、企业经营现状分析等方面的价值。

（一）运行机制系统性较差

财务管理部门负责房地产企业日常财务管理工作，这也是目前较多企业财务管理中所使用的方式，财务管理部门具有专业的财务管理知识，能够在管理中发挥作用，但同时也存在一定的问题。比如财务管理部门在财务管理中存在集权统一，无法保证财务管理效果。分析是因为房地产财务管理工作本身具体系统性、复杂性特点，其是整个房地产项目建设工作中的一部分，并非单独存在，即财务管理中还需要同其它相关部门之间合作，这样可获取与房地产企业经营有关的更多数据，依靠较多数据的整合与管理，帮助房地产企业在财务分析基础上进行财务管理，缩减成本，降低企业运营亏损风险[5]。

实际房地产企业在财务管理运行机制中的系统性较差，财务部门主要负责与财务有关的工作，并且同其它部门之间的交流较少，财务部门无法准确知晓相关部门的日常运作模式，获取的财务数据有偏差。对于获取的财务数据在分析中不能及时与其它部门沟通，影响到对一些财务偏差的分析与纠正效果，同时因为制度建设不完全、员工工作中团队意识不强等，影响到具体的财务管理工作质量。

（二）财务管理人员综合素质有待提高

房地产财务管理工作具体是由财务管理人员完成的，因而财务管理人员自身的综合素质会直接影响到财务管理质量。尽管房地产对财务管理人员的素质要求较高，但是目前房地产财务管理人员中仅有少数人具备较高的综合素质，大部分财务管理人员的综合素质有待提高。部分财务管理人员对财务管理认识不清晰，认为财务管理就是简单的会计工作，比如记录每个月的账目、发放员工工资，申报一些税务工作等。房地产中部分财务管理人员的综合素养也不够，体现在道德素养、业务素养、能力素养、文化素养等方面，但是部分财务管理人员在组织协调能力、分析判断能力、实践能力、沟通能力、国家行业法规调整后的熟悉度、相关财务管理软件实践操作能力等方面或多或少都存在不足，影响到实际的财务管理效果，所以解决房地产企业财务管理人员的素质问题至关重要。

（三）房地产企业内部财务管理体制不健全

房地产企业在财务管理中需要加强内控管理，而内控管理需要有相应的管理制度与体系，不过较多房地产企业在内部管理体制方面不健全，不同房地产企业内部管理不统一，造成企业财务管理较混乱。比如在房地产企业融资过程中，近年来，随着不同银行负债率的增加，加之房地产行业的变化，国家政策的调整等，不同银行不同程度的降低了银行贷款融资比例，影响到房地产企业的融资渠道，造成房地产企业在项目建设中没有足够的资金用于项目启动与推进；部分房地产企业会通过其他融资渠道获得融资，但是也具有潜在的财务风险，尤其是在内部财务管理体制不健全的情况下，会造成房地产企业负债率的持续增加。项目资金周转同负债资金之间还存在着一定的冲突。负债资金量较大的情况下，房地产项目推进很容易受到影响，也会对房地产企业的安全生产、进度等产生影响。

四、房地产财务管理优化运作管理措施

（一）注重与其他部门的沟通，增强财务管理运行机制的系统性

鉴于房地产财务管理部门独立工作的现状，需要强化协同工作机制，促进财务管理部门与其他部门之间的沟通交流，更好的了解不同部门与财务有关的信息，提升财务管理效果。比如销售部门在整个房地产企业中占有重要地位，其也是帮助房地产企业盈利的主要部门，帮助房地产企业及时回笼资金，保证后续工程建设有资金支持。财务管理部门可在日常管理中注重与销售部门的沟通，了解房地产销售管理模式、销售部门的激励方案、销售部门的薪酬制度等，在与销售部门沟通中不能只是讨论预算限制、费用预算、管理费用等，让销售部门人员觉得方案，这个过程中需要有一定的技巧。财务管理部门还需要加强与工程部门的沟通，了解工程进展、相关材料、机械设备、人员等就位情况，及时了解工程进展，结合工程预算计划等，分析工程进展有无对财务管理产生影响，通过沟通了解工程进展中出现的问题，预测这些问题对财务管理可能产生的影响以及需要应对的方法等。财务管理部门需要在工作中加强与其他部门的沟通，增强财务管理运行机制的系统性，充分发挥房地产企业不同部门的作用，共同为财务管理部门的日常管理提供有关信息，保证财务管理部门能够结合实际情况进行管理，确保财务管理效果[6]。

（二）不断提升财务管理人员的综合素质

考虑到房地产企业中财务管理人员素质对财务管理质量的而影响表达，同时房地产行业本身对财务管理人员的要求较高，需要从多角度采取措施，提升财务管理对应的综合素质。从财务管理综合性、技术性与专业性角度分析，房地产企业需要为财务管理人员提供学习与进修机会，通过不断学习，提升个人的业务能力，比如会计核算能力、管理会计能力、沟通协调能力等，同时在学习中注重一些与房地产有关新政策、财税法规的变化等，与时俱进，能够更快的适应新时期房地产财务管理工作。比如面对“营改增”对房地产企业财务管理产生的改变，财务管理人员需要认识到“营改增”后，在业务处理、税收核算、税收政策方面的一些变化；明确在报税系统、开票系统、认证抵扣、税款缴纳等方面做出的调整，掌握这些变化对财务管理所产生的影响，进而在实际财务管理工作中有效应对。

房地产企业需要为财务管理人员提供更多的技能培训，促进财务管理人员实践技能的不断提高。从整个财务管理部门入手，强化财务管理部门人才体系建设，如对一些新招聘的财务管理人员加强岗位培训，组织财务管理人员学习财务工作方面的知识，培训中还需要兼顾其它素质，比如规范财务人员职业道德、强化思想教育、拓展思路等；房地产企业内部应有对应的人员岗位论调、职称晋级、岗位晋升有关的人才培养与成长体系，从而能够留得住财务管理人员，形成系统化的财务管理人员体系，减少财务管理部门的人员流失。提升财务管理人员综合素质方面，还可建立与财务管理有关的激励制度、赏罚措施等，也可在企业文化建设中加强财务文化建设，注重对财务人员的人文关怀，营造更好的工作环境，让财务管理人员在工作中找到成就感，并产生职业归属感，这些对提升财务管理人员的综合素质，强化财务管理人员责任心，更好的开展房地产财务管理工作均有一定的促进作用。

（三）加强房地产财务管理内控工作，强调精细化管理

房地产企业需要完善内控管理机制，依靠财务管理部门、房地产企业主要管理层等，共同参与企业财务的内部控制与管理，加强全面预算管理，积极编制预算方案，并充分考虑企业的财务管理目标，充分考虑房地产企业的战略发展目标，兼顾企业的长短期与长期成本投入，灵活控制不同阶段资金投入，保证房地产企业长远发展。在企业内部控制方面，强调不同部门之间的信息沟通，并强调全员参与，便于更多工作人员能够参与房地产企业内部控制工作，实现对销售费用、管理费用、设备费用等全面控制，达到预期财务管理目标。房地产企业管理过程中风险因素多，任何小因素都可能影响到企业的整体财务管理与控制效果，所以在财务管理中还需要强调精细化管理，注重更多细节方面的问题，比如在房地产施工进度计划安排中，需要充分考虑财务实际情况，对施工进度、施工周期予以优化，分析项目建设与推进中可能出现的风险因素，做好对可控因素的排除与管理，进而保证项目顺利施工，降低财务管理风险。此外，“不要把鸡蛋放到同一个篮子中”，即在项目建设中不要将全部资金投入进去，结合项目建设、不同部门日常管理费用需求等，灵活将资金按照一定比例分配，确保项目建设以及不同部门均有相应的资金支持。