我国住宅专项维修资金管理问题研究

杨秀静 天津市武清区房地产交易所

近年来，我国的房地产事业快速发展，住房制度不断改革，物业管理在此当中作为新的服务模式得到了兴起与发展。其中，住宅维修资金制度是1998年我国确立的重要制度，对于住宅设施设备的维修保护以及所有者权益的保护都具有重要的作用。为了能够充分做好相关资金的合理应用，则需要做好资金存在问题的把握，以针对性方式的应用做好问题处理。尤其是在社会飞速发展的当下，针对住宅维修资金方面的内容也发生了很多的变化，对此便需要相关部门针对性的分析其中问题，给出对应的解决措施，以此来规范化住宅专项维修资金的管理。

一、我国住宅专项维修资金存在的主要问题

（一）归集困难

对于维修资金来说，其归集需要对居民与社会起到积极的作用，需要受到住户与社会的认可。但就目前来说，该制度在具体实施中，我国不同地区在应交易实交的数额方面还具有较大的缺口，并影响到了资金的归集效率。对此，如何进行各区域的统一化管理是需要重点关注的内容，尤其是在信息化高度发展的当下，一旦信息方面出现误差的话可能会引发很多问题。

（二）使用困难

在管理办法当中，明确了维修资金的使用原则、程序，明确了分摊费用的大致标准，在具体规定方面具有比较合理与细致的特征。但在实际工作开展当中，很大一部分资金长时间处于沉寂状态，缺少科学有效地利用。比如，仅仅是将资金收集上来进行存储，用作后续的装修装饰，但是针对后续装修装饰的具体时间并未进行明确，而后续即便是进行了装修装饰也没有明确资金的使用地方、使用数额，这样便造成了信息整体的不透明化。同时，大量商品房在建设一定时间后进入了大中修期，对于维修资金具有较大的需求，但该类资金在实际使用方面依然存在困难[1]。比如资金的花费途径、是否合理、最终的装修效果如何等等，都是需要着重关注的内容。

（三）管理监督困难

在管理办法当中，对于维修资金在账户核对、划转方面具有明确的规定，但在实际工作开展当中，部分维修资金在管理方面还是缺少有效的监督，存在挪用资金的情况。如在管理办法的二十二、二十三条当中，明确了资金划转业主大会前后使用程序，但并没有明确监督业主委员会以及管理主体的行为，并因此使维修资金出现被物业服务企业、开发商挪用的情况，部分业主委员会成员也在管理当中存在贪污受贿以及滥用职权的行为。此种状况下便会造成专项维修资金的使用无序，不仅会造成资金的不合理使用，同时对于整个社会风气的发展来讲也是不利的。

（四）保值水平低

对于维修资金来说，从缴纳到开始使用之间具有一定的时间，在这个过程中便会有很多业主发出关于维修资金是否有用、后续的真正用途等各种疑问。就目前来说，维修资金在保值、增值方面还处于较低的水平，并因此使得资金在实际应用当中存在闲置浪费的情况，此种状况下便可用对闲置的资金先进行相应期限内的使用，让其发挥资金的有用性。在管理办法当中，明确了资金保值与增值的两类途径，即存入银行获得利息以及购买国债获取收益。但在具体实施当中，还主要是通过单一银行利息的方式实现增值。而因为保值水平低，便导致很多人员对此资金持观望态度，不仅在收缴过程中会出现被质疑的状况，后续的保值、使用过程中也会有很大业主提出各式各样的疑问，由此便进一步加大了对于维修资金的保值、使用难度。

二、提高住房专项维修资金的有效应对措施

（一）资金信托管理

从目前情况可以了解到，导致我国维修资金发生损失的原因有两种，分别为资金利息的损失以及长时间限制在机会成本方面发生的损失。对此，则可以应用信托管理模式，由业主大会为委托人，将维修资金委托给专业理财机构或银行进行管理，所获得的收益由全体业主所有，根据业主大会决定进行实施[2]。此种模式下，物业方虽然收缴了相关维修资金，但是不会将资金放在自身的受众，能够减少资金被滥用、谋私的概率，同时将资金以信托管理的方式进行处理，能够增加理财收益，对于广大业主来讲，也不失为一种有效的理财方式。且信托管理机构是第三方机构，不与物业、业主两方存在直接的利益关联，由此其整体的客观性很高，也能够得到业主、物业的认可。

1.存入商业银行

由业主大会同商业银行做好委托合同的签订，由银行以委托合同为基础实现资金的理财管理。在此当中，可以对多元理财方式进行使用，根据维修费用数额确定定期、活期存款以及国债购买数量，以此实现维修资金收益率的提升。同时，业主大会也可以同银行之间经过协商达成协议，适当提升存款利率，以此获得更大的收益。在这个过程中必须要注重业主大会的召开，因为维修资金来源于各个业主，业主有权知道维修资金的使用途径，只有这样才能够减少广大业主对于维修资金的顾虑，物业也能够更顺利地开展维修资金的相关工作。

2.专业理财公司

可以根据资金的使用计划，由业主大会通过并将一定比例的维修资金存入到银行当中，剩余的部分则可以由专业理财公司进行管理，以此在保证资金使用安全的基础上，对专业理财公司的优势进行发挥，实现较低风险金融理财产品的投资，进一步提升维修资金的收益率水平。但是关于理财公司的选择必须慎重，因为市场当中理财公司种类繁杂，对此物业公司必须审慎进行理财公司资质、信誉等各方面的内容进行审核，以此来加强资金使用的正规性、可靠性。

（二）业主自治与社区管理

业主自治，是指在物业区域当中，业主根据公约以及法律规定要求，根据自身意愿对物业相关部分开展的自益性管理。社区管理则是在社区当中形成相应的组织、机构与团体，为了维持社区正常发展所开展的相关管理活动。在新的管理理念中，则可以由居委会与业主委员会共同的参与到维修资金决策、管理当中。

业主方面。我国业主自治组织将代表社区业主的利益，在具体管理维修资金时，其作为决策机构所具有的职责有：第一，委托商业银行开设资金的专项账户，委托物业企业；第二，做好资金年费预算方案的制定，制定企业维修计划，通过续交以及使用方案；第三，委托公司做好维修工程的监督，为业主做好技术与法律服务的支持；第四，通知专户银行实现维修资金的划拨。在整个过程当中，业主委员会是业主大会的决策执行机构。同时，业主自治组织也需要做好与居民委员会的配合，实现自治管理职责的履行，在支持其相关工作的情况下接受来自居委会的监督与指导。

社区方面。居民委员会是由社区居民进行自我教育、服务与管理的组织，在具体资金管理工作开展中，其主要职责有：第一，做好住宅维修资金管理、物业管理相关法律政策的宣传，做好业主合法权益的维护，以此能够按照要求做好维修资金以及物业费的缴纳，爱护公共财产；第二，协助小区成立业主委员会与业主大会，做好自治管理的监督与指导；第三，强化与业主委员会之间的联系与沟通，对业主之间存在的纠纷进行调节。在维修资金归集、应用、管理当中，如果业主间存在纠纷，而单纯通过业主委员会无法进行有效的调解，则需要由居民委员会进行纠纷的调解；第四，向政府机关与有关部门做好业主建议、意见的提出。参与到维修资金应用决定方面，对维修资金使用决定进行签字与审核，避免发生业主自治所出现的权力滥用等情况[3]。

（三）重构管理模式

为了能够有效解决维修资金的管理问题，做好运行管理模式的构建十分关键，在上述措施应用的同时，也要做好配套措施的完善，保证维修资金在归集、使用与监督方面具有好的表现。由此，便需要搭建起比较科学化的管理模式，确保相关举措的流程、执行的标准等能够涵盖在内，这样才能够保证相关管理工作的正常开展。

1.制定追缴措施

就目前来说，欠缴是我国很多地区维修资金普遍存在的问题。对此，可以借鉴国外相关经验，通过业主自治、法律以及社会管理方式的应用进行追缴。在具体工作当中，可以由业主大会选择律师事务所提供支持，业主委员会同其签订一定年限的服务合同，委托其处理相关法律问题，由居民委员会在此当中做好协调工作。

在规定期限内，如果业主存在没有及时交纳维修资金的情况，则可以对以下追缴措施进行使用：第一，业主大会委托，由业主委员会同小区业主进行沟通，了解情况并劝告。第二，如果经业主委员会口头劝说无效，则可以由律师事务所催缴维修资金，通知开户银行，即日起计算资金的律师费与滞纳金。第三，由委员会向房产管理部门提交业主的欠费证明，房产管理部门对这部分违法行为建立起等级制度，限定该房屋在欠费后无法上市交易，直至业主缴纳所有的欠费、罚金与利息后才能够上市交易。

2.放宽使用条件

在维修资金的使用方面，在保证公开透明、方便快捷的同时，也需要对使用条件进行适当地放宽，以此保证其在实际应用灵活性方面具有好的表现。对于已经成立业主大会的小区，对于部分设施设备进行维修改造时，则可由业主委员会结合实际提出资金使用计划，由维修设计范围内三分之二业主书面同意后负责实施。在该方式应用中，则需要在坚持资金使用原则的基础上，对资金的决策范围进行缩小，这能够有效帮助业主形成相应的决定，较好地实现维修目标。而如果还没有成立业主大会，也可以对资金进行使用。在有维修计划时，则可以在政府部门与行业协会的指导下，在业主提出使用要求、计划之后，由涉及维修范围的三分之二以上业主同意，在经过居委会审核通过后负责实施。

3.做好风险分担

在借鉴发达国家建筑保障制度的基础上，可以通过建筑商、开发商强制保险制度的引入起到降低维修费用支出的效果。在设计、施工单位申请建筑建造时，则需要根据要求做好质量保障保险手续的办理，如果没有申请则不允许其进入现场，如果开发商没有协助办理，则不得领取房屋的销售许可证与建筑许可证。在成立业主委员会之后，作为开发商则需要将保险相关材料交给业主委员会，由开发商对业主形成债务，体现在销售合同当中。在该情况下，业主则可以通过保单获得制度层面的保障。如果建筑在未来运行的过程当中发生问题，则可以向保险公司进行理赔，以此起到减少维修资金使用的效果，能够更好地为业主利益作出保障。

（四）公开资金信息

在维修资金管理过程当中，做好信息的公开十分关键，在保证维修资金制度、保障业主知情权方面具有重要的影响。维修资金是全体业主共有的，在资金的管理、使用方面将直接影响到业主的利益。作为物业管理配套制度，维修资金制度也将会对所有业主产生影响，该资金的缴纳数额、管理与使用情况也将影响到业主的权益。一般来说，这部分信息往往掌握在物业管理服务部门以及政府管理部门当中，只有做好相关信息的公开，才能够实现业主利益的有效保障，在落实资金制度的情况下实现维修资金作用的发挥。

公开的内容方面，则可以通过多渠道的方式做好资金制度信息的公开，以此使市民业主都能够对维修资金含义、方法、标准等进行了解，掌握使用程序与范围相关知识，帮助业主充分认识到维修资金的收取是为业主房屋筹备专项养老金，是保障物业维修、加强资金管理的重要举措，在切实帮助业主对维修资金提升接收、认可程度的情况下，更好地落实资金相关制度[4]。比如物业公司所属单位的官方网站、业主群内、当地的政府网站等，都是可以公开公示的地方。公开的作用并不单单是对相关信息进行公示，其实主要作用是留痕，确保其各项信息的可查，这样在后续出现问题时便能够很好地明确主体责任。

同时，也需要公开维修周期信息、建筑造价信息与住宅品质信息等内容。在公开这部分信息的情况下，帮助业主能够实现对资金交纳标准地主动接受，提升维修资金交纳的主动性与积极性，同时公开维修资金余额、每次使用额度等信息。在公开这部分信息的情况下，能够帮助业主做好权益变化与大小情况的了解，在实现业主利益维护的情况下更好地发挥资金作用。可以说，通过这部分信息公开方式的应用，能够帮助业主对资金权益、用途与合理性的认可，更好地保障业主利益。

三、结语

住宅维修资金制度是1998年我国确立的重要制度，对于住宅设施设备的维修保护以及所有者权益的保护都具有重要的作用，尤其是在住宅共用设施、共用部位的维修与维护等方面更发挥着更重要的作用。在上文中，我们对我国住宅专项维修资金管理问题进行了一定的研究。在未来工作当中，需要充分做好存在问题的把握，以针对性措施的应用做好维修资金管理，更好地发挥资金应用价值。