不动产抵押权的优先受偿范围

谢皓静

河北大学法学院，河北 保定 071000

我国现在的不动产登记簿对违约金、利息等欠缺登记栏，只对于主债权有明确的记载，由于我国目前不动产登记簿存在设计上的缺陷，抵押人意图抵押登记的情形下不能完全登记抵押财产的担保范围，从而使登记的情况不能全面地反映合同当事人对于抵押物担保范围的约定，这就引发了实践中的争议。本文旨在通过对不动产抵押权优先受偿范围的研究，寻求兼顾当事人意思自治和维护交易安全的方法，并对我国现存的不动产登记制度提出一些建议，以便更加清晰地界定不动产抵押权的优先受偿范围，从而减少实践中的争议。

一、不动产抵押权的优先受偿范围的界定

（一）法定担保范围

1.法定担保范围的规定

在我国的《民法典》中规定了主债权、利息、违约金等属于担保范围，也规定了当事人可以对担保范围进行约定。《民法典》中的这一规定明确了法律规定的担保范围，民事主体也能在法律规定的担保范围中做出自己的选择，当事人各方若对担保范围没有其他它约定，就按照法定担保范围来认定。明晰抵押担保范围，不仅可以保护抵押权人的优先受偿权，也可以维护后顺位抵押权人的权益。

2.法定担保范围的适用

依据我国《民法典》的规定，在当事人对担保范围无约定的情况下，就采用法定担保范围。在适用法定担保范围方面，存在一个问题就是法定担保范围如果没有经过登记，当事人是否还能享有优先受偿权。由于法律规定当事人各方可以对担保范围有约定，因此他人不能对法定担保范围产生准确的认识，即使在登记簿中没有载明担保范围，也不能说明不动产抵押权的优先受偿范围就是法定的担保范围，此时还应考虑当事人是否在合同中对担保范围进行了约定，只有当事人没有约定的，才能用法定的担保范围，但这并不意味着法定担保范围无需登记就能有优先受偿的效力。实际上，当事人之间的约定在很大程度上影响着法定担保范围中的附属债权，为了保证不动产登记簿的公信力，在当事人按照法定担保范围对待的情况下进行登记也是必要的，这表明当事人在适用法定担保范围的情况下不在不动产登记簿上进行登记也不能享有优先受偿权，［1］抵押权人只能就登记的主债权主张优先受偿权。所以对于附属债权的登记，应当注明是法定担保范围，这会更加符合不动产登记“准确、完整、清晰”的要求，法定担保范围只能对抵押权人的优先受偿范围作出大致确定，具体的优先受偿范围还要按当事人的约定来确定。

（二）约定担保范围

1.约定担保范围的规定

主债权和利息、违约金等附属债权被我国《民法典》规定为是抵押权的优先受偿范围，与此同时，在法律中也允许当事人之间对优先受偿范围作出约定。这表明了我国的《民法典》对担保范围采用的是任意性规范。［2］在实践中，由于对风险的考虑，担保范围大都由当事人进行约定，约定的担保范围一般包括所有的债权，约定的担保范围也是需要进行登记的，只有在登记后第三人才能知情，否则就对第三人没有约束力。

2.约定担保范围的种类

约定的担保范围包括主债权和附属债权，实践中对于主债权的约定和登记没有什么争议，但是对于利息、违约金等附属债权费用的登记仍有争议，本文主要从这几种附属债权的费用来讨论。

首先，利息有法定和约定之分，法定利息是按照法定的标准计算利息，利害关系人对此都应当知晓，无需就利率再另行登记，但是利息是因当事人的约定而产生的，因此在设定不动产抵押权的时候应该登记，利息未经过登记就不属于不动产抵押权的内容。

其次，违约金，违约金就是在债务人不履行合同时，根据双方当事人事先在合同中的约定由债务人支付给债权人一定的金钱，包括惩罚性违约金和补偿性违约金，这两种违约金都属于抵押权的担保范围。根据法律规定违约金未经过登记的，对第三人不享有优先受偿权。法律对当事人所登记的违约金是有数额要求的，违约金数额可以由当事人约定，只是在登记的违约金数额高于债权人所受到的损失时，对于超出部分，债权人就不能享有一般的债权请求权和优先受偿权了。

再次，损害赔偿金，损害赔偿金需要通过计算实际损失来确定，对于损害赔偿金的记载，也只需要在不动产登记簿上勾选损害赔偿金即可，不用记载损害赔偿金的具体数额。虽然损害赔偿金属于法定性债务，但仍可以被当事人排除在担保范围之外，所以它的登记是必要的。就此看来，损害赔偿金也要求在不动产登记簿中进行登记，而后才能取得优先受偿的效力。

最后，还有保管抵押财产和实现抵押权的费用，《民法典》规定对于抵押人减少抵押财产价值的行为，抵押权人可以要求其停止，若抵押物价值减少，抵押权人可以让抵押人恢复抵押物的价值，也可以要求抵押人提供担保，如果抵押人既不恢复，又不提供相应担保的，抵押权人可以让抵押人对其债务进行提前清偿。在实践中存在采用该规定仍然得不到救济的情况，此时抵押权人为维护抵押财产的价值支出的必要费用属于抵押权的担保范围，这些费用由抵押人来承担，抵押权人可以享有优先受偿权。保管抵押财产的费用开始一般是由抵押权人承担的，但最终都由抵押人承担，该费用理应纳入优先受偿范围，但该费用应是必要的。实现抵押权的费用是指抵押权人拍卖抵押物、变卖抵押物以及为了行使抵押权所支出的费用，这些费用是因为债务人的原因而造成的，应该由债务人来承担，所以不需要进行登记就可以成为不动产抵押权的优先受偿范围，当然也必须是必要支出的费用。

通过分析不难看出，不管是法律规定的担保范围还是当事人约定的担保范围都要进行登记，没有于不动产登记簿登记的，抵押权人不能对附属债权进行优先受偿，只对登记了的主债权可优先受偿。

二、不动产抵押权的优先受偿范围的立法不足和适用分歧

（一）不动产抵押权的优先受偿范围的立法不足

我国《民法典》规定了不动产抵押权的优先受偿范围有主债权和利息、损害赔偿金、违约金、保管担保财产、实现担保物权的费用，但是当事人双方对优先受偿范围做出约定也是法律允许的。与此同时，按照《民法典》第四百零二条的法律规定，不动产进行抵押，都需要办理抵押登记并且抵押权在登记时设立。就此来看，不动产抵押权的优先受偿范围需要在不动产登记簿进行记载，通过这个来公示，使抵押财产的剩余价值能让第三人更容易了解，从而决定是否进行交易。不动产抵押权优先受偿范围既会受法律的规定或者当事人各方的约定的影响，又会受不动产登记簿上的记载影响，我国现在实行的制度是不动产统一登记，但是不动产登记簿中的信息只有被担保的主债权，无法记录担保的范围。然而这种情况会发生不动产登记簿中的登记和当事人就不动产抵押权的优先受偿范围的约定情况不一致，会更深一步引起不动产抵押权的担保范围的争议。

（二）不动产抵押权的优先受偿范围的适用分歧

对于在抵押合同中约定抵押权担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等附属债权，但是在不动产登记簿中只记载被担保的主债权的数额，司法实践中存在两种适用分歧。第一种处理方式认为当事人在合同中约定的担保范围能够成为不动产抵押权的优先受偿范围，这种处理的方法体现了对当事人双方意思的尊重。［3］

此处理方式认为在目前登记的实践中，专业信贷机构和从事过抵押登记的主体对于不动产登记簿和其他权利证书对担保范围登记的缺失是有预期的，在先顺位抵押权登记中除了明显的主债权之外，很可能还包括利息、违约金等其他附属债权，在这种情况下，主要目的是保护后顺位抵押权人利益的保护交易安全的处理方式就显得不那么必要。

第二种处理方式认为利息、违约金等附属债权即使在抵押合同中进行了约定但是没有经过登记，也不能成为不动产抵押权的优先受偿范围。在抵押物上登记的内容与当事人在合同中约定的不同的，在抵押物上登记的内容作为抵押物的优先受偿范围。尽管抵押合同约定的内容包括一系列的附属债权，但是不动产登记簿上只记载主债权的，担保范围就只能是登记簿上所记载的事项。这种处理方式可以保护交易安全，抵押权人只是对登记簿上记载的范围享有优先受偿权，而对于超出的部分不再享有优先受偿权。运用这种处理方式有三个原因：

一是登记生效主义是我国当前设立不动产抵押权的方式，未经过登记不能发生法律效力，抵押权的内容包括担保范围，所以担保范围也应当符合登记生效主义。

二是采用登记生效主义维护了公众对不动产登记的信任，也保护了后顺位抵押债权人的利益。第三人可以通过物权公示知道抵押物的担保范围并决定自己是否进行交易，可以有效保护第三人的信赖利益和交易安全。［4］因此，为了促进交易安全，抵押权人只能就不动产登记簿登记的担保范围主张优先受偿，对于超出部分应按照一般债权处理。

三是如果抵押合同的效力高于登记簿记载的担保范围的效力，容易使交易双方为了自身利益而恶意串通修改合同，最终不利于对后顺位抵押权人的保护，也不利于维护交易秩序。

三、完善不动产抵押权的优先受偿范围的路径

（一）确认和完善不动产登记制度

对于登记生效与登记对抗主义都要确认不动产统一登记制度，在原《物权法》中，不动产采用的是分门类登记方式，之后的《民法典》顺应国际潮流，也施行不动产统一登记的方式，登记办法、登记的确切范围以及登记机构由法律与行政法规统一规定。［5］2014年的《不动产登记暂行条例》明确房屋、土地、森林、土地承包经营权等进行统一登记。不动产统一登记的规则在新通过的《民法典》第二编物权编中进行了明确，并对在原《物权法》施行的实践中显现的问题作出了新的规定，例如对登记机构的统一，将进行不动产登记的主体统一改为由登记机构登记，［6］在此之前还存在由地方政府进行登记的情形，这一修改从法律上统一了不动产登记机构。

此外，《民法典》在不动产登记方面也增加了一项利害关系人在查询和复制不动产登记相关资料时所负有的义务，原《物权法》只明确权利人以及利害关系人有查询不动产登记相关资料的资格，但并没有对利害关系人负有何种义务作出规定，为了预防利害关系人披露或者不正当使用权利人的不动产登记相关信息，《民法典》规定了利害关系人在有权利查询不动产登记资料的同时也需承担一定的义务。此规定旨在防止权利人的不动产登记资料被恶意利用，更好地保障了不动产抵押权的实现依据。

（二）确立登记对抗主义

我国《民法典》中第四百零二条规定，如果以本法中其他条款所规定的正在建设的建筑物或者财产作为抵押的，就必须要登记。此法条的规定表明我们国家在设立不动产抵押权方面遵循的是登记生效主义。《民法典》的这一规定对于维护交易秩序发挥了良好的作用，但是随着市场经济的发展，这种规定显示出了自身的缺点，它对于当事人意思自治是有一定制约的。在这种弊端之下，改用登记对抗主义规则于不动产抵押权的设立中，进一步减少干预，促进市场交易自如的发展就会发挥一定的积极作用。［7］

对于不动产抵押权的担保范围未经登记时，其优先受偿范围是否包括附属债权，在司法实践的审判阶段和执行阶段都有不同的观点。在审判阶段中，一种处理方式认为当事人约定的担保范围应该成为优先受偿范围，利息、违约金、损害赔偿金等附属债权没有经过登记也可以成为抵押权人的优先受偿范围，这种处理方式体现了对当事人意思自治的尊重。

另一种处理方式认为利息、违约金、损害赔偿金等附属债权只有在登记簿上进行登记后，登记的事项才能成为抵押权人的优先受偿范围，这种处理方式更注重对交易安全的保护。但是在审判阶段，当只存在债权人和债务人时，双方已经就抵押财产办理了登记，并且也约定了担保范围，就更应该侧重于尊重当事人双方的意思自治，此时交易安全不是最重要的考量因素。

在执行阶段中仍然存在与审判阶段相似的两种观点，第一种观点认为担保范围只有经过登记才能成为不动产抵押权的优先受偿范围；第二种观点认为违约金和利息等附属债权即使未经登记也归于不动产抵押权的优先受偿范围之中。在执行阶段可能存在多个债权人对担保财产进行争夺，此时就更应该倾向于维护交易安全。但是在审判阶段和执行阶段若采用不同的处理方式会造成审判和执行的冲突，因此既要解决因为担保范围无法记载而造成的裁判的争议，又要考虑到意思自治和交易安全的平衡，保证审判和执行阶段的衔接，就应采用登记对抗主义。登记对抗主义即物权的变动没有经过登记也能成立，只是无法对抗第三人，仅在当事人间发生法律效力。这种登记方式既兼顾了当事人之间的意思自治和交易安全，也避免了审执的分离，是解决实践分歧的有效方式。

（三）完善不动产登记簿的设计

在实践中，抵押权的优先受偿范围的确定有两种处理方式。我国的《不动产登记暂行条例》中明确，各种登记事项都应该由登记部门按照法律规定登记在不动产登记簿当中。但是在实践中不动产登记簿上对于一些附属债权往往没有进行登记，这就可能会使不动产登记簿上登记的情况与当事人之间的约定不同，以引发当事人的纠纷。［8］由于不动产登记簿设计上存在不足，使抵押权人就附属债权无法在登记簿上记载。《不动产登记暂行条例》中没有对不动产抵押权进行登记的情形下登记簿所应载明的内容进行详细说明，但是在其实施细则中规定因为被担保主债权的种类、数额等变更而需要申请变更登记时，倘若这些变更会对抵押权人产生影响，抵押权人则需要提供相应的书面材料才能变更，从这一规定中可以得出，担保范围应该属于不动产抵押权登记时具有的事项。抵押人和抵押权人通过签订合同约定的担保范围只要是符合法律规定的都应当得到保护，而当前的不动产登记簿缺乏对附属债权的记载，这种登记缺陷会影响当事人的意思自治。

要想解决这一问题，改革我国现有的不动产登记规则是必要的，要完善不动产登记簿上的各种记载内容，［9］登记簿应该对担保范围的登记规定得更加细致，在不动产登记簿中为担保范围留出记载空间，增加实务中相应需要进行登记的栏目，以供当事人进行勾选。在这方面上，可以参考其他国家和地区较为成熟的立法，我国台湾地区所谓“土地登记规则”在抵押登记事项方面规定进行抵押权登记时，登记机关应该在登记簿上明确记载担保债权的金额、种类和范围，当事人各方已于合同中约定好利息或者违约金或者其他担保范围的，登记机关应该在登记簿中进行记载，若未经登记，则不能发生物权的效力。在日本，不动产登记簿中也有可以对各种附属债权的记载。这种把附属债权纳入登记事项中的不动产登记簿的设计，可以明确不动产抵押权的优先受偿范围，既尊重了当事人的约定，又能维护交易安全，值得借鉴。

四、结语

在之后修改不动产登记簿的记载事项时，应完善对附属债权的记载。为了使当事人在合同中对于担保范围约定的事项能全面地在不动产登记簿中反映，在不动产登记簿上应增加担保范围一项，也应留出一定的空间来记载债权的数额、利率以及各种金额的计算方式。保管抵押财产以及实现抵押权的费用天然可以当作不动产抵押权的优先受偿范围，即使不经过登记。于不动产登记簿中对它进行登记更易使在后的抵押权人了解实际情况，修改后的不动产登记簿可以使当事人对于不动产享有的优先受偿权得到保护。在现有不动产登记簿的记载没有变动之前，可以将当事人各方之间对担保范围的约定记载在登记簿中抵押权登记信息的附记栏中，来保护当事人和第三人的利益。