居住权制度体系类型化构建的实证研究

杨千玲

中共德阳市委党校，四川 德阳 618000

居住权肇始于罗马法人役权制度［1］，是指非所有人居住他人房屋的权利。《民法典》基于现实关照，首次将居住权作为新型用益物权纳入“物权编”，实属物权制度的重大进步。然而，现有的居住权制度囿于文本篇幅的匮乏，致使该规则在学术理解与司法适用上存在模糊性，特别是现有的居住权制度体系尚无法涵盖涉居住权的纠纷实际。故本文拟从实证分析的立场出发，对居住权制度入典以来四川省司法裁判文书资料库中涉及居住权纠纷的案例进行梳理分析，以期在居住权类型化规则体系的完善上提出创见。

一、涉“居住权”纠纷的司法裁判类型化现状

（一）裁判文书中“居住权”规范类型的差异化

1.法定居住权

经查阅已公开裁判文书，所涉案例较大比例皆基于特定家庭关系而形成的居住他人住宅的权利，此类权利主要源于亲属间法定的赡养、抚养或扶养义务，称之为法定居住权［2］。如法院依据“成年子女对父母有赡养、扶助和保护的义务”认定原告享有案涉房屋居住权，而被告作为唯一成年子女，强迫父母搬离案涉房屋并迁居条件低劣的房屋实则对原告的法定居住权造成了侵害。

2.意定居住权

区别于法定居住权的强制性规定，意定居住权的产生主要基于当事人之间的意思自治。意定居住权的产生设立源于两类情形，一类集中在以买卖、赠与、租赁、借用等合同方式建立的债之关系，如双方当事人签订财产赠与合同，约定所赠财产用于被赠人购买房屋，但赠与人需享有该房屋的永久居住权，进而通过赠与以债权债务关系设定居住权。另一类则是基于居住权合同而形成的物之关系。如甲方与乙方签订《协议书》载明：“甲方将房子交乙方一个人住到百年终生为止。”该案系典型的基于合同约定直接设立居住权而形成的物之关系。

（二）裁判文书中“居住权”功能定位的差异化

1.社会性居住权

社会性居住权包括两类，一类是涉及家庭法领域解决家庭成员居住困难的功能定位，在所查阅案例中，有80%的案例均属于社会性居住权类型。如男女双方解除婚姻关系，签订《离婚协议书》约定女方享有对涉案房屋的居住权，该行为源于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（已废止）第二十七条第三款：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”的制度设计。另一类着眼于对无住房群体的社会保障功能的实现，往往通过自管公房、拆迁安置等方式给予本单位职工、被拆迁户房屋居住权。

2.投资性居住权

投资性居住权区别于社会性居住权的最大特征在于其有偿性，其社会功能体现为对财产的多样化利用。通过将完整的所有权进行拆分，设立具有他人居住权负担的不完整所有权，以实现兼具债权与物权双重属性的居住权能。如男女双方签订《离婚协议》约定：“男女双方婚姻期间以女方名义，由女方出资15万元购买房屋一套。2年后女方收回15万元，男方有永久居住权。”从该协议看，双方离婚时明确约定案涉房屋由男方享有永久居住权是附条件的约定，即是2年后支付15万元款项给女方，就此而言，该居住权属于有偿取得的投资性居住权，但是该居住权系以男方终身为限，又兼具社会保障的属性。

二、《民法典》居住权制度非类型化界定导致的规则缺失

如前所述，在司法实践中，已经出现多类型化与多功能化的涉居住权纠纷案例，但因现有的居住权制度刻意回避了其不同类型的司法现状，导致居住权具体规则理解与适用的模糊化。

（一）居住权内容构成的模糊性

1.居住权主体

《民法典》第三百六十六条将居住权适格民事主体表述为“居住权人”和“他人”，单从文本叙述无法得出居住权主体究竟仅限于自然人，或包括法人的明确结论。但是从第三百六十七条第一款“当事人的姓名或名称”的表述中，可推演出法人及非法人组织亦可成为居住权主体的立法意图。对此已有司法判例，如公司将直管公房交予本公司职工居住，体现的正是法人在自有住宅上为自然人设立居住权的情形。再结合客体和权能来看，第三百六十六条将居住权客体限定为“住宅”，将设立居住权目的限定为“满足生活居住”的需要，而仅有自然人才存在生活居住的客观可能性［3］，是否意味着只有自然人才能成为真正行使居住权的居住权人，而非自然人只能作为居住权的设立主体？此外，享有居住权的主体除去当事人之外，家庭成员如父母、子女或者为居住权人提供必要照顾的护理人员是否也同样享有居住权益？对此还有待解释。

2.居住权客体

《民法典》将居住权客体定位为“他人的住宅”，基于不同的文本解释，可对住宅作出有区别化的内涵界定，如从一般字面上作广义解释，即以居住为主要功能的房屋，则只包括公寓、别墅、寝室。但若以局部体现居住功能来进行解释，则可涵盖酒店、民宿等经营性用房，基于不同的阐释角度势必得出不同的结论。

3.居住权权能

《民法典》第三百六十六条明确居住权属于用益物权，用益物权通常包括占有、使用、收益三大权能，但是该条仅规定了居住权的“占有、使用”权能，否认了其收益权能。尽管如此，第三百六十九条却以但书的形式做出了允许出租的例外性规定，即双方当事人允许的条件下可做出出租行为。据此，居住权人可能通过收取租金的方式实现其收益权能，实际操作层面及例外规定的收益权能实现的可能性与法定无收益权能权利定位的矛盾，无益于居住权制度逻辑理性及法律严谨性自洽。

（二）居住权设立规则的局限性

《民法典》第三百六十七条对居住权的设立方式进行了明确规定，即以“书面”的合同形式予以确认，由此对居住权的设立做出了限制性规定。但是在实际案例中，居住权的设立却并不局限在合同形式这一情形，例如［（2010）青白民初字第1293号］朱某民、何某离婚纠纷案中，法院判决两人共同出资购买的房屋归二人的女儿所有，朱某民享有该房屋的居住权，由此通过调解书的形式设立了当事人的居住权。可见，现有的居住权设立方式尚不能涵盖所有的现实情形。

（三）居住权转移后法律后果的模糊性

《民法典》第三百六十九条明确规定“居住权不得转让、继承”，但是并未规定居住权人将居住权转让或遗赠给第三人的法律后果，由此会产生对于居住权合同效力的不同理解。若将法条中的“不得”理解为强制性规定，那么根据《民法典》第一百五十三条则应直接认定居住权转移行为无效；但是若将其认定为效力待定的警示性规范，即提醒当事人基于该种行为可能产生不利的法律后果，但是实际后果则要根据当事人的行为性质进行判断，例如是否造成了对住宅所有人权利的侵犯、是否得到其同意等。

三、居住权制度类型化完善的设想展开

（一）居住权功能定位的类型化

根据《民法典》增设居住权这一新型用益物权的立法意图，是为了解决“住房保障”问题，也就是无住房者的居住问题，此类居住权的功能定位为社会性居住权。但是，社会性居住权则更多的属于法定居住权，即在当事人未约定的情况下依据婚姻家庭领域的法律规定自动取得。［4］居住权现有的功能定位与居住权由“意定”产生的权利形成方式之间存在矛盾。因为“意定”设立的居住权，不限于亲属这一主体，还可以发生在陌生人之间，该类摆脱人身专属性限制的居住权则不局限于无偿，更多实现的是房产投资的功能。因而居住权的功能定位除去社会保障外，还应当认可其投资功能的实现。此功能定位也是进行居住权制度类型化设计的逻辑起点。

（二）居住权设立方式的类型化

在认可居住权制度应当既包括社会性功能又包括投资性功能的前提下，可以参照德国的立法模式设立两种具有不同功能属性的居住权制度。根据比较法，德国首先通过《德国民法典》设置了受限制的人役权制度，该居住权紧紧捆绑于居住权人身上，具有严格的不可流转性。此项权利所聚焦的即是居住权人的住房保障。为了弥补居住权权能受限的遗憾，发挥该项用益物权的收益性权能，德国在《住宅所有权与长期居住权法》中又创设了可转让、可继承、可出租的长期居住权，以实现居住权的财产功能。在中国的法律语境下，则可通过设置法定居住权与意定居住权两类居住权制度达到立法目的。法定居住权主要基于婚姻、监护、赡养等人身关系获得，体现社会保障功能，依靠法律规定设立而非合同方式；意定居住权则体现投资等经济价值，主要基于债权债务关系实现，以签订合同方式设立。

（三）居住权内容构成的类型化

1.居住权适用范围的扩大化理解

对于非自然人主体能否成为居住权人存在两种观点，一种观点认为居住权人只能是自然人；另一种观点认为自然人、法人、非法人组织均能成为居住权人［5］。笔者认为，虽然居住权的设定目的为“满足生活居住的需要”，意味着住宅只能用于居住，而非经营，其直接作用人只能是自然人，但是并不排除法人或非法人组织作为居住权人与他人签订居住权合同的情形，如现实中也大量存在公司与他人签订房屋租赁合同，将所租房屋给予本公司职工居住的案例。同理，非自然人亦可在获得居住权后，将房屋给予自然人居住，此种行为与居住权客体用于“生活居住”的立法目的并不矛盾。

此外，居住权利益主体应当作扩大化理解，如《德国民法典》第一千零九十三条，将居住权益的行使主体扩张至“家庭成员以外的服务和护理人员（如保姆等）”，这一规定是保障居住权人“生活居住需要”的制度设计，因为生活需求包括生存需求与精神需求两个层面，当体弱多病者需要特定人员进行生活的照料与护理时，则满足了其生存需求；当需要配偶、父母等亲人陪伴时，则满足了精神需求，故无论基于何种需求满足，都与居住权设立目的相契合。我国法律同样可借鉴《德国民法典》对于主体的扩大化适用规定，赋予居住权人根据需要选择与其共同生活的实际居住人的权利。

2.居住权客体的分类界定

对于居住权客体的理解，应当从居住权类型出发。一方面，法定居住权是保障弱势群体的基本住房需求的权利类型，因此在客体的范围界定时应当做限制性理解，即只能是非经营性地满足最低居住标准的住宅；另一方面，意定居住权主要是为了满足多功能的住房需求，若仅仅将其限制在基本住宅则无法满足不同人群的住房需求，特别是在有偿设立的情况下，居住权人更应当享有多类型房屋居住选择的权利，正如德国《住宅所有权与长期居住权法》同样认可了“住宅之外不以居住为目的的长期使用权”，也是为了拓展居住权的功能外延［6］。基于此，在意定居住权的类型下，应将居住权客体适当拓展，认可酒店、民宿等具有居住功能的经营性用房的客体资格。

3.意定居住权权能的合理拓展

区别于法定居住权提供最低居住需求保障的特殊性考量，意定居住权在满足住房居住外，还有实现经济价值的功能，而这一功能主要通过出租等形式实现。例如房屋面积较大，或者居住权人因故较长时间不在该房屋居住，居住权人则可将多余房屋转租给他人，以此获取收益。然现有居住权制度虽在权利种类上将其定性为用益物权，但却将居住权权能限制在人役权中使用权权能范围之内，否定了其作为用益权的收益权能，虽具有创新性，但无法实现资源的最大化利用，也有碍居住权人物权利益的实现。因此，有必要拓展意定居住权的权能范围，认定其为具有“占有、使用、收益”权能的用益物权。

（四）居住权转让效力认定的类型化

根据比较法，大陆法系的民法均通过明示或默示的方式确立了居住权的转让与继承效力。但是我国的居住权制度却明令禁止居住权不得转让，此种限制性规定将有损意定居住权财产性权利的实现。笔者认为，对于纯财产权性质的意定居住权，当事人可自由约定是否允许转让居住权，如房屋所有人同意，则居住权的转让效力应当得到法律认可。需要说明的是，对于法定居住权，原则上对于居住权的转让效力不予认可，一般通过解除居住权的方式实现权利变更。