土地出让金与房地产经济增长的关系分析

2022-11-14邱文猛

活力 2022年7期

邱文猛

（福建省龙岩市上杭县不动产登记中心，龙岩 364200）

在我国房地产经济发展的实践中表明，土地出让金对于房地产经济的增长具有不可忽视的作用。目前，大量的研究集中对土地出让金制度引发的负面问题分析，通过定性的研究，缺乏定量分析和数据的分析。因此，有必要通过城市化进程和房地产经济发展中土地出让金规模和房地产经济增长关系进行研究，从而结合不同阶段土地出让金作用变化的规律，使土地出让金制度的改革有更加科学的依据。

一、研究思路

本次研究的目的在于以土地出让金作为指标，分析土地要素对房地产经济增长的主要作用，以及在不同城市房地产经济发展中发挥作用的差异性。本文从横向的角度来分析各个地区房地产经济发展水平，城市化程度和发展规律存在很大的差异。为了解决上述的问题，本文分析土地出让金是如何使土地资本化指标发生改变的，在房地产经济发展的环节中计算土地出让金和房地产经济发展总值之间的关系，从而分析其对房地产经济增长的总体贡献。

二、将土地出让金纳入房地产经济增长函数的实证分析

（一）房地产经济增长函数

考虑借助房地产增长模型，对房地产增长的多个变量进行分析。采用回归分析的方式，探究各个变量之间的关系，从而分析土地出让金系数是否具有显著性。因此，在房地产经济增长函数的分析中，应该结合国内生产总值、土地出让金、固定资产投资和城市化水平等因素。

（二）土地出让金与房地产经济增长关系的实证分析

1.全国总量数据的时间序列分析

本文结合土地出让金数据，从时间序列的层面来分析，结合时间序列做整个研究，提升研究的可靠性。在样本数据的选择中，全部选择原始数据，在《中国国土资源年鉴》中获取数据时间序列为1987—2019 年，在固定资产价格指数的计算中，主要是结合1991 年《中国统计年鉴》中的数据，此前的数据已经无法获取。在计算的环节中，可以结合其中的数据，在国内生产总值的计算中，主要是结合1987 年的数据，当年的土地出让金数据是通过固定资产价格指数获得的。通过具体数据分析和计算确保计算结果的精确性。采用回归模型进行关系检验，显著水平非常的明显。因此，要结合全国各个省市的数据，进行逐一的分析。

2.全国各省市的面板数据分析

结合时间序列完善数据分析，有效克服样本量不足等问题，增加估计的精确性并找出不同地区的差异。本文采用固定效应模型对各个数据进行分析，消除异方差，各变量都是二阶单整。在计算结果的分析中，都会拉动房地产经济增长0.145 个百分点。

3.对面板数据按照东部地区、中部地区、西部地区进行分组分析

结合各个省市的标准进行划分。在三个区域的划分中，都采用面板数据模型，得出东部地区、中部地区、西部地区三个区域房地产经济增长和土地出让经的函数系数。通过所得的数据分析，结合分组计算的方式，得到的结果如下。土地出让金增长率的回归系数在东部、中部和西部的三组数据分别为0.70、0.11 和0.43。结合各个省市的文化水平和经济水平进行分类，才能得到更加精确的结论。

4.按照1998 年城市化水平的不同进行分组的面板数据分析

通过土地出让和收入可以分析土地出让金对城市化水平有促进作用，结合不同的省市数据分析，每组城市化水平差异在10 %以内。

三、研究结论

在对土地出让金纳入房地产经济增长函数的数据分析中，得到精确的面板数据，从而可以得到完整的结论。

1.各省市的面板数据分析

土地出让金发挥的作用也受到过程的影响。从1987 年的低效期，到后来经济发展的高效期，实现了很大的增长，得到更加丰富的样本。在面板数据分析的环节中，应该提升时间的跨度。

2.东部地区、中部地区、西部地区分组的研究结论

在东部地区、中部地区、西部地区资本人产出的环节中，其弹性系数存在很大的差异，说明其对房地产经济的发展发挥了作用很大。中部地区和西部地区的房地产经济发展还要进一步依赖土地要素的使用。

3.依据城市化水平分组的研究结论

房地产经济增长对土地要求就越需要，二者之间的关系会越来越弱，房地产经济增长对土地出让金的依赖会越来越小。

四、机理分析

（一）土地资本化引起的土地出让金变化

土地与其他产品存在差异，土地资源的供给是非常固定的，呈现出一定的模式。当城市化达到一定的水平后，对于征用和出让土地的数量不会保持继续增加的模式会随着土地供给的减少。我国土地出让方是已经发生了一定的变化，土地出让的面积不会大幅度的缩减，土地出让金对房地产经济增长的作用会逐步减小，因为我国的城市化规模越来越大。

（二）地方政府投资对房地产经济的影响

我国房地产经济的发展，很大程度上依赖于政府的投资，是一种驱动型的发展模式。政府利用土地出让金可以促进房地产经济的进一步发展，尤其是在经济不够发达的地区，政府只能大量的依赖土地出让金，从而实现房地产经济的增长。房地产经济的发展模式也发生转变，房地产经济和政府投资的关系已经开始脱节。

（三）各地方政府获得政策的差异

由中央政府提供了大量的方案，很多政策具有宏观性的措施。在试点改革的环节中融入新的理念，才能进一步完善解决方案。沿海开放城市应该作为首要的改革试点，内陆省份的地方政府也应该跟上步伐，在土地收益总量分析的基础上，分析土地出让金对房地产经济发挥的作用。

五、建议与启示

（一）制度和环境因素的改善

1.地方政府体制改革

土地出让金之所以成为地方政府建设资金的主要来源之一，主要是因为事权和财权出现不对称，另外也存在目标函数上的错位。在生产活动的组织环节中，应该提供大量的公共产品，通过政府机构公共产品和公共服务的提供，可以进一步完善城市基础设施的建设，改善当地房地产投资的吸引力。地方政府应该积极地转变治理观念，改变片面招商引资的做法，提升地方公共产品的质量，构建良好的环境，才能吸引大量的房地产开发商到当地招商引资，促进当地房地产经济的增长。

政府应发挥一定的职能，在各个领域完善立法的干预。通过规范的立法改革，可以使土地出让金更好地服务于当地的房地产发展。通过改革的方式，可以有效防止一刀切问题的产生。基于因果关系将土地出让金和房地产经济发展相结合，在确保房地产经济发展的同时，土地出让金可以发挥出特有的作用。在政府职能发挥的环节中，应该有效防止一些繁文缛节，简化各类流程。政府应该发挥关键作用，通过法律框架的制定，起到良好的监管效果。地方政府应该与当地部门有效的合作，通过实施明智的地方政府改革，使土地出让金在房地产经济发展中发挥更加突出的作用。地方政府改革应该了解当地的具体情况，结合当地房地产经济发展的方针，使地方政府的职能得到充分的发挥。在房地产经济发展的环节中，地方政府应该提供一定的资金，完善土地出让金制度的改革应用。在房地产经济发展中，还应该实现高度监督，通过问责制，提升政府执行的透明度。地方政府还要成立一个审计委员会，任命一名外部的审计员，通过各类程序来完成各类审计工作，允许国家监察员、反腐人员有机合作。地方政府权力的行使，也应该接受公众的监督，通过廉洁政府的建立，可以实现地方政府立法的变革。

对住宅地产而言，土地出让金与房地产资本回报协同整合的基本逻辑来自“于收入必须积累才能买房”。反过来，收入可以直接从土地出让金中获得，只需进行一些调整。房价中位数与土地出让金的相关性高达 60% 至 95%。从长远来看，两个周期的增长趋势通常相互对应。然而，土地出让金和房地产价格之间的高度相关性可能不会在所有时间点都给出。普遍的房地产周期并不总是反映土地出让金周期，而是经常遵循自己的模式。在中短期内，房地产动态不仅受一个国家繁荣的驱动，还取决于其他决定因素。例如，城市化率、建筑活动和人口变化都会暂时影响供需。对于商业地产，逻辑是相似的，但商业地产的投资者——与购房者不同——通常会根据其预期收入来评估投资物业，因此，商业地产价格会经历不同的周期性。一般来说，对于投资性房地产，价格是当前收入（上限率）、预期收入、机会成本（折扣因子）和资本价值增长预期的函数。然而，可以说所有这些都再次受到土地出让金的影响，尽管方式略有不同，因为经济增长推动了对商业空间的需求。在调查样本中，土地出让金和房地产指数具有共同的走势。数据显示周期性房地产价格回归土地出让金趋势。尽管我国在观察期内表现出非常稳定和适度的增长，但盎格鲁-撒克逊国家的人均土地出让金增长率（以当地货币计算）高出约 30%。与此同时，房地产走势明显更加明显。不包括短期波动，房地产周期似乎持续相对较短的 4 ～-5 年，例，如在 2008 年房地产危机之后，长达 15 年和 30 年的较长时期。在这些成熟市场中，近年来房地产价格已经超过了土地出让金增长率，对于我国来说尤其如此。尽管房地产价格高不高很难下定论，但可以肯定地说，房地产价格在过去 20 年中已经在一定程度上超过了土地出让金增长。土地出让金和房地产回报在观察期内显示出高度相关性。人们可以认识到，房地产价格与土地出让金相同的典型均值回归，如前所述。这种现象的一个很好的例子是香港，那里的房地产价格似乎基本上只是对土地出让金指数的放大。尽管房地产价格并不总是完全跟随土地出让金的增长，但很明显，所有地区都在系统地恢复到它。

土地出让金在一定程度上影响了房地产经济的发展。近年来，在低利率和负利率的情况下，房地产的效益并不是十分的明显。因此，在房地产发展环节中，应该完善土地出让金改革，实现结构性的变化。在土地出让金改革环节中，政府应该发挥自身的作用，在一定程度上改善房地产经济的发展。在房地产经济发展中，有很多不确定性的因素。因此，土地出让金改革应该作为政府的优先事项。在市场的发展中，应该有效地减少房地产经济的干扰，在房地产经济发展中，也要进一步促进物流和住房的发展，结合数据中心的数据，完善能源和基础设施建设，这些都需要对土地出让金制度做出改革。应密切关注房地产经济需求的变化和新兴资产类别，从而可以获取更多的价值。房地产经济发展具有一定的不确定性，市场条件出现相互矛盾的问题，导致房地产经济的前景变得黯淡。因此，土地出让金制度应该得到进一步变革，政府的职能也应该得到一定的变革，才能更好地服务于房地产经济的发展。

2.财政和政绩评价制度改革

改革土地税收体系之后，可以使土地保有税得到强化，进一步确定不动产税收在财政收入方面的作用，使不动产税成为稳定地方财政资源的主要方式，有效地防止地方政府对土地出让金过分依赖的问题。还要进一步改变过去传统的评价模式，还应该发挥其社会引领作用和资源环境开发作用，完善土地资源的利用效率，弱化地方政府片面追求短期经济效益的问题。

在房地产经济发展的环节中，地方政府应该进一步发挥引导的作用，完善财政和政绩评价制度。近期，大量的资金被压抑，投资者在房地产经济发展的环节中具有很多不确定性，无法提出有针对性的解决方案。针对国内市场的问题，投资者越来越青睐于政策改革。为了提升房地产经济的进一步发展，主导经济复苏，国家应该完善财政政策的改革，通过有效的评价机制，使地方政府更好地服务于房地产经济的发展。要将稳定摆在首位，在房地产经济发展中，应该确保经济稳定、健康地发展。政府应该有效结合环境、社会等问题，实现多样性和包容性的房地产经济发展。房地产经济在社会经济中占据非常重要的地位，影响着人们的生活、工作、消费和休闲，是一类重要的经济结构。因此，要完善相关的评估，结合房地产经济发展的主题，突出其特点，在财政和政绩评价的环节中进一步确定不动产税收在财政税收方面影响的重要地位。近年来，房地产经济的发展具有一定的不稳定性。房价的上涨导致人们购买房产的意愿在下降，抵押贷款利率的提升使人们的经济负担更加沉重。在考虑到房地产经济发展的同时，地方政府应提出相应的财政政策，有效防止住房库存的增加，确保房地产经济在市场上始终保持竞争力。