《民法典》时代预抵押登记权利人的优先受偿权新解

文/王耕

一、引言

源于普鲁士法异议登记的预告登记制度在我国展现出非凡的生命力。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条所规定的预告登记制度按房屋状态可划分为现房、预售商品房两种情形。这两种情形又可分为以现房进行交易的所有权预告登记、抵押权预告登记和以预售商品房进行交易的所有权预告登记、抵押权预告登记等不同导向的子类型。1

我国现房交易较少使用预告登记制度，且受《物权法》文本规定等影响，《民法典》第二百二十一条所规定的预告登记制度实际上仍延续了“《物权法》时代”以预售商品房所有权预告登记为出发点的设计初衷，对于以预售商品房进行抵押权的预告登记（下文简称“预抵押登记”）情形天然性地关注不足，致使该情形下问题频发。需要指出的是，当以预售商品房进行抵押权的预告登记无法转为本登记时，对于预抵押登记权利人是否享有优先受偿权的争议最大。本文拟就该问题的产生原因、既有判决进行探讨，以期体系化梳理《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度解释》（下文简称“《担保制度解释》”）第五十二条第一款规定的三个构成要件。

二、问题的提出

预抵押登记是英美法系的中国香港地区商品房预售制度与大陆法系的德国预告登记制度彼此嫁接的产物，在我国经历了漫长变迁后得以最终定型。预抵押登记虽然减轻了我国房地产开发企业的经济负担，促进了房地产市场的发展，满足了群众的住房需求，具有重要的现实意义，但制度背后的两大法系理念存在冲突，独特国情所造成的巨大风险也不容忽视。本文将从预告登记制度确立时的国情出发，从法律文本、规范目的等角度探析预抵押登记问题频发的原因。

（一）特殊的现实背景

肇始于“《物权法》时代”的预告登记制度受当时特定社会背景的影响，其本身承载着特殊的价值考量。具体而言，我国大陆地区于1992年引入我国香港的商品房预售制度。当时，市场上出现了大量“一房数卖”情形，预告登记制度正是在这样的大背景下产生的，具有较强的政策导向性，旨在增强市场交易的安全性，减少“一房数卖”的不诚信行为。

然而，由于我国普通购房者往往无法一次性付清购房款，通常需要将预购房屋抵押给银行等金融机构，以解决购房资金不足的问题，故预抵押登记也有较强的市场需求。此外，预抵押登记涉及三方法律关系，因而比预购商品房所有权预告登记更为复杂。立法上的明显空白也加剧了该情形下暴露出的问题。

（二）法律文本局限性

仔细研读《物权法》第二十条的内容可知2，预告登记制度本身以“预购商品房所有权预告登记”为制度设计前提，其自身存在着将“预购商品房所有权预告登记”等同于预告登记的倾向，即预抵押登记并非预告登记制度的预设规范对象。原因在于条文所规定的排他效力的目的是杜绝卖方“一房数卖”的不诚信行为，即维护购买人的利益，而失效时间的规定则显然是为了督促双方在客观条件成就时尽快办理不动产的所有权登记，即为了更好地保护售房者的利益。综上所述，《物权法》所规定的排他效力、失效时间主要是为了平衡购房者、开发商的利益，是以保障将来实现预购商品房所有权实现为出发点的。最高人民法院后期出台的一系列细化《物权法》第二十条的司法解释更印证了这种观点。3

“《民法典》时代”的预告登记制度对《物权法》的部分规定进行了修改4：将“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”。这是因为，若仅从文义上去理解前者的规定，对于预告登记的适用对象会有两种解释。一种解释认为，预告登记适用对象仅为“买卖的协议”；另一种解释则认为，预告登记的适用对象是“协议”，包括买卖房屋的协议和其他不动产物权的协议。即便学界通说倾向于第二种解释，但该规定毕竟存在语义上的歧义。因此，《民法典》明确预告登记制度不仅适用于房屋买卖，也适用于建设用地使用权转让合同、不动产抵押合同等情形。这也意味着《民法典》中的预告登记制度基本上延续了《物权法》中以商品房所有权预告登记为立法预设对象的倾向。

预抵押登记作为预告登记与商品房预售制度的结合体，不仅涉及更多的法律关系主体、更复杂的法律关系，也在价值考量、立法目的、现实背景方面与以预售商品房所有权预告登记为制度设计前提的《民法典》第二百二十一条有诸多不同。因此，其承载的制度功能已经溢出了预告登记自身的制度预设前提。若简单地将《物权法》第二十条或者《民法典》第二百二十一条套用在预抵押登记方面，则必然会产生一系列问题。尤其是《物权法》、《民法典》正文仅规定了预告登记具有“权利保全”效力，而未就预售商品房所有权预告登记、抵押权预告登记的差异予以区分，致使预抵押登记的优先受偿效力、顺位效力、权利保全效力等存在诸多争议。例如，优先受偿效力问题在司法裁判中普遍存在着同案异判的状况。

三、既有司法判决的解决路径探析

（一）肯定说

1.权利人当然享有优先受偿权。少数学者认为，预抵押登记后，抵押权便已经成立。这种观点的主要理由是，预售商品房经房产管理部门数字化记载后便成为特定物，具有市场流通属性。当事人本身在进行预抵押登记时有办理正式抵押登记的意思表示，且进行了相应公示。因此，预抵押登记与正式的抵押登记只有简单的形式之别。为了更好地发挥商品房预售制度的作用，应将预抵押登记视为本登记，权利人因此享有优先受偿权。

2.权利人在例外情形下享有优先受偿权。秉持此观点的学者大多认为，若完全否认预抵押登记权利人的优先受偿权，则可能造成重大制度危机和现实困境。原因主要包括两个方面：一方面，一概否定该权利不仅不利于银行债权的保护，还可能造成银行等金融机构大幅度削减商品房贷款供给，这将无法体现甚至变相否定预抵押登记制度的价值。另一方面，考虑到我国经济受新冠疫情、中美贸易战的影响，银行房贷的缩减可能影响整个房地产行业，并传导至上下游多个行业，最终造成国民经济的不稳定，影响群众的切身利益。因此，强调仅在少数例外情况下，权利人可以基于预抵押登记对登记不动产行使优先受偿权，常见的例外情形大致有两类：其一，预抵押登记权利人对于预抵押登记无法转为本登记并无过错5，义务人恶意阻碍本登记完成时，权利人可参照附条件民事法律行为而享有优先受偿权。6其二，房屋已建设完毕，可排除房屋建设烂尾情况。

（二）否定说

有学者主张，只有终局性的本登记才可使权利人享有优先受偿权。作为预告登记子类型的预抵押登记，是终局登记前以将来物权变动为内容的临时性担保手段，其自身并不能够引发物权的直接变动，故权利人无法享有优先受偿权。7

认可该观点的学者是出于以下三点理由：首先，预告登记明确规定的只是权利人在债权请求权基础上拥有的一些排他性权利，其本身并未明确赋予权利人抵押权成立后的其他效力，而优先受偿权应是正式抵押登记所产生的效力。其次，预抵押登记权利人与其他债权人相比，自身并未付出特别利益或者承担特殊义务。最后，预告登记是正式登记的准备阶段，不应当仅仅为了维护权利人的债权而不合理地突破现有法律规定，片面强调权利人债权而忽视对风险承载能力更弱的购房人的合理保护。

通过整理上文的肯定说和否定说可知，两种观点的不同主要源于分析路径的差异。肯定说更偏重法经济学的分析路径，强调发挥银行促进市场交易的“源泉”作用8，突出法律对债权人的特殊救济，从而更好地促进公平交易、诚信竞争。持肯定说观点的学者担心否定说会加重贷款银行、房地产开发企业的责任，造成权利失衡、否定商品房预售制度等一系列不利后果。否定说则采纳了法教义学分析路径，从法律文本、体系逻辑出发，认为预告登记作为物权和债权的交叉制度，其具有的排他效力只是使该债权在某一个时间段具有相对的绝对属性，其本身并不具备正式抵押登记所具有的核心权利——支配权。因此，作为预告登记类型之一的预抵押登记的权利人不应享有优先受偿权。

四、现行《担保制度解释》下的路径新解

预抵押登记在转化为正式的抵押登记前，一般要经历多个步骤：房地产开发企业和购房者签订预售商品房买卖合同，并进行预售商品房所有权预告登记；购房者随后与银行等金融机构办理预抵押登记；待房屋建成后，房地产开发企业与购房者先后办理首次登记、所有权登记；此后，购房者配合银行进行正式的抵押登记。在这漫长的过程中，预抵押登记可能会因各种原因而无法转化为正式的抵押登记。为了配合《民法典》的实施，最高人民法院同步颁布了《担保制度解释》等一系列司法解释。《担保制度解释》的第五十二条不仅明确采纳了例外肯定说的观点，还详细规定了该种情形的构成要件，为该问题的解决提供了切实有效的模式。

（一）明确采纳例外肯定说

随着我国司法实践中探索路径的逐渐明晰，最高人民法院在合理借鉴既有判决的基础上，形成了《担保制度解释》第五十二条第一款的具体规范。首先，该条款肯定了预抵押登记权利人享有优先受偿权，明确了权利人只有在符合相关条件后才可享有该权利。具体原因包括两个方面：一方面，预抵押登记虽被规定为预告登记制度中的一种情形，但是由于预告登记并不以预抵押登记为预设对象，若直接依据预告登记为非正式抵押登记来否定预抵押登记权利人享有优先受偿权，则难称合法合理。另一方面，原有司法实践大多认可权利人在自身无过错且房屋已现实建设完毕的情形下享有优先受偿权。此外，我国期房交易广泛，为了实现法律文本与现实交易的有序衔接，有条件地例外赋予权利人优先受偿权可谓非常有必要。《担保制度解释》第五十二条第一款的规范考虑了预抵押登记无法转化为正式抵押登记的原因，是在《民法典》预告登记制度的现有框架内形成的合理规定，为有效解决预抵押登记权利人是否享有优先受偿权这一问题提供了新路径。

（二）构成要件详解

《担保制度解释》第五十二条第一款明确规定，在满足已经办理完成建筑物所有权首次登记、建筑物所有权首次登记的财产与预告登记财产一致、不存在抵押预告登记失效这三个构成要件的条件下，预抵押登记权利人可以享有优先受偿权。9

首先，需要进行建筑物所有权的首次登记。这主要包括三个方面的原因：第一，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条10，不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记。商品房预售领域的首次登记，则是指房地产开发商就已竣工的建设工程、国有建设用地使用权或房屋所有权进行的第一次登记，即获得俗称的“大产权证”。由此可知，该构成要件的满足隐含着预抵押登记房屋已经建设完成的前提。该要件是从现实出发的，因为只有在期房建设完毕后，该房屋才真正具有市场流通性和现实价值，才能满足对该房屋进行折价、拍卖、变卖等的前提条件11，预抵押登记权利人行使优先受偿权也才具有现实基础。反之，若因各种原因导致预售房屋无法建成并最终烂尾，则应排除预抵押登记权利人行使优先受偿权。因为在预售房屋尚未建成的情形下，购房者自身都无法取得预售房屋的所有权，预抵押登记权利人更无法取得正式的抵押权，又如何行使优先受偿权呢？第二，在房地产开发企业已办理建筑物所有权首次登记后，即该商品房实质上具备了办理抵押登记的条件后，购房者才可以办理房屋的所有权登记，完成所谓的“小产权证登记”和正式的抵押登记。12第三，在已办理建筑物所有权首次登记后，购房人配合办理登记为其主要义务，即使此时购房人恶意拒绝配合办理房屋的所有权登记、抵押权登记，权利人仍享有优先受偿权。这种提前设置的规定可以有效减少司法实践中对当事人过错程度的繁杂探讨，从而节省司法资源。

其次，预告登记并未失效，即没有产生《民法典》第二百二十一条第二款规定的债权消灭等失效情形。一方面，该情形的判断需要法院审查预抵押登记房屋的基础性买卖合同是否存在无效、撤销、可解除等情况。因为《民法典》第二百一十五条确立了有效债权合意与交付、登记结合的物权变动模式13。若债权合同产生问题，则有可能影响预抵押登记、抵押登记的效力。另一方面，法院还需要审查预告登记是否已超过三个月的除斥期间。因为除斥期间的规定可用于判明是否存在权利人怠于办理登记手续的情形，从而督促权利人及时行使权利，故该除斥期间的起算点一般是银行等金融机构在主观上“知道或者应当知道”预购不动产能够进行登记之日。值得注意的是，原有司法判决多承认，若义务人怠于办理商品房的权属转移登记而致使正式抵押登记无法完成，则无过错的预抵押登记权利人享有优先受偿权。因此，若是因为购房人原因而超过三个月除斥期间，原则上不宜认定为预告登记失效。

第三，根据体系解释方法可知，预告登记的财产与建筑物所有权首次登记的财产保持一致也是预抵押登记权利人享有优先受偿权的构成要件之一。该规定主要是为了避免《民法典》第三百九十九条第四项规定的所有权、使用权不明或者有财产争议的情形。

综上可知，《担保制度解释》第五十二条区分了预抵押登记与正式抵押登记的区别，其第一款只是在预抵押登记权利人具备转为抵押登记条件却又未办理抵押登记时，支持权利人享有优先受偿权的主张，其中关于建筑物所有权首次登记的积极要件则合理解决了优先受偿权行使时间的节点确认问题。因为房屋所有权登记是预抵押登记转为正式抵押登记的前提。因此，在《担保制度解释》生效前，购房人恶意不配合办理房屋所有权登记现象屡见不鲜。法院此时一般会先判令购房人在一定期限内办理房屋的所有权登记，并配合将预抵押登记转为正式的抵押登记。若购房人在限期内配合完成了正式的抵押登记，预抵押登记权利人将会基于抵押权而享有优先受偿权；若期限内购房者仍然拒不配合，致使抵押登记未办理，则权利人可以根据法院的生效判决对房产行使优先受偿权。14在《担保制度解释》生效后，即使未办理房屋所有权登记，只要已进行建筑物所有权首次登记且不存在预告登记失效、预告登记财产与建筑物所有权首次登记财产不一致等情形，权利人也可以享有优先受偿权，无需再等待义务人配合。此项规定不仅可以有效保障银行的债权，更能防止购房者恶意逃避债务，从而维护交易市场的。值得一提的是，《担保制度解释》第五十二条第一款还明文规定了预抵押登记的顺位效力，即认可正式抵押登记效力溯及预抵押登记之日。这种明确规定显然更有利于保护预抵押登记权利人。

五、《担保制度解释》生效后的登记程序问题及优化建议

《担保制度解释》生效后，绝大多数法院都已按照最新规定判断权利人是否享有优先受偿权，但仍有部分案件需由中级法院复审，从而纠正原有“以涉案抵押房产尚未办理正式抵押登记为由直接否定权利人优先受偿权”的错误思维导向。15既然司法判决中存在该倾向，而短时间内又无法及时改正，为了配合《担保制度解释》更好地实施，本文探索出一条预抵押登记转为正式抵押登记的简化路径，以期更好地实现预抵押登记向正式抵押登记的转化。

（一）现今共同申请程序的不协调

我国《民法典》未明确规定预抵押登记转为本登记的申请主体，《不动产登记暂行实施条例细则》第七十八条对此也只作了概括性规定，即“当事人应当申请将预抵押登记转为商品房抵押权首次登记”。16鉴于不动产本身价值较高，转化登记还需要双方当事人提供身份证明、相关不动产的权属证书等材料，采用现行双方共同申请的方式似乎较为妥当，然而其不足之处也较为明显。首先，由于《民法典》规定的预抵押登记的除斥期间仅为三个月，在只有交易双方共同申请才可办理抵押登记的情形下，义务人为规避责任可能会故意拒绝配合，以致除斥期间消灭。其次，此前的预抵押登记本身代表双方事后有办理抵押登记的真实合意，即双方对于将来设立抵押权都有明确预期，且该预抵押登记已在房屋登记部门备案，因此没有必要再次强制双方共同办理抵押登记。最后，在《担保制度解释》生效后，预抵押登记权利人在符合三个构成要件后，即可从预抵押登记之日起享有优先受偿权，要求双方共同申请的规定相比之下显得过于严苛、死板，这种繁杂的程序实际上为义务人不配合办理抵押登记提供了方便。笔者建议简化、丰富预抵押登记向正式登记的转换途径：在预抵押登记符合办理正式抵押登记的条件后，以双方共同申请为原则，允许权利人单方面申请，由不动产登记机构自动将预抵押登记转为抵押登记。

（二）优化途径

1.当事人单方面申请。早在《物权法》生效前，各地就开始探索预告登记制度，并在程序上尝试引进单方面申请机制。例如，2001年的《南京市城镇房屋权属登记条例》明确规定，允许抵押人单方面申请预告登记17。2008年修订通过的《上海市房地产登记条例》规定当事人可以持约定文件进行单方面申请。182019年修订的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第二款规定，预购人可在预售人未按照约定与预购人申请预告登记时单方面申请预告登记。192021年自然资源部的《不动产登记操作规范（修订）》不仅重申了预购人可单方面申请，还扩大了单方面申请的适用范围。20

由此可知，相关部门已经注意到现实生活中双方共同申请可能存在问题，并开始支持当事人单方面申请模式。笔者赞同在符合《担保制度解释》第五十二条第一款规定的三个构成要件的前提下，引入当事人单方面申请机制。同时，笔者建议进一步明确常见的单方面申请类型。例如，允许在义务人明确拒绝配合办理抵押登记或预告登记失效期已近的情况下提出申请。这种明确性规定有利于不动产登记部门快速高效地办理登记审查与变动。此外，赋予预抵押登记义务人享有预告登记般的异议权和更正权21，即义务人在登记机关办理单方面申请后，可就权利人不符合条件、损害义务人合法权益的单方面申请行为，向登记机关提出异议或者申请更正登记，之后由登记机关进行进一步的实质性要件审查，并最终作出更改单方面申请或宣布异议、更正申请无效的决定。

2.登记机构自动转换.随着互联网的快速普及，不动产登记机构在实践中努力探索登记办理的新途径。例如，上海市早在2008年便已规定预抵押登记可自动转为抵押登记22。《重庆市土地房屋权属登记条例》亦采纳了这种转化机制23。这种做法近期也获得了自然资源部自然资源确权登记局的认可。

这种直接自动转换的技术手段虽能便利群众，然而其内在逻辑上却与《民法典》和《担保制度解释》不符。《民法典》第二百二十一条的预告登记制度规定了三个月的除斥期间，所以预告登记会因权利人未及时申请而失效，而《担保制度解释》第五十二条则直接规定了预抵押登记的顺位效力，这种自动转换机制有可能引发权利人未及时申请而导致预告登记失效，却因自动转换机制将此种顺位效力固定为预抵押登记的矛盾局面。这种关联机制实际上肆意扩大了预抵押登记权利人的权利。

笔者认为，自动转化模式虽比单方面申请模式更有利于简化程序、方便群众，但是其过分强调了对于预抵押登记权利人的债权保护。建议将自动转换模式定位为单方面申请的补充手段，并且加以一定程度的限定，例如只有在双方事先已有明确约定时，才可由不动产登记机构进行自动转化。目前，广西贺州市、福建厦门市均已采纳此种模式。

综上可知，在《民法典》、《担保制度解释》引领的新时代，预抵押登记原有的共同申请模式具有一定的落后性，建议引进单方面申请、自动转化机制，实现程序的多元性、高效性，从源头上避免预抵押登记转为正式登记的程序难题，从而配合《担保制度解释》对于优先受偿权的要件审查，真正做到“同案同判”。

六、结语

《担保制度解释》第五十二条第一款在汲取既有司法判决合理经验的基础上，明确了预抵押登记权利人只有在完成建筑物所有权首次登记且该登记财产与预告登记财产相一致、不存在预告登记失效等三个构成要件时，才能对无法由预抵押登记转为正式抵押登记的不动产行使优先受偿权。该规定不仅丰富了《民法典》第二百二十一条以所有权预告登记为设计前提的预告登记制度，也回应了我国长期存在的现实问题，为合理裁判此类案件提供了有效的法律依据。在该解释已生效的大背景下，建议简化、丰富不动产登记的程序性规定，将单方面申请、自动转化等新模式有条件地加以普及，从而真正做到实体、程序两方面“双管齐下”。

注释

1.《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”

2.《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

3.《〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”

4.《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

5.参见浙江省高级人民法院（2016）浙民申1180号民事判决书。

6.《民法典》第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

7.参见上海市中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第1370号民事判决书。

8.《民法典》第四百一十六条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”

9.《担保制度解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

10.《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”

11.参见湖州市中级人民法院（2015）浙湖商终字第216号民事判决书。

12.《不动产登记暂行实施条例细则》第七十八条第二款规定：“预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。”

13.《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

14.参见福州市中级人民法院（2015）榕民终字第59653民事判决书。

15.参见广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终25012号民事裁定书。

16.《不动产登记暂行实施条例细则》第七十八条第二款规定：“预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。”

17.《南京市城镇房屋权属登记条例》第三十条第二款规定：“抵押人办理抵押房屋初始登记的，登记机关应当将预告登记的抵押权记录在该房屋登记簿中他项权一栏内，并保留原预告登记顺位。”

18.《上海市房地产登记条例》第五十一条第二款规定：“当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。”

19.《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”

20.《不动产登记操作规范（修订）》第2.1.2条规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……8.预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的； ……”

21.《民法典》第二百二十条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

22.《上海市房地产登记条例》第五十九条规定：“预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。”

23.《重庆市土地房屋权属登记条例》第六十六条规定：“已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权预告登记自动转为土地房屋抵押登记，由登记机构记载于土地房屋登记簿并在房地产权证上记载。”