房地产企业内部控制存在的问题及对策

孙桂花

摘 要：近年来，我国房地产行业呈现出一种高速发展的良好态势，一系列的日常经营业务涉及的金额数量巨大。因此，作为一种风险性较高的行业，仍然有许多地方有待完善和改进。内部控制作为目前房地产企业内十分重要的组成部分，对于经济活动的平稳运行、有效的规避风险等方面有着积极的作用，因此在经济新常态的背景下，更是需要注重房地产企业内部控制的管理。鉴于此，本文将着重分析房地产企业内部控制中存在的问题，了解问题的成因，同时提出具体化策略，旨在更好的提高房地产企业内部控制水平。

关键词：房地产企业;内部控制;优化策略

房地产作为一个风险性较高的行业，一直以来许多房地产企业内部控制不够理想，主要是因为会计信息出现严重失真，可能会导致整体的管理效率低下混乱，也无形中会带来许多资金不透明的情况，一系列的资金无法得到专款专用。再加上信息孤岛等一系列的问题和预算管理力度不够，都会为房地产行业在市场经济高速发展中的平稳持续带来一定的阻碍。因此，如何更好地提高内部控制水平仍然是每个房地产企业所要考虑的重点问题。

一、房地产企业内部控制实施情况及价值分析

（一）实施情况

房地产企业是以盈利为目的，从事房地产开发及经营的企业，区别于其他的行业而言，所面临的外部环境风险较多。再加上本身项目周期较长，以及资金需求量较大，业务十分复杂等一系列的情况，都会为房地产开发企业的内部控制带来无形中的风险，也造成了较大的难度。特别是近年来受到了国家宏观调控政策的影响以及所在地区的市场区域性特征，但这种不充分的特征确实风险和机遇并存，风险是可能会造成资金链断裂，或是带来巨大的财务危机，但是也会带来很大的投机性和机遇，所产生的经济效益也仍然十分可观。正是因为如此，越来越多的房地产企业所面临的机遇和挑战并存，已经成为了一种客观现实情况儿。如何在激烈的竞争下脱颖而出并站稳脚跟，避免出现淘汰的情况，仍然是每个房地产企业所要考虑的重点问题，这也需要从完善内部控制方面入手。近年来，随着企业现代化的发展，越来越多的企事业单位开始深刻认识到内部控制，对于促进企业长远发展的重要性，房地产企业管理者也不例外，开始注重内部控制的建设与优化，并且与预算管理相结合，促使其朝向规范化、集约化和精细化的方向发展。根据我国证监会的相关要求，也说明了上市公司披露的年报也要包括关于内部控制审计报告的内容。到2020年五月初，目前，我国已经有近130家企业纷纷披露了年度报告。在未来一段时间内，房地产企业已到内部控制业，务必要按照证监会的相关要求，逐渐的完善内部控制及审计报告，使得对外披露的内容更加客观、真实。这对于房地产企业的发展具有一定的促进作用，也能够营造出一种良好的外部环境儿，如何不断的提升内部控制的水平，来提高房地产企业的经济效益。仍然是发展的内在要求，更是不如资本化市场的一种基本要求所在.

（二）价值分析

首先是企业发展的内在需求。房地产开发企业开发的物业形态有着较大的差别，而不论是从早期的房地产施工，再到当前销售中所涉及到的复杂程度，往往都会面临着各种各样的考验和风险，因此为了规避这种风险的产生，更是需要将精力放在内部控制上。特别是在经济新常态的背景下，国家开始对于房地产市场频繁的调控，并且制定如限购，限价等一系列的政策，再加上外部金融和信贷等一系列方面的影响，使得企业资金以及市场环境等多方面都会存在着较大的安全隐患。而在规避风险和重新审视内部管理的角度上，构建完善的内部控制机制，对于经营进行规范和完善，也将成为了企业生存发展的一种必然的道路。能够保证各个岗位和各个工作环节都能够实现内部控制的规范性和有效性，从根本上能够提高公司风险控制的水平。除此之外，在逐步推进全面风险管理，形成一套行之有效的评估预警机制。从根本上抵御风险的同时，也能够有效避免公司遭受巨大的损失，从而更好地实现公司去实现经营管理目标。

其次是监管机构的外部要求。早在2015年，为了不断的提高上市公司的发展质量，积极促进我国资本市场的成熟稳定发展，国务院转批证监会的相关文件中明确表示，企业内部务必要建立健全成熟完善的内部控制制度，并且对内部控制的执行情况进行监督和审查，还要注重外部审计，对于公司内部控制的自我评估的审核与评价，并披露核实情况。而为了加速促进我国积累内部控制规范实施的经验，以及相关监督管理机构对于企业实施内部控制情况的监管经验，在2011年发布的相关文件政策中，也有目的、有计划、分阶段的实施了内部控制。该通知对于上市公司的内部控制建设也提出了更高的要求。

二、房地产企业内部控制存在的问题

房地产企业的内部控制仍然会存在以下几点问题：

首先是企业主体对于内部控制的重视程度明显不足。房地产开发企业内部控制环境比起其他企业而言相对复杂，多项业务处于一种交叉模式，很难在短时间内进行统一的把握。再加上房地产开发行业重要组成部分的许多中小型民营开发企业成立时间相对较短，管理模式仍然不够成熟，更多管理者会有侧重于业绩的提升，而并非是内部控制的管理和建设。因此，整体来讲，房地产企业管理者对于内部控制的认知和管理普遍出现欠缺的情况，再加上重视程度不足，尚未形成高效优质的内部控制管理理念。由于对于内部控制的理解存在较大的误区，甚至认为公司现有的流程已经能够足够维持公司的运转，无需再次进行重新的梳理。正是因为对公司日常经营、生产问题的不理解，导致内部控制在推行的过程中无法达到应有的效果，潜在的风险仍然存在。而内部控制作为企业运营的工具，在證监会等一系列外部监督管理的要求下，需要在上市公司率先开展，对于整个市场而言，仍然处于相对新鲜的事物。但是对于房地产开发企业而言，由于该行业本身便处于一种高风险的状态，更是需要注重内部控制的把握，否则当管理水平和能力欠缺时，会导致许多关键的业务节点出现较多的风险，内部控制无法得到有效的执行。

其次是内部控制体系与业务流程彼此之间的连接不够紧密。目前，我国有许多房地产企业在市场利好的环境下入市，依靠着一些经济项目取得了理想的收益，并且在短时间内得到了迅速的扩张和发展，实现了利润的高速增长。但是，不可否认的是，这些房地产企业对于内部控制方面的认知仍然处于起步阶段，内部控制流程的制度，若处于一种缺失的状态，会导致内部控制的操作流程无法对应到实际的业务内容，缺乏可操作性，甚至会出现内部控制流于形式，价值很难发挥，也无法匹配到房地产企业的客观实际情况。还有一些房地产企业管理者的内部控制制度是直接照办，其他企业原有的制度，虽然制定了相对完善的机制，但是对于企业的实际情况匹配度不足。导致内部控制的存在实际上也是流于形式，是一纸空文的状态，无法起到应有的作用。系统尚未形成连贯的内部控制管理机制，也无法根据公司长远发展的需求，而对于一系列的业务流程加以梳理。对于内部控制的缺陷，分析评估力度不足，缺乏对于内控措施有效的控制。一旦发生风险时，往往会给企业造成措手不及的情况，因此更是需要予以重视。

再次是内部控制监督乏力。由于房地产企业内部要具有着监督作用的机构，与监事会、董事会及相关部门有关。也正是因为如此，还有许多监事会在公司的等级较低，很难得到充分的业务拓展，无法更好地更好的履行及监督管理职责。特别是伴随着经济新常态的背景下，越来越多企业的发展规模不断扩大，项目明显增多，许多房地产开发企业对于内部审计加强重视，但是内部审计的地位，却没能够得到充分的认同。还有许多企业的内部审计部门并非是董事会下属的审计委员会进行直接监管，而是需要向董事会进行报告。缺乏应有的监督管理机制。在执行审计业务以及实施监督管理职能的过程中，必要的独立性和权威性明显缺失，会受到较多的限制。在取证时，权限也会受到影响。受限于报告的对象会存在较大的审计风险，而这些风险往往会出于利益的考虑，被管理层内部消化，导致内部审计形同虚设。

最后是信息缺乏有效的沟通渠道。房地产企业内部控制的信息和沟通会包括信息收集以及外部信息的获取等一系列的方面。这类企业内部涉及的部门较多，业务十分复杂，对外需要联系的部门、媒体较多，但若是对于内部信息收集的重视程度不足，以及信息和沟通彼此之间处于孤岛的环节，无法形成一种有效的沟通机制时，会很难更好地调动工作人员的积极性。特别是对外信息和沟通方面，房地产企业理应更加注重收集有用的市场及竞争对手的信息，为企业制定战略发展规划。但是，与外部媒体沟通存在问题往往会造成媒体对于企业的影响存在偏差，会报道一些不利于企业正面形象的内容，也会对口碑造成一定的影响，造成一定经济损失。

三、房地产企业内部控制的优化策略

房地产企业的内部控制水平则需要从以下几方面入手。首先要不断的优化内部控制的环境，注重制度的建设，推进房地产企业法人治理结构的改革。房地产企业管理者需要深刻认识到内部控制的重要性，转变以往的认知，还要对于房地产企业的内部组织结构进行优化和完善，规范股东和董事会之间委托代理关系以及监事会和经营班子之间的权利和责任，形成一种相互制约的状态，让更多的管理者都能够对内部控制抱有更加认真、正确、积极的态度。还要引进外部会计师事务所或者其他专业机构对内部控制进行评价，协助房地产企业积极建立各项规章制度。除此之外，要加强内部控制环境的建设，一方面要规范员工的日常工作行为准则，另一方面也要加强内部审计监督力度。要注重将一系列的权利职责落实到具体的工作岗位上，确保相关工作人员了解自己的权利和义务，并且承担相应的责任，以此来增加工作人员的工作紧迫感和积极性。

其次，需要加强内部控制体系和业务流程，彼此之间的关联度。通过上述分析得知，我国许多房地产企业正是因为内部控制和业务流程，彼此不够联结紧密，导致内部控制成为了一纸空文。针对这种情况，更是需要从优化内部控制外部环境方面入手，加强社会监督和政府监督的力度，基于社会监督的角度，更多侧重于外部事务，无所和社会舆论的监督。对于政府监督而言，要通过税务、审计以及财政等一系列的监管部门，对于房地产企业的内部控制情况以及信息披露情况进行走访调查，从而对于企业起到制约和规范的作用。除此之外，还要额外注重成本管理和资金管理。作为房地产企业内部控制中不可或缺的一部分，在开发过程中会涉及到大量的发包合同。因此，为了更好地实现项目的成本控制，需要从源头出发，初级设计阶段要进行预算总额的设计。还要完善资金管理过程，全面落实资金预算管理，最大程度上去提升资金的使用效率，并且不断的纠正完善，保证资源的合理配置。

最后，要加强内部监督管理力度。通过上述分析得知，许多房地产企业的内部监督管理力度不足，也影响了最终的管理效果。针对这种情况，需要确保内部的财务管理工作人员可以随时捕捉行业的外部变化，针对投资、融资、运营管理中的新发展和新趋势，基于历史数据的基础上进行财务的估算和调整，还要定期对于财务进行审核和监督与管理。更要引进先进的信息技术，加速内部财务系统信息化的建设，利用财务信息处理平台，保证数据收集的准确性和完整性。通过财务信息系统，可以帮助工作人员随时查看企业财会信息及工作进度，更有利于对于内部控制所涉及到的一系列工作环节进行全方位的监管，整合企业内的财务情况和经营情况，便于做出正确决策。

四、结论

总而言之，在经济新常态的背景下，房地产企业内部控制的优化和改革已经成为了一种必然的选择。为了更好地促使内部控制，实现企业经济效益和社会效益的双赢，则更是需要转变原有的認知，注重内部控制，管理的时效性和动态化为房地产企业内部的经济活动提供明确的思路依据，并且为未来的战略发展保驾护航。

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