房地产企业融资难题与优化策略研究

王成君 郗艳秋

摘 要：随着我国的经济不断发展，房地产已经迎来了较好的发展前景，更多企业加入到房地产开发当中，导致房价一度飙升，为了更好地解决房地市场过渡饱和的现象，国家相关部门出台了宏观调控政策，同时企业也制定了相应的解决措施帮助控制情况的恶化。其中包含了限购限贷以及资金监督和管理，政策的实施给房地产企业的经营带来一定的难度，加上国际经济形势变得严峻，房地产企业在发展的过程中难免受到内部以及外部一些影响因素的制约，导致公司的发展遭遇瓶颈，给企业的融资带来一定的困难，经营成本不断升高。为了更好的解决这一问题的发生，需要相关的房地产企业正视自身在融资过程中存在的难题，结合自身发展，不断拓展多元化的融资方式，为企业的经营和发展创造有利的经济条件，解决当前的融资困境。

关键词：房地产企业;融资难题;优化策略

房地产企业是我国经济发展的重要的支撑产业之一，对全社会的经济繁荣发展起着关键性的影响和作用。但是随着房地产投资金融建设工作的不断深化，房价越涨越高，已经呈现出非理性的发展趋势，房地产行业已经出现供过于求的发展形势。房地产企业本身的运营也遭受了更多新的问题点，其中融资难的问题已经是一个十分常见的问题点，很多企业在发展的同时本身的资金建设不够，楼盘出售之后发展情况不容乐观，给整个行业带来了较大的发展难题，主要体现在以下两个方面：1.随着房地产企业的规模逐渐增大，企业领导阶层对于管理工作的不重视，人力资源管理问题成了一个难题;2.受到外界金融环境的影响，宏观经济的影响作用之下，企业融资困难，导致金融市场发展受到约束，给房地产企业的发展带来一定的困难。因此，房地产企业想要获得更加长远的发展，首先需要结合自身的发展查找存在的问题，并统筹做好重大金融风险的防范和化解工作，扩宽自己的融资渠道。

一、房地产企业融资现状以及基本特征

我国属于一个人口大国，房地产企业进行房地产开发，能够为人们的居住提供更好的条件，很多有实力的企业家都会加入到房地产开发当中，大规模的加入房地产企业容易导致房地产属于供过于求的状态，想要在竞争激烈的市场中占据主导地位，就需要不断提升自己的资金持有比例。但是就当前房地产企业的发展情况而言，融资难题是一个十分显著的难点，主要体现在以下几个方面。

（一）具备资金需求规模大、外源融资依赖性强的特征

房地产开发行业本身是一个所需资金较大，建设时间较长的项目，有的房地产从项目的立项到竣工需要3-5年的时间，甚至更长。因此，房地產开发具备资金需求规模大的特点，如果没有实力雄厚的资金支撑，很容易造成中途建设烂尾，给整个行业的声誉带来不好的影响。一般的房地产企业想要进行更好的建设，都会通过融资渠道不断扩大自己资金来源的建设工作，外源融资已经成为当前房地产企业发展的一个重要的资金来源渠道。

（二）融资一般是以土地和房产为抵押

房地产的开发工作本身是建立在有限的土地资源上的，而土地资源属于不可再生资源，价值会随着时间的增加而有所提升。加上城市现代化建设进程不断加快，很多房地产投资企业都将自己的目光集中在城市之内，给土地资源的价值增长创造了有利的条件。很多房地产投资人在进行一项地产投资时，都会通过使用土地和房产作为抵押向商业银行申请借贷，同样，银行也会对他们抵押的土地和房产进行审核，以此来降低自身借贷的风险。向商业银行进行抵押的融资方式能够有效降低房地产企业融资风险出现的概率。

（三）房地产企业规模效应十分明显，面临着较高的财务风险

房地产本身的发展受到外界因素的影响会有一定价格方面的波动，无论是前期的建设还是后期的售卖都存在较大的金融风险。加上通货膨胀以及整个房地产行业的发展趋势来看，国家会根据市场发展制定相应的城市发展规划调整策略，来制约房地产企业的发展，营造良好的发展氛围，这使房地产企业开发的项目销售将会存在一定的难度，供大于求的市场发展形势较为明显。加上我国在房地产经济结构方面建设过于单一化，工程在竣工之后款项的收集主要是以销售为主，行业发展不景气会直接影响到房地产企业后期的资金回收和使用的效率，给房地产企业的发展带来一定的影响。

二、 房地产企业存在的融资难题

当前，我国经济发展较快，城市化建设进程也在逐渐加快，为了在有限的土地资源中容纳更多人，只能进行相应的房地产开发工作，使得房地产企业有着较好的发展前景。但是，房地产企业在发展的同时，也非常容易受到外界的金融影响以及内部政策的影响，加上本身存在的融资难的问题较为显著，给整个行业的发展带来一定困难。

（一）融资环境产生的影响

政府出台的各项城市发展规划是制约房地产企业融资的一个主要因素。我国大多数房地产企业都会通过向商业银行申请借贷的形式扩充自己的资金投入，很多商业银行在给予借贷的同时整个操作流程较为简单，企业本身所需要承担的风险也较低，因此，很多房地产企业都会选择这种融资途径。同时，商业银行在进行借贷批款的同时，会对房地产企业的准入条件进行审核。而当前我国颁布的法律对现有房地产信托和债券融资渠道进行了一定程度的约束，给房地产企业融资的条件带来了一定的约束作用。

除此之外，还有一个重要因素，金融市场也是制约房地产企业融资难的一个主要原因。证券市场在房地产企业融资中也占据非常大的比重，但是国家出台的相关法律政策，对其约束和监督不到位，导致金融产品不能更好地服务于房地产企业融资，给企业的融资带来更多的困难。

（二）房地产企业自筹资金能力较低，融资渠道窄

一般的房地产企业自筹资金的来源主要是在住房正式投入销售之前进行部分住房提前销售的形式来获得自筹资金。加上很多房地产企业本身并不具备上市融资的资质，不能对其本身所持有的股权进行售卖，融资渠道较窄也是一个主要的原因。当前，大多数房地产企业应用银行信贷和民间借贷的金融方式，拓宽自己的金融渠道。但是，国家相关部门也会定期对房地产行业进行调控工作，以此来对房地产行业实行监控。据调查，2021年1-5月，国家对各个地区的地产调控工作实行了200多次。在这样的背景之下，融资成了最为困难的一个原因，给很多房地产企业的发展带来了一定的限制，而民间借贷的方式非常容易造成后续问题的发生，无形之中提升了房地产企业金融风险的产生。

（三）房地产企业融资利率增高

房地产企业在进行融资的过程中，如果商业银行在向其进行融资时，会产生贷款所发生的利息费用，简单来说就是企业会向融资方支付一定的利息，这部分利息会产生相应的纳税增收。2021年中指研究院发布了《2021年年中房地产行业融资盘点》，其中表示2021年1-6月行业平均融资利率为6.62%，利率增高的同时融资的难度也在逐渐增加，给企业的资金回流造成了一定的困难。

三、房地产企业融资的重要性

（一）有利于降低房地产企业信贷风险

房地产企业本身在融资方面还未建成完整的风险防控制度和措施，从房地产本身的特性来看，房地产需要的大量的资金需求容易使自己成为债务拥有者，同时也是融资的主体，双重压力给房地产企业带来一定的风险。能再使用传统的融资方式进行融资，受到宏观经济的影响，现阶段房地产企业想要向商业银行进行融资更加地困难，没有充足的资金支撑之后的地产建成。企业进行项目融资还能在一定程度上减轻自身承担的金融风险，将风险进行均衡的分担，使得企业的抗风险能力提升。

（二）有利于推动我国房地产金融市场的发展

我国房地产市场的发展一直以来都是重要的经济支撑，但是随着时间的流逝，当前的发展已经变得困难起来，受到外界环境的影响以及内部各种宏观调控的影响，本身还存在一定的发展难的问题。加上市场本身配置资源建设的不够完善，现存在市场配置资源不能正确的发挥其导向作用，很多房地产企业出现大致相同的融资问题，给房地产市场后续的发展造成一定的影响。房地产企业通过各种形式获得的资金不能给相应的融资人带来利益，长时间容易导致企业的资金支撑不足，出现断裂的现象。通过融资的形式为房地产企业资金投入创造条件，给予地产建设中各项资金支撑，能够按照预期获得相应的保障，从某种意义上来说，充足的资金支撑能够帮助开拓更加广阔的金融市场，帮助房地产企业获得长远的发展，促进整个行业向好的发展。通过融资的形式房地产企业本身受到的金融风险也会有一定的减少，是当前市场发展的主要形式。

（三）有利于房地产企业管理工作的顺利进行

房地产企业本身是一个发展较大的企业，在整个市场中占比较大，房地产企业的发展和崛起能够直接改善本地区投资环境以及投资结构，然而想要将一个庞大的地产企业进行规划，管理工作是不可缺少的一个重要部分。当前房地产企业管理现状得出，管理工作一直以来都是企业发展的重大问题点。房地产企业在各项成本预算管理和资金管理方面还存在一定的问题，资金管理制度的建设不够完善，很多房地产企业对于资金的管理工作不重视的现象较为严重，没有专业的人才进行管理工作，在土地开发、项目投资、营造管理等方面的建设工作都存在一定的漏洞，给整个企业的运营带来一定的风险。

四、房地产企业融资优化策略

（一）对房地产基金进行合理应用

就当前的房地产行业整体发展趋势来看，还具有较好的发展前景和发展空间。房地产私募基金融资一直以来都是整个行业中较为关注的重点内容，想要将房地产私募基金融资的建设工作不断的完善，需要企业从自身的发展方向制定出完善的资金管理措施，使这些管理措施能够帮助企业的发展创造有利的环境，尤其是针对一些准备上市的房地产企业而言，能够帮助吸引更多的投资者加入其中。在一些小型的房地产企业中进行私募资金融资方式能够帮助解决企业存在的各种资金困难的问题，将企业的负债盈亏问题不断地完善，为之后的运营提供较好的资金支撑和保障。例如：2021年4月份舉办的一场房企融资“因企施策”论坛中，就私募基金的有效利用进行了讲解，私募基金一直以来都是金融与房地产结合较为突出的领域。当前我国的经济正处于上升期，加上今年被称为公募REITs的元年，给房地产私募基金带来了更多的机遇，它必将开启基金业与房地产开发者们共享资本红利的新疆界。房地产企业的私募基金融资变得不再困难，企业的资金支撑发展也会迎来更多的机遇，能够更好的解决当前存在的各种融资难负债多的问题。

（二）利用环境优势，发展多元化融资渠道

房地产企业的融资策略需要从营销、管理、经营、税务、公关、征信、品牌等方面进行系统性的优化，策划工作开始之前还需要全面系统的对房地产企业的资源进行整合，利用当前有利的金融环境和市场环境，策划出较好的融资方案，以此来提升房地产企业多元化的融资能力。具体可以通过以下几个步骤进行，（1）做好房地产企业融资战略。融资战略的建立需要根据房地产企业在融资过程中资金来源方向的不同，制定出适宜的融资方案，针对内源性融资和外源性融资进行系统的区分，最大程度发挥它们对于房地产企业的帮助作用。（2）提升房地产企业多元化融资能力。融资能力的提升具体可以从债券融资、股权融资、合作开发、房地产信托、商业银行借贷等途径扩大自己的融资渠道。并且还需要结合房地产企业本身的发展方向制定出适宜的风险规避政策，以此来降低企业资金成本，获得更大的利益发展空间。（3）打造专业的融资队伍。专业化融资队伍的建设不仅需要从房地产企业内部进行，还可以通过引入人才的方式，不断扩大自己的人才队伍建设，为企业营造一个良好的工作氛围。

（三）依照政府政策制定完善的融资方案

国家对房地产行业实施监管和调控能够保障整个市场得到稳定的发展，在这样的政策支撑的背景之下，房地产企业可以有更多的发展控制，资金和政策支撑的同时也能促进各项政策工作实施有一个良好的氛围，促进实体经济的运行，能够让我国的经济增长在稳定的范围之内，鼓励合理的市场行为，确保房地产市场健康发展，同时也使得中国实体经济在世界范围内有更多的竞争力。因此，每年国家的相关部门都会在规定的时间之内按照各地区发展形势的变化制定出相应的调控政策。政策发布给房地产企业带来了更多挑战，同时也带来了新机遇。在此背景之下，房地产企业应当以这些政策调控作为发展基础，不断完善和改进自身融资方案，利用各项政策调控对企业融资的一系列影响，保持房地产企业融资来源的稳定性。例如，当前在政策发布的影响之下，房地产企业的融资变得困难，很多商业银行在进行放贷时对于企业的资质检查更加严格，导致企业的融资成本逐渐上涨，而融资渠道规模随之下降。为了更好的解决这一问题的存在，需要企业从其他方面不断地提升自己的融资渠道，确保所有的融资都能达到相应的标准，保证其合理合法性，以此来降低对于商业银行借贷的依赖性。因此房地产企业可以加增在银行的融资规模，保证自身的经营能够在稳定的环境之下进行。

除此之外，房地产企业的企业资金方面的管理问题也是一个建设重点，企业在管理方面的相关工作也需要落实到位，良好的财务和经营管理模式能够帮助提升企业的综合实力，增加企业效益。管理人员需要不断完善资金管理建设工作，在企业内部树立正确的管理观念，营造良好的管理氛围，不断强化人才培养，多方面、多角度的加强人才队伍的建设，培养专业人才，从而使得企业的财务管理工作能够达到预期效果，为企业的发展注入动力。

五、结束语

房地产企业作为我国经济发展的一个重要支撑，本身在资金管理方面就有较大的管理难题，为了使得整个企业的发展能够顺利进行需要进行相应的融资工作。在融资工作进行的同时，企业应当正视自身在发展过程中存在的各项问题，并制定相应的整个方案。当前的房地产行业的发展受到政府发布的各项调控政策的影响，需要企业扩大自己的融资渠道，将新项目融资方式引入到自己的工程建设当中，帮助企业的发展获得资金保障，促进其长久稳定的发展。

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