试析房地产企业内部控制存在的问题及对策

何芸

摘 要：在过去20年来，我国房地产行业市场经历了起起伏伏，成为了国家经济发展的晴雨表。而为了确保房地产企业稳定长久发展，承担起城市化建设职责，还需要对房地产企业内部控制问题进行分析并思考提出有效对策。本文中首先介绍了广义与狭义层面上的房地产企业内部控制理论，然后结合C房地产有限公司探讨了其在内部控制管理过程中所存在的现实问题，并思考提出内控措施，以期待我国房地产行业市场蒸蒸日上。

关键词：内部控制;现实问题;内控措施;房地产企业;营运资本管理

在国内，房地产行业企业已经成为了近年来国家综合经济发展的重要支柱，它在国家新经济市场发展中所扮演的角色至关重要，其能否健康发展关乎国家金融市场稳定性。而就房地产企业自身而言，他们就必须做好内部控制工作，在确保企业整体经营效率与价值全面提升过程中，也希望保证企业自身资产安全完整话，结合会计资料准确性分析发现问题，为公司内部中的某些错误进行针对性纠正。

一、房地产企业内部控制的基本概念

房地产企业属于市场经济大背景下的时代性企业类型，在结合自身内部管理机制与经济发展战略过程中主要结合新经济时代发展要求、国情实际来建立价值管理主线内容，保证为企业争取更多资本，减少经营风险问题、最大限度提高企业治理水平。对于房地产企业而言，需要建立内部控制系统体系，满足企业快速发展要求。如果从广义层面讲，房地产企业需要科学合理分析其内部风险问题，以风险问题作为基本导向，进而实现基于目标层面的程序控制政策，确保控制政策结合嵌入企业日常运营管理形成内部控制程序机制，保证控制政策目标达成，那就是有效改善房地产企业的经营管理模式与经济效益全面优化，水平提升。如果从狭义层面讲，房地产企业必须以自身财务管理作为核心，确保企业组织与经济部门在从事相关项目业务活动过程中建立相互制约、相互协调的部門联合内部控制机制。基于经济业务组织形式与职责明确各方分工机制，保证内部控制目的实施到位，优化企业经济业务行为。整体看来，广义层面上房地产企业主要通过内部控制管理提升企业管理水平，同时结合相关规范要求建立狭义定义，保证房地产企业可实现合法合规监管优化，调整机制内容，形成完整且真实的财务报告，分析资产安全形势要求。这一点上主要基于企业中可能存在的各种问题来限制房地产企业整体市场发展行为。在结合企业竞争力发展过程分析企业所面临的各种广义层面内控机制与工作标准调整。从另一层面讲，也需要结合风险点与控制点分信息化建设机制，了解其内部控制要求，有效防范企业内部风险，做好监管工作，确保房地产企业内部控制体系系统规范、高效率与科学合理。

二、房地产企业内部控制的影响因素与风险类型

（一）房地产企业内部控制的影响因素

客观讲房地产企业在内控方面是不利的，它可能存在诸多影响因素与风险类型。首先谈影响因素，房地产企业在经营过程中是存在特殊性的，它主要体现在经营特殊性与核算特殊性两大方面。就经营特殊性方面，主要分析房地产企业受到地理区位影响较大因素。另外就是受到国家政策影响因素较大，近年来国家提出诸多调控政策有效遏制房价增长，在诸多政策影响下，货币环境逐渐宽松，贷款门槛降低促使房地产市场相当活跃，而紧缩的货币政策则又一定程度上抑制了房地产市场的活跃度，这才造成了我国房地产行业企业高开低走现象的出现。在2014年，国内就呈现出房地产市场中二手房首付比例逐渐提升趋势，所对应的税费比率也呈现走高趋势，这些都导致房地产企业中房产税大幅度提升，其中涉猎众多部门，其中像国土资源局、拆迁管理部门、国家发展改革委员会、规划局、质监局、房管局、工商税务局等等来建立共同管理机制，因此说房地产行业企业内部的控制体系建立是相当复杂的。另外，房地产企业还存在项目资金占用量大、资金流通速度慢、项目建设周期长等等问题。众所周知，房地产企业已经建立了跨行业领域的密切关联关系，更与金融银行、担保公司等等行业领域建立了密切关系，所以，房地产企业的内部控制体系建设是深受诸多外界因素影响的。根据相关数据统计，国内每年被房地产行业企业所直接或间接带动的产业数量超过65个，房地产产业多支出1亿元住宅投资，其他23个相关产业就有大约2.877亿相关收入，真正可称之为牵一发而动全身。

就房地产企业的内部控制体系建设而言，它也深受会计核算影响，这也体现出了会计核算工作的特殊性。具体来讲其主要影响就是成本核算过于复杂、成本和收入配比相对困难、销售收入界定不清楚、收入计量模式存在可选择性困局等等，所以说房地产企业在收入计量模式方面是面临巨大困难的。

（二）房地产企业内部控制的风险类型

房地产企业内部控制的风险类型也颇为丰富，首先就是投资风险，而筹资、投资等等风险也不容忽视。这里主要谈谈资本回收风险，它指代房地产企业必须结合盈利条件来调整房地产产品销售状况，保证房地产产品都能正常销售出去。而当前国内各个城市楼市偏冷，消费者刚需不足，这也导致大量房地产企业出现了严重的房产积压，占用了大量的流动资金，企业现金流深受影响。在这一过程中，企业无法及时补充资金严重影响了企业资金调配，它其中相关托管问题，必须结合银行贷款偿还状况来分析企业破产托管状况，做到具体问题具体分析。实际上，由于受到国家政策影响，房价一调再调，房地产企业的巨额投资往往有去无回。再者就是房地产企业自身销售手段不够丰富且表现较差。同时这一问题也导致房地产企业出现了回款速度偏慢问题，导致房地产企业在资金回收过程中也无法满足相关需求同步要求。而同时，当地产企业的现金支出压力有所提升，其内部财务危机问题也会因此而频繁出现，后果不堪设想。

三、C房地产企业内部控制案例分析

（一）C房地产企业基本概况

C房地产有限公司成立于2015年7月31日，注册资本5000万元，位于西安市莲湖区大兴东路8号，是一家以房地产开发、销售、租赁为主，集物业管理、酒店管理、餐饮管理、园林绿化服务等业务为一体的公司，拥有房地产开发企业三级资质，全面负责开发建设陕西供销储运贸易有限责任公司生活区棚户区改造即“大兴公园府邸”项目。公司旗下有两家全资子公司，一是供销物业管理有限公司，于2018年11月成立，主要致力于做好大兴公园府邸一期物业管理工作，同时积极对外拓展业务;二是供销农场贸易有限公司，于2019年1月18日成立并盛大开业。供销农场旨在以质优价廉、生态健康的各类农产品服务百姓生活。

C房地产公司自2018年开始在内部组织开展了下属公司财务审计工作，针对审计中所发现的问题提出整改意见，希望不断完善内部各项管理制度，做好内部控制工作。2019～2021年，C房地产公司对公司财务软件进行更换，有效推进内部财务管理工作，保证内部控制体系建设更为精细化，准确提供决策管理信息。

（二）C房地产企业的内部控制现存问题

C房地产企业在内部控制工作中是存在诸多问题的，下文主要结合3点来谈：

1.内控机制不健全问题

在C房地产企业内部控制工作体系中，需要建立相关组织架构体系，但这也恰恰是当前房地产企业所欠缺的，他们无法根据相关公司法规定建立内控监管机制，未能在形式层面上治理公司结构，具体来说表现为以下几个方面：第一，目前房地产企业中存在股东高层一股独大的严重现象问题，导致监督充分发挥策略不到位;第二，审计委员会不完备，C房地产公司未能在内部控制体系中建立真正的审计制度，存在走形式、走过场等等现实问题;第三，C房地产公司组织机构不够完善，其内部审计监督力度不足，内控程度无法满足领导主观意愿，导致内部控制工作无法顺利展开并完成。

2.内外部监督乏力问题

就现代经济发展形势下，C房地产企业存在内外部监督乏力问题，无法保证房地产企业经营满足国家法律与政策要求，此时财务信息的真实准确性与完整性也无法实现，外部监督机制建设也未能达到指标，无法从根本上解决问题。究其根本，主要是因为C房地产企业的社会监督与政府监督在监督主体上并不到位，在审计被审计单位过程中导致会计、税务咨询服务无法实施到位，缺乏完全自主性。换言之，C房地产企业存在监督流域表面、走形式等等问题，导致企业审计监督无法达到目标，企业内部控制制度无法有效构建。

3.网络信息环境引发内控困难问题

C房地产企业在网络信息环境建设方面也存在问题，主要是这一信息沟通机制的不成熟建立引发了企业内部的内控困难问题。对于C房地产企业而言，这主要是因为网络系统问题导致其财务信息优化不到位，造成内控危机。从某种程度讲，需要结合企业内部控制执行操作分析房地产企业信息管理系统内容，提出更高管理要求，并结合开放网络建立企业分析机制，了解其中安全隐患问题。就C企业的网络信息环境建设过程而言，其内控体系中容易受到大量外部因素侵扰，导致C房地产企业中关键信息数据面临高危风险。这种情况为C企业带来大量经济损失。而在网络大环境背景下，C企业内部控制体系存在信息获取不对称情况，这导致C企业内部控制过程中的信息甄别机制构建不够完善，无法满足企业生产与销售管理要求。

（三）C房地产企业的内部控制问题针对性管理措施

1.构建SWOT分析机制展开全面风险评估管理

C房地产企业在内部控制问题方面需要提出针对性管理措施，构建SWOT分析机制展开全面风险评估管理。这一点需要基于C企业的优势与机会展开分析，建立专业化的房地产项目管理与销售队伍，规划企业项目内容。例如，针对房地产项目要分析其周围居民的收入与购买能力，同时结合施工方专业素质分析项目建设配合度，同时也要分析社会上的房地产项目销售需求，基本满足不同消费者的不同需求，影响社会房地产市场价格决策。再者，就是基于风险评估管理完善风险投资决策管理机制，建立政策调控体系，明确职责权限，有效规避管理权限范围交叉问题。为此C房地产企业必须构建良好的授权审批管理程序，结合相关操作优化房地产投资项目管理内容，为最终的集体决策审议提出有价值参考建议。

在构建SWOT分析机制之余，也要结合风险评估管理结果为C房地产企业建立预算控制机制，监狱房地产企业项目中投资巨大，C房地产企业在完善预算控制体系方面颇下功夫，主要希望做好相关预算管理工作内容，保证建立相关草案，结合相关管理草案来形成最终决策。如此对于C房地产企业的良心发展与审批快速通过，保证下达预算效率都有一定保证。在充分协调预算执行中诸多问题过程中希望结合实际考核预算情况建立相关监督机制，确保监督预算管理工作达标。在此过程中也希望惩罚C房地产企业中某些预算执行不力的部门与个人。

2.强化内外部营运资本管理机制

C房地产企业需要强化内外部营运资本管理机制，例如，要建立应收账款管理机制。考虑到房地产企业将应收账款管理作为一种事后管理行为，所以要在应收账款管理机制中分析坏账发生可能性，有效弥补应收账款管理缺陷问题，充分建立全过程管理机制，保证强化内外部营运资本管理机制，即做好事前预防、事中控制以及事后监督机制，提高C房地产企业的整体资本管理水平。

在C房地产企业中，还对相关资金占用状况展开有针对性分析，确保结合匹配战略内容分析相关利率波动问题，保证做到具体问题具体分析，满足相关问题分析要求。具体来说下文结合3点来谈：第一，C企业的长期投资全部由长期融资渠道支持，特别注重长期融资渠道的针对性选择，即建立长期房地产投资管理机制。究其根本，C房地产企业在短期内无法实现偿还借款本金与利益收益，所以其特别注重企业长期资金来源支持;第二，C房地产企业希望基于短期资本打造短期借款支持机制，保证提高资金运行效率提高，同时减少资金成本，有效规避了资金链运行不畅所引发的不良反应问题;第三，C房地产企业希望尽量增加长期借款在资产中的有效比例，保证减少还款期限较长问题，同时有效缩短资金回收期为宜。

3.提高内部控制体系信息化建设水平

要保证C房地产企业的内部控制体系建立信息化建设管理机制，保证将大量有价值资源融入到财务管理统一机制分析环节中，保证网络信息化技术发挥其应有价值作用。在这一过程中要建立相互配套的计算机网络技术分析机制，做好内部控制工作。另外，在管理方法与管理理念上也需要追求先进网络技术应用，建立财务管理系统，保证内部控制信息透明化，被有效披露。在采用计算机网络技术过程中，需要构建一套完善的信息管理系统，基于财务管理中心将繁琐复杂的财务数据加工成为具有规范性、约束性的房地产企业内部控制程序，最大限度减少人为操作，形成硬性标准，从技术层面上解决信息不完整、不对称、不及时、滞后等等问题，提高内部控制监督水平。在推广财务管理系统技术应用过程中，需要采用到诸多先进管理技术与管理方法，配合物联网、云计算、大数据等等计算机网络信息数据构建相对完善的信息管理系统，构建基于电子信息技术监督的财务管理中心，对繁琐复杂的财务数据进行针对性加工，利用各种财务软件展开操作，提高工作效率，保证信息透明度明显提升。在这一过程中，基于规范性约束固化程序式内容，减少人为操作情况。换言之，要基于硬性指标过程来解决财务信息不对称、不完整、不及时等滞后问题。例如要建立强有力的信息披露制度，结合市场基础监督保证企业行为管理到位，结合信息化评估管理层对房地产财务内控过程进行调整，对于资本成本增加问题进行分析，表明出现错误资源分配问题。在披露制度中，还需要了解C房地产企业自身结构与行为选择，建立信息化内部控制机制，通过计算机网络准确披露C房地产企业自身相关管理工作事宜，对其财务运行状况、业绩、所有权等诸多内容进行管理分析。目前企业自身已经建立了一套大数据库，专门收集、管理自身房地产企业财务内控制度内容，提取数据并筛选分类，建立大数据内控管理机制。

四、总结

总体来讲，房地产企业必须结合自身实际情况、国家政策以及市场形式来建立有针对性的精细化内控机制。具体分析内控过程中所存在的缺陷问题，并提出有针对性地优化管理措施，解决内控问题，提高企业的房地产项目销售经营效益。在未来，房地产企业还需要基于自身实际需求构建内部控制管理机制，迎合当前市场竞争对手与市场、国家政策做到与时俱进，确保房地产项目销售管理工作实施到位。

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